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(181) 2.公式
(185) A——估價(jià)對(duì)象交易情況指數(shù)/比較案例宗地交易情況指數(shù);
(186) B——估價(jià)對(duì)象估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價(jià)指數(shù);
(187) D——估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù);
(188) E——比較案例個(gè)別因素條件指數(shù)/估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)。
(189) 3.計(jì)算過(guò)程
(190) (1)比較案例選擇
(191) 市場(chǎng)比較法中比較案例的選擇,遵循以下原則:
(192) ①與估價(jià)對(duì)象屬同一城市。
(193) ②與估價(jià)對(duì)象用途相同或相近。
(194) ③與估價(jià)對(duì)象交易類型相同或相近。
(195) ④與估價(jià)對(duì)象估價(jià)基準(zhǔn)日相差3-5年以內(nèi)。
(196) ⑤可比案例必須為正常交易,或能修正為正常交易。
(197) 各案例條件描述如下:
(198) 案例A位于××路86號(hào),土地面積7845.055平方米,土地用途為
(199)住宅,土地級(jí)別為三級(jí),土地開(kāi)發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通
(200)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“一平”(即場(chǎng)地平整),
(201)容積率為3.7。宗地一面臨街,形狀規(guī)則。××公司以掛牌出讓方式取得
(202)該宗地70年期土地使用權(quán),單位面積價(jià)格為5239元/平方米,交易情況正常。
(203) 案例B位于××路10號(hào),土地面積12139.8平方米,土地用途為
(204)住宅,土地級(jí)別為三級(jí),土地開(kāi)發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通
(205)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“一平”(即場(chǎng)地平整),
(206)容積率為4.04。宗地一面臨街,形狀規(guī)則。2004年3月28日,××公司
(207)以掛牌出讓方式取得該宗地70年期土地使用權(quán),單位面積價(jià)格為4825元/平方米,交易情況正常。
(208) 案例C位于××路128號(hào),土地面積6711.653平方米,土地用途
(209)為住宅,土地級(jí)別為三級(jí),土地開(kāi)發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通
(210)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”,容積率為
(211) 3.41。宗地一面臨街,形狀不規(guī)則。2007年6月3日,××公司以掛牌
(212)出讓方式取得該宗地70年期土地使用權(quán),單位面積價(jià)格為5125元/平方米,交易情況正常。
(213) (2)因素選擇
(214) 考慮估價(jià)對(duì)象用途,結(jié)合比較案例的具體情況,選擇比較因素如下:
(215) A.交易時(shí)間、土地用途、交易方式、土地使用年期等。
(216) B.區(qū)域因素:主要指商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、生活
(217)服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、區(qū)域規(guī)劃限制等。
(218) C.個(gè)別因素:主要指宗地形狀、面積、臨街狀況、宗地外基礎(chǔ)設(shè)施
(219)狀況、地質(zhì)條件、容積率等。
(220) (3)因素條件說(shuō)明
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(責(zé)任編輯:fky)