(151) 5.地質(zhì)地形地勢(shì)

(152) 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域地勢(shì)平坦，地基土3米深度切面承載力為150 -

(153) 180kPa，為住宅用地一般場(chǎng)地，宗地受自然危害的程度較小。

(154) 6.宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件

(155) 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為待建空地，達(dá)到場(chǎng)地平整條件。其他基礎(chǔ)設(shè)施需在

(156)重新開發(fā)建設(shè)時(shí)統(tǒng)一布設(shè)。

(157) 7.土地權(quán)利狀況與使用年期

(158) 待估宗地土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓土地使用權(quán)，在估價(jià)期日未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利狀況。

(159) 8.其他個(gè)別因素

(160) 其他個(gè)別因素狀況對(duì)待估宗地利用狀況無(wú)影響。

(161)

第三部分土地估價(jià)

(162) 一、估價(jià)原則

(163) 本次估價(jià)遵循的土地估價(jià)原則有：(一)合法原則、(二)供需原則、

(164)(三)協(xié)調(diào)原則、(四)變動(dòng)原則、(五)最有效利用原則。(具體內(nèi)容略)

(165) 二、估價(jià)方法與估價(jià)過程

(166) (一)選用方法的理由

(167) 估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅用地，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T

(168) 18508--2001)，宜采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。理由如下：

(169) 估價(jià)對(duì)象處于××市建成區(qū)內(nèi)，所處供需圈內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)

(170)交易活躍，與估價(jià)對(duì)象交易情況類似的土地交易案例較多，并且可比案

(171)例的交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素明確，有利于比較因素修正系數(shù)的確定。因此可采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。

( 172) 估價(jià)對(duì)象處于××市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，所處土地級(jí)別明確，可

( 173)通過××市基準(zhǔn)地價(jià)修正體系對(duì)估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)用地條件分析，利用基準(zhǔn)

(174)地價(jià)系數(shù)修正法可較為便利地測(cè)算其地價(jià)。因此，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。

( 175) (二)測(cè)算過程

(176)評(píng)估方法一：市場(chǎng)比較法

( 177) 1.基本思路

( 178) 市場(chǎng)比較法，是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將估價(jià)對(duì)象與具有替代性

( 179)的，且在估價(jià)基準(zhǔn)日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地

(180)產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法。

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