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2010年《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》真題及參考答案11-土地估價(jià)師

發(fā)表時(shí)間:2010/11/1 15:25:35 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接收委托,對(duì)一宗擬以拍賣方式出讓的工業(yè)用地價(jià)格進(jìn)行底價(jià)評(píng)估。該宗地面積為100畝,紅線內(nèi)外均以達(dá)到“五通一平”開發(fā)程度,征收前的地類為水田和旱地。估價(jià)師在進(jìn)行現(xiàn)場勘察和市場調(diào)查后,得到了4個(gè)交易實(shí)例(宗地A、B、C、D),整理后見下表:

此外,估價(jià)師還獲取了以下資料和信息:

(1)根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)赝恋亟灰讱v史數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果,從2003年5月至2006年12月,工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)每月平均上漲0.5個(gè)百分點(diǎn);

(2)如果與拍賣交易方式相比,招標(biāo)和協(xié)議方式成交價(jià)格分別低3%和5%;

(3)以待估宗地距區(qū)域中心距離為基準(zhǔn),其他宗地距區(qū)域中心距離每增加(或減少)1千米,價(jià)格對(duì)比指數(shù)減少(或增加)1%;

(4)以待估宗地距火車貨運(yùn)站距離為基準(zhǔn),其他宗地距火車貨運(yùn)站距離每增加(或減少)1千米,價(jià)格對(duì)比指數(shù)減少(或增加)1%;

(5)以宗地外達(dá)到”五通”的開發(fā)費(fèi)用為基準(zhǔn),每增加(或減少)”一通”,價(jià)格對(duì)比指數(shù)增加(或減少)2%;

(6)假定產(chǎn)業(yè)集聚度分為低、較低、一般、較高、高5個(gè)等級(jí),以待估宗地為基準(zhǔn),其他宗地產(chǎn)業(yè)集聚度每上升(或下降)一個(gè)等級(jí),價(jià)格對(duì)比指數(shù)上升(或下降)1%;

(7)假定環(huán)境有烈度分為污染嚴(yán)重、污染較重、有一定污染、污染小、無污染五個(gè)等級(jí),以待估宗地為基準(zhǔn),其他宗地環(huán)境優(yōu)劣度每上升(或下降)一個(gè)等級(jí),價(jià)格對(duì)比指數(shù)上升(或下降)2%;

(8)宗地面積對(duì)土地價(jià)格的影響程度不顯著,忽略;

(9)假定宗地形狀分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個(gè)等級(jí),以待估價(jià)宗地為基準(zhǔn),其他宗地每上升(或下降)一個(gè)等級(jí),價(jià)格對(duì)比指數(shù)上升(或下降)2%;

(10)以待估宗地為基準(zhǔn),其他宗地容積率與其相比每增加(或減少)0.1,其價(jià)格對(duì)比指數(shù)增加(或減少)0.5%;

(11)該地區(qū)周邊近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為2000元。根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定,土地征收時(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和取法律規(guī)定的最高標(biāo)準(zhǔn),無論有無,青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)一律按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年的產(chǎn)值計(jì)算;

(12)征地過程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)包括:征地管理費(fèi),按照征地費(fèi)總額的4%征收;耕地占用稅,按5元/平方米征收;征地開墾費(fèi),按10元/平方米計(jì)收;

(13)該區(qū)域土地開發(fā)程度達(dá)到“五通一平”時(shí),其開發(fā)費(fèi)用平均為150元/平方米;假定土地開發(fā)周期為2年,開發(fā)費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入,骰子回報(bào)率為15%,根據(jù)無限年期市場價(jià)格與成本價(jià)格差額測算得到土地增值收益率為30%,年貸款利息率為6.57%,土地還原利率為6%。

請根據(jù)上述資料和素材完成如下任務(wù):

1.假定待估宗地各個(gè)因素的價(jià)格對(duì)比基準(zhǔn)指數(shù)為100,將上述交易實(shí)例與待估宗地進(jìn)行比較,補(bǔ)充完成如下“因素條件價(jià)格對(duì)比指數(shù)表”。

2.根據(jù)上述資料,以及完成的“因素條件價(jià)格對(duì)比質(zhì)數(shù)表”中的有關(guān)信息,選用兩種方法分別計(jì)算并確定待估宗地單價(jià)(提示:如果采用市場比較法,區(qū)域因素和個(gè)別因素的各因子采用連乘方式,比準(zhǔn)價(jià)格的確定采用簡單算數(shù)平均法;估價(jià)最后結(jié)果確定時(shí),兩種方法的結(jié)果權(quán)重均取0.5)。

 

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(責(zé)任編輯:中大編輯)

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