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7 不同土地權(quán)利的宗地價(jià)格評(píng)估

7.1 按宗地權(quán)利劃分土地價(jià)格評(píng)估類別：

1、? 土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估;

2、? 土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估;

3、? 土地租賃權(quán)價(jià)格評(píng)估;

4、? 土地抵押價(jià)格評(píng)估;

5、? 土地地役權(quán)價(jià)格評(píng)估。

7.2 土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估

7.2.1 土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估主要體現(xiàn)在農(nóng)村集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)家土地所有權(quán)方面。城市國(guó)家土地所有權(quán)不進(jìn)入市場(chǎng)，但在掌握國(guó)有土地價(jià)值量方面，可進(jìn)行土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估。8.2.2城市國(guó)家土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估

宗地地價(jià)評(píng)估基本方法均適用城市國(guó)家土地所有權(quán)價(jià)格的評(píng)估。在土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估中，要注意土地所有權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)小于土地使用權(quán)投資，其土地還原利率應(yīng)小于土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中所用利率。

7.2.3 農(nóng)村集體土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估。

農(nóng)村集體土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估可采用以下方法：

7.1.3.1 征地補(bǔ)償法：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》關(guān)于征用農(nóng)村集體土地所有權(quán)的補(bǔ)償規(guī)定，估算土地所有權(quán)征用時(shí)的價(jià)格。主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上建筑物及青苗補(bǔ)償費(fèi)和勞動(dòng)力補(bǔ)償費(fèi)。征用土地時(shí)發(fā)生的一切稅費(fèi)，包括征用耕地時(shí)的耕地開發(fā)費(fèi)，均不能計(jì)入。此方法主要用于因社會(huì)公益事業(yè)及重大建設(shè)項(xiàng)目需要征用農(nóng)村集體土地時(shí)的價(jià)格評(píng)估。

7.1.3.2 收益還原法：主要用于非因社會(huì)公益事業(yè)及重大建設(shè)項(xiàng)目需要征用，且在改變用途后有收益的農(nóng)村集體土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估。該類土地現(xiàn)狀多為農(nóng)業(yè)用途或未利用土地，其土地純收益不作為收益價(jià)格的評(píng)估依據(jù)。此收益價(jià)格的土地純收益在本質(zhì)上為未來(lái)用途的正常年純收益;在數(shù)量上，既大于農(nóng)業(yè)土地正常年純收益，又因農(nóng)民無(wú)權(quán)改變土地用途而小于新用途未來(lái)正常年純收益，即對(duì)未來(lái)正常土地年純收益作減價(jià)修正。

7.2.3.3 市場(chǎng)比較法：主要用于城市郊區(qū)集體土地所有權(quán)交易較多的地區(qū)。征用土地的所有權(quán)價(jià)格評(píng)估及其它形式的土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估，均可選擇相應(yīng)的比較實(shí)例，運(yùn)用此方法估算土地所有權(quán)價(jià)格。若選擇同一供需圈的土地使用權(quán)交易實(shí)例，則需在土地純收益、使用年期等方面作修正。

7.2.3.4 剩余法：主要用于非因社會(huì)公益事業(yè)及國(guó)家重大建設(shè)項(xiàng)目發(fā)生的農(nóng)村集體土地所有權(quán)交易時(shí)的價(jià)格評(píng)估。在運(yùn)用該方法時(shí)，預(yù)測(cè)的不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)開發(fā)價(jià)值需作類似未來(lái)土地正常年純收益的修正。

7.2.3.5 成本逼近法：

1. 成本項(xiàng)目主要為：

(1) 未利用土地：土地取得費(fèi)(指為獲得對(duì)其絕對(duì)權(quán)利的控制而支付的費(fèi)用)、土地維護(hù)費(fèi)(指為維護(hù)其絕對(duì)權(quán)利而支付的費(fèi)用)和土地所有權(quán)收益(在改變用途時(shí)，其絕對(duì)地租量的比重大)。

(2) 農(nóng)用地：土地取得費(fèi)(指為獲得對(duì)其絕對(duì)權(quán)利的控制而支付的費(fèi)用)、土地開發(fā)費(fèi)(指從未利用土地開發(fā)成現(xiàn)狀用地時(shí)的費(fèi)用，包括農(nóng)業(yè)水電系統(tǒng)費(fèi)的攤銷)、利息、利潤(rùn)及土地所有權(quán)收益。

2. 是否因社會(huì)公用事業(yè)及國(guó)家重大建設(shè)項(xiàng)目而發(fā)生交易的農(nóng)村集體土地所有權(quán)價(jià)格評(píng)估，其主要區(qū)別在于土地所有權(quán)收益取值比例的大小。

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