三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號51一60，共10分。每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒田分;少選但均為正確選項的每項得0. 25分)

(一)某評估機構(gòu)在接受委托對位于某市兩宗用途分別為工業(yè)、住宅用地的雪有土地進行評估時，估價師收集到如下資料：①作為地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟、乏化中心和交通樞紐城市，該市進入21世紀后歷年GDP平均增長率達12%，城真居民可支配收入平均增長率為5%;②2005 -2006年兩年間，城市舊城改造拆乇建筑面積10萬平方米;③制定并公布了征地區(qū)片綜合地價;④該市土地出讓套按基準地價的70%收取，最末級別工業(yè)用地出讓平均價格為270元/平方米;爹該市工業(yè)用地出讓最低價標準為384元/平方米;⑥2004-2006年，該市商品住宅價格年平均增長率為10%。

待估價宗地有關(guān)信息如下：

(1)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年初通過拍賣方式取得待估宗地土地使用權(quán)，拍賣成交樓面地價1200，元/平方米，當時區(qū)域相同規(guī)劃條件下公開交易地塊平均成交樓面價為1000元/平方米。2004年末，甲公司以土地使用權(quán)作價入股方式與乙公司聯(lián)合成立新公司。2006年上半年項目建成，年末完成銷售。以2004年為基期，宗地所在區(qū)域2005年、2006年年度住宅用地環(huán)比地價指數(shù)分別為106、105。

(2)丙企業(yè)取得的工業(yè)用地面積20畝，繳納出讓金467萬元，并按該市經(jīng)批準的城市規(guī)劃，繳納了因在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得土地使用權(quán)而應負擔的城市公益用地征地成本，折合5畝共計50萬元。在取得出讓土地使用權(quán)后，為方便出行，丙出資50萬元對外界通往宗地的道路進行了維修。另外，已知該宗地土地征收時向村集體支付的補償費及耕地開墾費、征地管理費等相關(guān)稅費為300萬元，區(qū)域市政配套“五通一平”開發(fā)平均成本為12萬元/畝。

請根據(jù)以上情況回答51 -55題。

51.下列對該城市地價水平變化的分析正確的是( )。

A.該市房地產(chǎn)市場需求的增加、投資需求的增加等拉動了地價上漲

B.實行土地招拍掛制度是地價上漲的主要原因

C.由于土地取得成本的提高，促使城市房地產(chǎn)價格逐年快速增長

D.城市社會經(jīng)濟的發(fā)展對區(qū)域土地價格水平的提升起到了推動作用

52.下列關(guān)于該市工業(yè)用地出讓及地價評估觀點正確的是( )。

A.土地估價時可選取評估的工業(yè)用地案例進行比較

B.以征地綜合區(qū)片價為依據(jù)，運用成本逼近法評估同一區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地，其地價水平接近

C.協(xié)議出讓工業(yè)用地也須按市場價格評估，成交價格不得低于最低價標準

D.實行工業(yè)用地出讓最低限價政策將促使土地出讓價格回歸到客觀地價水平

53.丙企業(yè)以資產(chǎn)重組為目的，運用成本逼近法評估該工業(yè)用地價格時應計算的成本費用最接近( )萬元。

A.590 B.467 C.530 D.480

54.甲公司以土地使用權(quán)作價入股時，乙方要求對土地使用權(quán)價格進行評估，則評估樓面地價最接近( )元/平方米。

A. 1000 B.1100 C.1200 D.1280

55.若將上述住宅宗地作為城市地價監(jiān)測點，則其在2006年末的平均地價水平為( )元/平方米。

A. 1000 B.1110 C.1200 D.1260

(二)甲企業(yè)使用的某宗地位于A市一級工業(yè)用地范圍，由該企業(yè)于1985年以劃撥方式取得，批準用途為工業(yè)，土地面積30畝;宗地上各幢磚混結(jié)構(gòu)廠房建筑總面積17000平方米，平均成新度70%，宗地建筑密度45%，部分廠房自2000年出租給A市百貨公司做批發(fā)市場經(jīng)營至今。因該宗地已被列入舊城改造區(qū)范圍，由市規(guī)劃管理部門核定的原廠區(qū)用地詳細規(guī)劃指標為：規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅，規(guī)劃批準用地總面積18000平方米，其中商業(yè)用地面積8000平方米、住宅用地面積10000平方米;規(guī)劃平均容積率2. 89，其中商業(yè)建筑面積28000平方米、住宅建筑面積24000平方米。

經(jīng)調(diào)查：①該宗地土地開發(fā)程度紅線內(nèi)達到“五通一平”(通路、通上水、通下水、通訊、通電及場地平整)，紅線外達到“六通”(通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃氣);②A市一級商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準地價分別為5800元/平方米、2000元/平方米、800元/平方米，對應各用途平均容積率分別為2.0、2.0、1.0，開發(fā)程度為宗地紅線外“六通” (通路、通上水、通下水、通訊、通電、通燃氣)及紅線內(nèi)場地平整，估價基準日為2006年1月1日：③以2006年1月1日為基期，A市一級商業(yè)、住宅、工業(yè)用地年均環(huán)比增長率　分別為2%、4%、0%;④通燃氣平均成本為20元/平方米;⑤磚混結(jié)構(gòu)建筑重置價600元/平方米;⑥A市各類用地容積率修正系數(shù)表(部分)如下：

按規(guī)劃的商業(yè)用途及各項用地條件、規(guī)劃指標，選擇案例通過市場比較法修正后得到商業(yè)用地地價為9500元/平方米。運用基準地價系數(shù)修正法，得到該宗地在現(xiàn)狀工業(yè)用途、規(guī)劃商業(yè)和住宅用途的區(qū)域及個別因素修正系數(shù)分別為8%、4%、6%。

請根據(jù)以上情況，回答56 - 60題。

56.根據(jù)上述情況，下列表述正確的是( )。

A.若對該宗地實施舊城改造拆遷，應分別按工業(yè)和商業(yè)用途評估房地產(chǎn)市場價格

B.該宗地屬存量建設(shè)用地，變更該宗地用途可按補辦出讓手續(xù)辦理，并按市場價補交土地出讓金

C.若通過土地儲備途徑處置該宗地，按規(guī)定甲企業(yè)可與A市土地儲備機構(gòu)根據(jù)土地評估結(jié)果協(xié)商補償金額

D.甲企業(yè)可按商業(yè)、住宅用途市場價補繳該宗地土地出讓金后自行開發(fā)建設(shè)

57.若甲企業(yè)以地上全部廠房和土地作為抵押向銀行申請貸款，委托估價機構(gòu)進行地價評估，則評估時采用的容積率為( )。

A. 0.85 B.0.94 C.2.6 D.2.89

58.依據(jù)規(guī)劃要求，若該宗地變更土地用途為商業(yè)、住宅，則以2008年1月1日為基準日，采用基準地價修正法評估該宗地，價格應為( )萬元。

A. 10062 B.10122 C.10300 D.10361

59.根據(jù)規(guī)劃條件，在規(guī)劃條件下的商業(yè)用地容積率和住宅用地容積率分別為( )。

A. 1.56, 1.33 B.3.5, 2.4 C.2.4, 3.5 D.均為2.89

60.若甲企業(yè)于2006年1月1日取得該宗地工業(yè)用地出讓土地使用權(quán)，繳納土地出讓金780萬元，現(xiàn)經(jīng)批準按照上述規(guī)劃條件用途補辦出讓手續(xù)，則對應補交土地出讓金的表述正確的是( )。

A.應補交土地出讓金等于批準的商業(yè)、住宅用途及使用條件下土地使用權(quán)市場價格減去原工業(yè)用途及使用條件下剩余年期的土地使用權(quán)市場價格

B.應補交土地出讓金等于批準的商業(yè)、住宅用途及使用條件下土地使用權(quán)市場價格扣減已繳納的780萬元

C.以2008年1月1日為估價基準日，估價時設(shè)定各用途土地使用年限分別為工業(yè)50年、商業(yè)40年、住宅70年

D.估價時建筑容積率設(shè)定為0. 94

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