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2013年土地估價(jià)師考試備考正在進(jìn)行中,中大網(wǎng)校土地估價(jià)師考試網(wǎng)結(jié)合土地估價(jià)師考試用書內(nèi)容,為您推出土地估價(jià)師考試試題:《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》,幫您邊學(xué)習(xí)邊檢測,日日有提高,天天有進(jìn)步,助您順利通關(guān)!
對各種估價(jià)方法應(yīng)注意的問題作一歸納總結(jié),供大家在復(fù)習(xí)時(shí)參考。
收益還原法
根據(jù)土地純收益是否變化、怎樣變化及土地使用年限是無限年還是有限年選擇正確的 計(jì)算公式;
總收益和總費(fèi)用均應(yīng)為客觀值,且折算到年;
土地收益年限應(yīng)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起,至土地使用年期屆滿為止;
房屋的計(jì)提折舊年限除考慮房屋的耐用年限外,還要考慮土地使用權(quán)的使用年限。計(jì) 提折舊年限應(yīng)從房屋竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì),當(dāng)房屋的耐用年限短于土地剩余使用年限時(shí), 應(yīng)按房屋的耐用年限計(jì)算折舊,當(dāng)房屋耐用年限長于土地剩余使用年限時(shí),應(yīng)按土地剩余使用年限+房屋已使用年限計(jì)提折舊;
建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值X建筑物還原利率,而不能以建筑物重置價(jià)格為基數(shù)計(jì)算。
市場比較法
所選取的各比較交易案例應(yīng)為用途相同、交易類型相同、所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個別條件相近的正常交易案例,且交易時(shí)間一般為2年內(nèi)的交易實(shí)例,最長不超過3年;
各比較交易案例價(jià)格基礎(chǔ)應(yīng)統(tǒng)一;
區(qū)域因素和個別因素的選取因用途不同應(yīng)有差別,且二者不能混淆;
進(jìn)行比較因素修正時(shí),要把握兩點(diǎn):第一,因?yàn)榍笏愕氖谴雷诘貎r(jià)格,待估宗地的條件指數(shù)均位于分子,比較案例宗地條件指數(shù)均位于分母;
第二,以誰為基準(zhǔn),誰的條件指數(shù)即為 100。
成本逼近法
土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)為客觀值;
計(jì)算利息的基數(shù)為土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi),但計(jì)息期不同,土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)息期為整個開發(fā)周期,土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期根據(jù)費(fèi)用的投人情況確定,在均勻投入的情況下按折半計(jì)算;計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利之分,若無具體說明,一般按復(fù)利計(jì)算;
計(jì)算利潤的基數(shù)與計(jì)算利息的基數(shù)相同,不能錯將利息作為計(jì)算利潤的基數(shù);
通過成本累加計(jì)算得到的估價(jià)結(jié)果一般是無限年期的,在出讓地價(jià)估算時(shí),一定要進(jìn)行年期修正。
剩余法
建筑物售價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等應(yīng)為客觀值;
計(jì)算利息的基數(shù)包括待估宗地地價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi);待估宗地地價(jià)的計(jì)息期為整個開發(fā)周期,后三項(xiàng)的計(jì)息期根據(jù)其投入情況確定,在整個開發(fā)期均勻投入時(shí)為整個開發(fā)期的一半;
若已知條件為投資匯報(bào)率,則利潤的計(jì)算基數(shù)與利息的計(jì)算基數(shù)一致,否則,一般為房地產(chǎn)總價(jià)值。
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