2013年土地估價(jià)師考試備考正在進(jìn)行中，中大網(wǎng)校土地估價(jià)師考試網(wǎng)結(jié)合土地估價(jià)師考試用書內(nèi)容，為您推出土地估價(jià)師考試試題：《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》，幫您邊學(xué)習(xí)邊檢測，日日有提高，天天有進(jìn)步，助您順利通關(guān)!

對各種估價(jià)方法應(yīng)注意的問題作一歸納總結(jié)，供大家在復(fù)習(xí)時(shí)參考。

收益還原法

根據(jù)土地純收益是否變化、怎樣變化及土地使用年限是無限年還是有限年選擇正確的 計(jì)算公式;

總收益和總費(fèi)用均應(yīng)為客觀值，且折算到年;

土地收益年限應(yīng)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起，至土地使用年期屆滿為止;

房屋的計(jì)提折舊年限除考慮房屋的耐用年限外，還要考慮土地使用權(quán)的使用年限。計(jì) 提折舊年限應(yīng)從房屋竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，當(dāng)房屋的耐用年限短于土地剩余使用年限時(shí)， 應(yīng)按房屋的耐用年限計(jì)算折舊，當(dāng)房屋耐用年限長于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)按土地剩余使用年限+房屋已使用年限計(jì)提折舊;

建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值X建筑物還原利率，而不能以建筑物重置價(jià)格為基數(shù)計(jì)算。

市場比較法

所選取的各比較交易案例應(yīng)為用途相同、交易類型相同、所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個別條件相近的正常交易案例，且交易時(shí)間一般為2年內(nèi)的交易實(shí)例，最長不超過3年;

各比較交易案例價(jià)格基礎(chǔ)應(yīng)統(tǒng)一;

區(qū)域因素和個別因素的選取因用途不同應(yīng)有差別，且二者不能混淆;

進(jìn)行比較因素修正時(shí)，要把握兩點(diǎn)：第一，因?yàn)榍笏愕氖谴雷诘貎r(jià)格，待估宗地的條件指數(shù)均位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)均位于分母;

第二，以誰為基準(zhǔn)，誰的條件指數(shù)即為 100。

成本逼近法

土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)為客觀值;

計(jì)算利息的基數(shù)為土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)，但計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)息期為整個開發(fā)周期，土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期根據(jù)費(fèi)用的投人情況確定，在均勻投入的情況下按折半計(jì)算;計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利之分，若無具體說明，一般按復(fù)利計(jì)算;

計(jì)算利潤的基數(shù)與計(jì)算利息的基數(shù)相同，不能錯將利息作為計(jì)算利潤的基數(shù);

通過成本累加計(jì)算得到的估價(jià)結(jié)果一般是無限年期的，在出讓地價(jià)估算時(shí)，一定要進(jìn)行年期修正。

剩余法

建筑物售價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等應(yīng)為客觀值;

計(jì)算利息的基數(shù)包括待估宗地地價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi);待估宗地地價(jià)的計(jì)息期為整個開發(fā)周期，后三項(xiàng)的計(jì)息期根據(jù)其投入情況確定，在整個開發(fā)期均勻投入時(shí)為整個開發(fā)期的一半;

若已知條件為投資匯報(bào)率，則利潤的計(jì)算基數(shù)與利息的計(jì)算基數(shù)一致，否則，一般為房地產(chǎn)總價(jià)值。

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