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    2012年土地估價師理論方法:土地附著物估價的基本方法

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    發(fā)表時間:2012716日13:49:38

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    土地附著物估價的基本方法

    1、補償標(biāo)準(zhǔn)法

    目前很多地方已經(jīng)出臺土地附著物補償標(biāo)準(zhǔn),例如武漢市,于2005年1月出臺文件《武漢市物價局、市國土資源管理局關(guān)于印發(fā)征用土地中青、魚苗及地上附著物和其他有關(guān)設(shè)施補償標(biāo)準(zhǔn)的通知》,規(guī)定了土地附著物的補償標(biāo)準(zhǔn)。

    在實際評估過程中,根據(jù)合法原則,在確定土地附著物屬于補償?shù)姆秶?,直接套用政府的補償標(biāo)準(zhǔn)進行評估,即補償標(biāo)準(zhǔn)法。

    2、比較法

    比較法作為評估的基本方法之一,得到了廣泛的應(yīng)用。同理,在土地附著物評估中,無論是何種類型的土地附著物,如果該區(qū)域內(nèi)存在相同或相似的補償案例,那么可以直接使用比較法進行評估。其過程簡單為:收集補償案例、同估價對象進行比較并進行各種因素修正,最后得到估價對象的價格。

    3、成本法

    成本法主要是從成本的角度去考慮土地附著物的價值,即土地附著物的擁有者花費了多少成本去建造、制造或者創(chuàng)造,從而形成該土地附著物,例如水井、地上地下管線等構(gòu)筑物。在采用成本法評估土地附著物時,其成本包括投入的資金成本、資金利息、以及是否存在相關(guān)稅費等。

    4、收益補償法

    收益補償法其實就是收益法用于土地附著物估價,例如對果樹、青苗等存在收益或潛在收益的土地附著物。在采用收益補償法進行評估時,重要的是確定純收益以及收益年限,純收益、收益年限可以通過實地調(diào)研,走訪有關(guān)部門來確定。一般來說青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)一般農(nóng)作物最高按一季產(chǎn)值計算,果樹類一般按剩余掛果年限確定。

    注意:收益補償法與收益還原法不同,因為土地附著物的收益補償法更多的體現(xiàn)的是一種補償性質(zhì)。

    例、在采用成本法對土地附著物進行估價時,一般不考慮( C )。

    A、投入的資金成本

    B、相關(guān)稅費

    C、土地附著物的增值收益

    D、資金的利息

    考察成本法評估的內(nèi)容。

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