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2011土地估價(jià)師:城市土地估價(jià)規(guī)程13

發(fā)表時(shí)間:2011/4/2 11:17:59 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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4.10 基準(zhǔn)地價(jià)更新

4.10.1 基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線

基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線有以下三條:

1. 以土地定級(jí)為基礎(chǔ),以土地收益(地租)為依據(jù),以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為參考,更新基準(zhǔn)地價(jià)。

2. 以土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域(或以土地定級(jí)為基礎(chǔ)),以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為依據(jù),更新基準(zhǔn)地價(jià)。

3. 以土地定級(jí)或均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ),利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格(標(biāo)定地價(jià))或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。

城市基準(zhǔn)地價(jià)可以運(yùn)用其中任一技術(shù)路線更新,也可以運(yùn)用上述技術(shù)路線的任一組合更新。

4.10.2 級(jí)差收益(地租)法更新基準(zhǔn)地價(jià)

4.10.2.1 應(yīng)用范圍:該方法主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá),市場(chǎng)交易地價(jià)資料不豐富的城市。

4.10.2.2 基本方法

1. 有定級(jí)基礎(chǔ)的城市:先判斷原定級(jí)范圍的準(zhǔn)確性,再在定級(jí)的基礎(chǔ)上,運(yùn)用級(jí)差收益(地租)測(cè)算模型,求取地租,計(jì)算地價(jià)。

2. 沒(méi)有定級(jí)基礎(chǔ)的城市:先用上述分類(lèi)定級(jí)方法先定級(jí),再在定級(jí)的基礎(chǔ)上,運(yùn)用級(jí)差收益(地租)測(cè)算模型,求取地租,計(jì)算地價(jià)。

3. 更新的步驟和方法與4.4條中基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的步驟和方法相同。

4.10.3 利用市場(chǎng)交易地價(jià)資料更新基準(zhǔn)地價(jià)

4.10.3.1 應(yīng)用范圍:主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá),市場(chǎng)交易資料較多的城市。

4.10.3.2 基本方法

1. 有定級(jí)的城市,以城市定級(jí)為基礎(chǔ),利用級(jí)別或區(qū)域范圍內(nèi)的市場(chǎng)交易地價(jià)資料更新評(píng)估各類(lèi)用途的基準(zhǔn)地價(jià)。

2. 沒(méi)有定級(jí)的城市,一是可運(yùn)用上述分類(lèi)定級(jí)方法先進(jìn)行定級(jí),再在定級(jí)的基礎(chǔ)上更新;二是不進(jìn)行定級(jí),而是用劃分均質(zhì)區(qū)域的辦法,在均質(zhì)區(qū)域上更新;

3. 市場(chǎng)交易資料的要求:與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中對(duì)資料的要求基本相同,但是在樣本數(shù)量上可以少于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的數(shù)量。

4. 具體來(lái)講,利用市場(chǎng)交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià)的方法有三種:即區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法、地價(jià)與土地級(jí)別建立模型法和地價(jià)與定級(jí)因素分值建立模型法。

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