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2013年土地估價(jià)師考試實(shí)務(wù)基礎(chǔ):不同階段地價(jià)特征解析

發(fā)表時(shí)間:2012/9/19 13:50:53 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的焦點(diǎn)主要集中在地價(jià)上。筆者認(rèn)為,形成意見分歧的主要原因是,對土地在房地產(chǎn)市場中所處不同階段的價(jià)值形態(tài)、價(jià)格內(nèi)涵、價(jià)格形成的市場背景及供需條件等缺乏了解。針對此問題,本文從土地在房地產(chǎn)市場中流動(dòng)的主要環(huán)節(jié)入手,對地價(jià)進(jìn)行簡要的分析和解釋。

沒有市場就沒有價(jià)格。和其他商品價(jià)格一樣,土地價(jià)格無疑也是市場交易的結(jié)果。由于不同的市場主體有不同的特質(zhì),其產(chǎn)生的價(jià)格也就具有不同的價(jià)值形態(tài)、價(jià)格內(nèi)涵。如果將房地產(chǎn)市場分解成不同的幾個(gè)階段,我們會(huì)發(fā)現(xiàn),在不同的階段,土地不僅會(huì)發(fā)生形態(tài)上的變化,而且其價(jià)值形態(tài)、價(jià)格內(nèi)涵也完全不一樣。同時(shí),每一階段的市場市場背景及供需條件也是不一樣的,市場行為主體對地價(jià)的理解也是不一樣的。從這一點(diǎn)來說,地價(jià)的概念是具有一定的相對性的。

為了分析的方便,把土地在市場中的流動(dòng)按理想狀態(tài)描述為三個(gè)主要階段,即土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出售(土地與房屋一起出售)。其中,土地轉(zhuǎn)讓過程與房屋開發(fā)出售過程往往是一個(gè)行為主體,但是,其行為本身是可以分割的,為了說明問題,在此將兩者分開。下面我們對地價(jià)在這三個(gè)基本階段中情形進(jìn)行以下描述和分析。

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(責(zé)任編輯:中大編輯)

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