為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價理論方法》區(qū)域土地價格平衡的研究知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

自1990年以來，我國縣級以上人民政府所在地的城鎮(zhèn)均建立了以基準地價、宗地地價為核心的地價體系，對完善生產(chǎn)要素市場、促進城鎮(zhèn)土地合理配置與利用、防止國有資產(chǎn)流失等方面起到了積極作用，規(guī)范、培育、發(fā)展了房地產(chǎn)市場。但城鎮(zhèn)間地價水平不協(xié)調(diào)問題較突出，亟待解決。

一、區(qū)域地價水平狀況

(一)各城鎮(zhèn)地價孤立運行、協(xié)調(diào)性差一是各城鎮(zhèn)基準地價的評估均是以當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況為依據(jù)進行評估的，沒有甚至很少考慮到被評估城鎮(zhèn)在較大區(qū)域中的地價水平層次，更沒有對城鎮(zhèn)土地進行必要的科學(xué)分等，地價水平缺乏總體控制;二是缺乏地價協(xié)調(diào)的科學(xué)方法與指標，各城鎮(zhèn)地價水平的高低只是憑借評估者的主觀印象加以判斷，地價評估結(jié)果缺乏科學(xué)性、可用性;三是各地地價概念不一致，有的城鎮(zhèn)仍以土地劃拔取得的使用稅(費)作為地價，致使地價難以平衡。

(二)市場發(fā)育程度各異，僅憑感觀難以判斷基準地價評估精度由于各地市場發(fā)育程度不同，評估出的基準地價差異較大，一般區(qū)位條件好的城鎮(zhèn)或交通條件便捷的城鎮(zhèn)地價水平應(yīng)較高。但事實上，僅憑感覺是很難判斷地價評估精度。

(三)各地政府地價意識不同、地價內(nèi)涵不一地價在我國屬新生事物，它隨市場經(jīng)濟的發(fā)展而逐漸為大家所知曉，但是并不是所有各地的政府領(lǐng)域(包括土地管理部門)對其內(nèi)涵真正理解，致使政府審定地價時不能按照客觀標準進行。如以土地使用稅費作為地價，以拆遷費或劃拔補償費作為地價等，地價背離市場、地價管理混亂，不能保障土地市場正常發(fā)育。

(四)地價評估參數(shù)不合理地價評估中，許多城鎮(zhèn)基準地價的評估參數(shù)是以市場為出發(fā)點，對于市場發(fā)育不健全的顯然不合理。地租地價的高低不是以人的意志為轉(zhuǎn)移的，所以地價評估中有關(guān)稅費一定要按國家與當?shù)卣臉藴蚀_定，否則地價水平將偏離正常標準。另外，地價評估中還原利率、利潤率、土地增值收益率等標準的選取相差懸殊、缺乏科學(xué)依據(jù)。

(五)地價評估中只注意評估的科學(xué)性、而不考慮藝術(shù)性影響地價的因素很多，也較復(fù)雜，許多影響因素的處理是難以用數(shù)學(xué)方法來解決的，只能由估價人員根據(jù)市場的客觀性予以確定。否則市場不發(fā)育時，評估地價則會偏離正常價格水準。因此評估出的地價還要根據(jù)客觀實際及評估目的加以調(diào)整確定。

二、地價平衡的必要性

(一)社會主義市場經(jīng)濟體制的需要進行經(jīng)濟體制改革，建立市場經(jīng)濟，首要的任務(wù)是培育和發(fā)展生產(chǎn)要素市場，土地是經(jīng)濟活動的依托，是最重要的生產(chǎn)要素。由于房與地是一個有機整體不可分割，在土地交易中往往包含建筑物，在房屋交易中包含房屋依托的土地。所以房地產(chǎn)市場是整個國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及其興衰的晴雨表，正在整個市場體制中發(fā)揮著基礎(chǔ)作用，因此在培育和完善市場體系中，必須加速房地產(chǎn)市場的發(fā)育。

(二)土地資產(chǎn)保值、增值的需要在市場經(jīng)濟條件下，財產(chǎn)所有者要求實現(xiàn)資產(chǎn)的安全與保值。其中土地資產(chǎn)是企業(yè)(尤其中小企業(yè))較重要的資產(chǎn)，企業(yè)在轉(zhuǎn)產(chǎn)、改制、重組、與外商合資、合作等過程中，均需要以土地資產(chǎn)作為合作條件，合適的價格水平有利于企業(yè)的發(fā)展，因此確定土地價格應(yīng)充分考慮國家的產(chǎn)業(yè)政策與當?shù)亟?jīng)濟運營狀況，保證土地資產(chǎn)的保值與增值。

(三)為了科學(xué)地執(zhí)行地價政策各級政府在代表國家出讓土地過程中，事先需要確定土地出讓底價，合適的出讓底價可以防止不正當競爭與腐敗，隨意壓低地價、以及地方領(lǐng)導(dǎo)地價。增加土地使用權(quán)出讓透明度，便于土地使用者了解國家與當?shù)卣畬Σ煌貐^(qū)、不同行業(yè)實行的地價優(yōu)惠幅度與標準，確定合理的投資方向。因此充分分析區(qū)域土地市場價格水平，搞好地價平衡是非常必要的。另外，當?shù)卣梢愿鶕?jù)地價平衡的結(jié)果，對土地使用權(quán)價格明顯低于市場價格的土地實行優(yōu)先購買權(quán)，防止交易雙方虛報、瞞報地價，擾亂土地市場的行為發(fā)生。同時在政府實施土地利用規(guī)劃時，為了公共利益的需要，可以公平、合理地實行優(yōu)先購買權(quán)。

三、城鎮(zhèn)宏觀地價

城鎮(zhèn)間地價平衡由于各城鎮(zhèn)所處區(qū)位不同，政府培育土地市場的力度不同、經(jīng)濟發(fā)展水平與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同等，必然造成部分城鎮(zhèn)地價水平或基準地價評估結(jié)果與其土地質(zhì)量相背離，不匹配。因此，對城鎮(zhèn)間地價水平的平衡分析是非常必要的，有利于區(qū)域間地價協(xié)調(diào)，培育、發(fā)展城鎮(zhèn)土地市場，使其地價水平能客觀地反映當?shù)貙嶋H水平。

(一)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)土地進行分等目前，城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)方法比較成熟，主要是結(jié)合城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，通過對各城鎮(zhèn)的社會、經(jīng)濟、自然等條件加以評價，揭示城鎮(zhèn)土地內(nèi)在質(zhì)量，實現(xiàn)各城鎮(zhèn)間土地分等。

(二)平衡城鎮(zhèn)整體地價即根據(jù)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量(土地使用價值)與土地價格之間的關(guān)系，綜合平衡城鎮(zhèn)整體地價。城鎮(zhèn)土地質(zhì)量基本上與城鎮(zhèn)地價呈一一對映關(guān)系，城鎮(zhèn)地價應(yīng)為城鎮(zhèn)整體地價——城鎮(zhèn)各類用地基準地價的現(xiàn)實面積加權(quán)平均值或某類用途土地的各級(或區(qū)域)基準地價的面積加權(quán)平均值。平衡方法一;相關(guān)分析法。通過對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量與城鎮(zhèn)整體地價的相關(guān)分析，建立適合的地價模型，經(jīng)殘差、相關(guān)系數(shù)、顯著性分析后，利用地價模型平衡地價。平衡方法二：地價分值法。對區(qū)域內(nèi)各城鎮(zhèn)整體地價進行分析，找出影響城鎮(zhèn)各類用地地價的因素(可在分等基礎(chǔ)上驗證)，然后得出各類用地地價影響因素地價指數(shù)或土地質(zhì)量地價指數(shù)，利用指數(shù)修正城鎮(zhèn)分等土地質(zhì)量分，從而平衡城鎮(zhèn)地價，最后，結(jié)合專家咨詢意見，重新調(diào)整、平衡城鎮(zhèn)地價。

(三)城鎮(zhèn)地價幅度平衡平均值法。利用同等城鎮(zhèn)各類用地價最高地價值或最低地價平衡值，求得各等城鎮(zhèn)各類用地地價幅度值。影響城市地價的因素是多方面的，應(yīng)從多個角度來考慮。在充分考慮社會、自然、經(jīng)濟等各方面因素之后，對該地價幅度進行修正，以得出適當?shù)姆戎怠?/p>

成本一-效益法。依據(jù)地價定義，采用成本分析的方法，對照各等城鎮(zhèn)各類用地最低地價平均值，確定城鎮(zhèn)種類用地最高地價控制幅度。最后經(jīng)專家咨詢、調(diào)查確定。

(四)同等城鎮(zhèn)不同用途地價合理分析不同用途間的地價也應(yīng)是地價平衡的內(nèi)容之一，應(yīng)對不同用途地價的差異進行合理分析、調(diào)整，使其滿足合理配置土地資源的要求。

供求關(guān)系是影響地價的主要因素，如果某種用途土地的地價偏高，則說明該種用途的土地數(shù)量少，需增加該種用途的土地的供應(yīng)量，以防止土地投機行為發(fā)生，如果某種用途的土地的價格偏低，則說明該種用途的土地數(shù)量過多，需減少該種用途的土地供應(yīng)數(shù)量。

在對同等城鎮(zhèn)不同用途地價進行合理分析的同時，必須要考慮到土地供求關(guān)系對于地價的影響。

(五)城鎮(zhèn)地價偏差值的估計宏觀分析結(jié)果與微觀現(xiàn)實情況難免會有差異這是實際情況。因此，在平衡地價過程中，要科學(xué)地分析得出各等城鎮(zhèn)允許地價偏差幅度值。基準地價是政府土地估價機構(gòu)或政府管理部門根據(jù)土地級差收益分等定級，通過大量調(diào)查研究和數(shù)理分析所求得的不同等級的土地平均價格，它是整個土地價格體系的核心。

四、城鎮(zhèn)中觀地價一基準地價審核

(一)基準地價的內(nèi)涵與外延1993年原國家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》對基準地價是這樣定義的：“基準地價是對城鎮(zhèn)各級土地或均值地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權(quán)單位面積平均價。

這一定義是對住宅、工業(yè)和商業(yè)用地進行定價。這樣劃分土地用途，使地價適用性受到了限制。一方面，這種劃分與我國出臺的文件對用地類型的劃分不一致。地價是對營利性用地而言的，而且地價會因用地微差異而變化?，F(xiàn)在對土地分類的依據(jù)主要有兩個，一是1989年原國家土地管理局批準的《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》，就營利性用地，一級類型有商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)倉儲用地、住宅用地，其中商業(yè)的二級類型又分為商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、金融保險業(yè);工業(yè)倉儲用地二級類型為分為工業(yè)和倉儲用。二是1990年國務(wù)院55號令所提出的五種類型：居住用地;工業(yè)用地;教我國的基準地價大多是在定級的基礎(chǔ)上進行的，而各級成果中把土地分為3～5級的城鎮(zhèn)居多，這樣，這些城鎮(zhèn)的基準地價也就只有3-5個檔次，其實，城鎮(zhèn)土地的地價是參差不齊的，變化很大，僅靠這幾個檔次來歸類地價，無疑太粗了。均是在劃分均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上求基準地價，并用區(qū)片價來表示。當然，如果能把定級成果進行修改，使其更詳細，也是可以的。

(二)基準地價審核城鎮(zhèn)基準地價是城鎮(zhèn)宏觀地價的具體化，其地價水平應(yīng)在城鎮(zhèn)宏觀的約束下合理表現(xiàn)。城鎮(zhèn)基準地價表現(xiàn)的合理性關(guān)系到城鎮(zhèn)內(nèi)部土地資源區(qū)域配置的合理性，對其水平的審核或建立審核依據(jù)(標準)是城鎮(zhèn)地價平衡的延續(xù)。

基準地價的審核主要是根據(jù)基準地價表達形式進行審核?；鶞实貎r可有兩種表達方式，級別基準地價與區(qū)域基準地價，級別基準地價的評估有兩種，一種綜合定級分類估價;另一種是分類定級估價。審核的重點是在城鎮(zhèn)整

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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