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劃撥土地使用權價格評估的兩種思路
倒算法:長期以來,評估劃撥土地使用權的傳統(tǒng)思路是將其設定為出讓,評估正常的出讓土地使用權價格,再按地方政府規(guī)定的固定比例或金額扣減出讓金。這種從出讓價格入手的方法可稱之為“倒算法”。該法可*作性強,成為廣泛使用的傳統(tǒng)方法。但是,由于它沒有從權益的特性進行分析,往往不能量化劃撥土地使用權權利的不完整性對價格的影響。此外,在一些情況下,采用“倒算法”還會因“循環(huán)推定”而遇到無法*作的困境。如2006年發(fā)布的《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》強化了劃撥土地轉為出讓時,須按市場水平確定出讓金的思路,并規(guī)定:應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格—擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格。按此公式,求取應補繳的出讓金時,就不能再以“倒算法”評估“擬出讓時的劃撥土地使用權價格”。
正算法:《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定“劃撥土地使用權價格評估,可采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法等”,這種應用各基本評估方法,通過對相關參數(shù)的分析處理,體現(xiàn)劃撥土地權益特征,直接評估劃撥地價格的方法即可稱為“正算法”。正算法的特征在于從劃撥土地使用權自身的權利分析入手,量化權利的不完整性對價格的減損。由于缺少詳細的方法運用指南和關鍵參數(shù)的經(jīng)驗判定,該法目前應用較少,但是,隨著市場化觀念的日益強化,正算法的應用領域將逐步擴大。
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