為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關(guān)知識點，希望在2013年土地估價師考試中，助您一臂之力！

第一部分 《土地估價報告評審規(guī)則》

中國土地估價師協(xié)會

一、關(guān)于如何評判報告質(zhì)量

評審報告就是審核報告的質(zhì)量。高質(zhì)量的報告主要體現(xiàn)在以下三個方面：

外在形式：格式規(guī)范，內(nèi)容全面，要件齊全，制作美觀。這是對土地估價報告的基本要求。

內(nèi)在質(zhì)量：估價目的、估價對象及價格定義界定清楚、準(zhǔn)確，估價方法的選擇及應(yīng)用合法、合規(guī)、合理，各項參數(shù)選取的依據(jù)或理由充分、合理，針對特定估價對象進行了深入細致地分析，資料充實可靠、時效性強，對特殊問題的處理恰當(dāng)、合理，且有獨到之處。整個報告分析論證嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強，前后不矛盾，沒有明顯瑕疵，這是對土地估價報告的內(nèi)在要求。

核心問題：估價結(jié)果客觀、合理，符合估價對象所在區(qū)域的地價水平。這是土地估價報告質(zhì)量高低的核心問題。只要具備了前兩點，估價結(jié)果不會有多大問題。

延伸閱讀：

土地估價可分為兩種性質(zhì)：一是鑒證性估價，也稱證據(jù)性估價、公證性估價，二是咨詢性估價，也稱參考性估價，是委托人自己使用的報告，如投資價值估價。這兩種性質(zhì)的估價，估價機構(gòu)和估價師均要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價承擔(dān)的法律責(zé)任。

二、格式規(guī)范與內(nèi)容合規(guī)

格式問題：格式不規(guī)范，有缺漏項。極個別報告存在此類問題。

一般問題：依據(jù)(理由)不充分、內(nèi)容不全面。多數(shù)報告存在這類問題。

嚴(yán)重問題：對象界定錯誤、前后矛盾、方法選擇和應(yīng)用錯誤等。不合格的報告多數(shù)存在。

三、關(guān)鍵點與深層問題

對象界定：范圍、面積、權(quán)屬等。

地價定義：用途、權(quán)屬、開發(fā)程度、年期等。

方法應(yīng)用：合法、合規(guī)、合理等。

四、評估報告審查要點(略)

五、報告評分細則

(一)土地估價報告(5分)

第一部分 摘要(1分)

審查要點：①估價結(jié)果?？偟貎r、單位面積地價、總地價大寫、幣種、估價結(jié)果一覽表等;②估價師簽字、機構(gòu)蓋章等。

第二部分 估價對象界定(1分)

審查要點：估價對象具體范圍界定及估價對象面積、土地使用者、土地用途說明等。

第三部分 土地估價結(jié)果及其使用 (1分)

審查要點：估價的前提條件和假設(shè)條件，估價結(jié)果和估價報告的使用限制、有效期限等。

第四部分 附件 (2分)

審查要點：宗地位置示意圖、估價對象照片，土地使用證及權(quán)屬證明、估價機構(gòu)注冊證書及簽字土地估價師證書復(fù)印件等。

(二)土地估價技術(shù)報告(90分)

第一部分 總述(12分)

審查要點：

1、估價目的(1分)

(1)誰委托估價，為什么估價;(2)估價結(jié)果應(yīng)用方向。

2、估價依據(jù)(3分)

(1)估價依據(jù)是否全面;(2)估價依據(jù)是否考慮了最新政策調(diào)整;

(3)估價依據(jù)是否具有針對性。

3、地價定義(4分)

(1)土地用途。說明證載用途、實際用途(或規(guī)劃用途)、設(shè)定用途等。(1分)

(2)土地使用權(quán)性質(zhì)。分別說明現(xiàn)狀和設(shè)定土地使用權(quán)性質(zhì)。

是劃撥土地使用權(quán)，還是出讓土地使用權(quán)，或作價出資(入股)土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)。若為出讓土地使用權(quán)，需說明出讓年期、剩余土地使用年期等。(1.5分)

(3)土地開發(fā)程度。說明宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度和本次估價所設(shè)定的開發(fā)程度及其理由。(1分)

(4)估價期日 (0.5分)

4、估價結(jié)果(1分) .

土地單價、總地價、總地價大寫、幣種等。

5、需要特殊說明的事項(3分)

(1)資料來源及未經(jīng)實地確認(rèn)或無法確認(rèn)資料說明;(0.5分)

(2)對估價結(jié)果可能產(chǎn)生影響的變化事項(地價指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等)說明;(1分)

(3)估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理;(1分)

(4)其他需要特殊說明的問題。(0.5分)

第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析(14分)

一、估價對象描述(6分)

(1)土地登記狀況(2分)

估價對象來源、位置、用途、面積、四至、土地級別、土地登記證書號、國有土地使用證書號等。(具體問題具體分析)

(2)土地權(quán)利狀況(3分)

權(quán)屬、權(quán)利、年期、他項權(quán)利(與證載狀況是否一致)

如果存在他項權(quán)利，應(yīng)分析對地價的影響。

(3)土地利用狀況(1分)(針對估價對象和估價目的具體說明)

利用現(xiàn)狀：建構(gòu)筑物及其用途、容積率、建構(gòu)筑物說明等。

待開發(fā)土地：說明具體規(guī)劃條件、批準(zhǔn)機關(guān)、批準(zhǔn)日期等。

二、地價影響因素分析(8分)

(1)一般因素(2分)

有針對性地分析影響估價對象價格的宏觀因素，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策等。

(2)區(qū)域因素(共4分)

區(qū)域范圍界定是否合理、區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用狀況等描述是否全面恰當(dāng)。(2分)

是否考慮了估價對象特點，區(qū)域因素選擇是否恰當(dāng)，對地價影響程度分析是否客觀。(2分)

(3)個別因素(2分)

宗地自身條件(面積、形狀、水文地質(zhì)條件等)、個別開發(fā)程度等。(1分)

是否考慮了估價對象特點，個別因素選擇是否恰當(dāng)，對地價影響程度分析是否客觀。(1分)

第三部分 土地估價(63分)

一、估價原則(1分)

與估價目的及方法聯(lián)系選擇是否得當(dāng)、全面，描述是否規(guī)范正確。

二、地價確定(2分)

評估結(jié)果可信度分析、最終地價確定依據(jù)與方法。

三、估價方法與估價過程(60分)

延伸閱讀：

1、在評估一宗土地的價值時，理論上適用的估價方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。如果確因客觀條件不具備而不能選用的，應(yīng)在估價報告中充分說明不選用的理由。

2、此外，一般情況下，有條件選用市場法估價的，應(yīng)以市場法為主要的估價方法;收益性房地產(chǎn)估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法;具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法;在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法。

3、還需要指出的是，對同一估價對象選用了兩種以上估價方法估價，是指該兩種以上估價方法均是用于直接得出估價對象的價值，而不包括估價方法之間引用的情況。例如，某在建工程采用剩余法估價，其中的開發(fā)完成后價值采用市場法或收益法評估，則此估價項目實際上只采用了剩余法一種估價方法，而不是采用了市場法、收益法和剩余法三種估價方法。

1、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法(以下分值為比例值)

(1)基準(zhǔn)地價簡介(20%)

地價內(nèi)涵：說明制定時間、估價期日、設(shè)定開發(fā)程度、容積率等。(10%)

基準(zhǔn)地價表及修正體系：至少說明宗地所在級別某用途下的基準(zhǔn)地價修正體系。(10%)

(2)宗地級別的確定。(10%)

說明宗地位置所對應(yīng)的土地級別及價格?；鶞?zhǔn)地價以幅度價形式表示的，應(yīng)取均值。

(3)基準(zhǔn)地價修正。(60%)

編制待估宗地因素條件說明表。與基準(zhǔn)地價修正體系表所列項目一致，與區(qū)域因素、個別因素條件說明一致。(30%)

編制待估宗地因素修正系數(shù)表。修正系數(shù)取值與條件說明相吻合。(20%)

其他因素修正。包括開發(fā)程度、交易期日、容積率修正等。(10%)

(4)地價計算。(10%)

(5)方法運用完整性系數(shù)。(85～100%)

除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。

以(1)一(4)項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。

2、剩余法

(1)最佳開發(fā)利用方式(10%) : 說明土地用途、容積率等是否符合規(guī)劃和設(shè)計的要求，是否考慮了市場供求狀況等。

如果估價對象為現(xiàn)有房地產(chǎn)項目，評估其現(xiàn)狀利用條件下價值，則不考慮最佳利用問題。

(2)不動產(chǎn)總價估算(20%): 估算方法選擇及應(yīng)用的合理性，估算依據(jù)的充分程度。

(3)開發(fā)成本估算(30%):估算成本全面、客觀、合理，依據(jù)的充分性。

(4)利息計算(10%): 開發(fā)周期、利息率、計息周期及其計算公式。

(5)利潤計算(10%): 利潤率選取依據(jù)及其合理性。

(6)稅金及其銷售稅費估算(10%): 選取全面、正確，依據(jù)合理。

(7)地價計算(10%): 公式及計算過程的正確性。

(8)方法運用完整性系數(shù)(85%～l00%)

除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。如現(xiàn)有房地產(chǎn)項目按待開發(fā)土地進行評估，評估思路錯誤等。

以(1)～(7)項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。

3、收益還原法

(1)總收益確定(30%)

客觀收益的確定方法及詳細測算過程。

(2)總費用(40%)

費用構(gòu)成項目是否全面、正確，費用取值依據(jù)是否充分、客觀合理。

(3)土地純收益確定(10%)

土地純收益的剝離方法和依據(jù)

(4)土地還原率確定(10%)

土地還原率確定依據(jù)、合理性等。

(5)地價計算(10%)

公式及計算過程的正確性。

(6)方法運用完整性系數(shù)(85%～l00%)

除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。

以(1)一(5)項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。

4、成本逼近法

(1)土地取得(征地)成本(20%):構(gòu)成項目是否全面、正確，取值是否客觀、合理，取值依據(jù)是否充分。

(2)土地開發(fā)費用(20%):開發(fā)狀況及相應(yīng)的開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)，是否為客觀的開發(fā)費用。

(3)相關(guān)稅費(10%):組成部分是否全面、費用的確定依據(jù)是否充分合理。

(4)利息計算(10%):利息率選擇、開發(fā)周期的設(shè)定、計息期

(5)利潤計算(10%):利潤率選擇、依據(jù)

(6)土地增值(10%):增值率或增值額的確定依據(jù)是否充分，取值是否客觀、合理。

(7)相關(guān)修正(10%):年期修正、區(qū)位修正、土地還原率的確定依據(jù)及其合理性等。

(8)地價計算(10%):公式及計算過程的正確性。

(9)方法運用完整性系數(shù)(85%～l 00%)

除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。

以(1)一(8)項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法所占分值，即為該方法得分。

5、市場比較法

(1)比較實例選取(20%)

案例個數(shù)、實際交易案例、時間限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清楚、選擇特殊案例的說明等。

(2)比較因素選擇(15%)

是否包括影響地價的全部主要因素，因素選擇是否有針對性、客觀合理，修正系數(shù)確定的理由和標(biāo)準(zhǔn)。

(3)因素條件說明及說明表編制(5%):描述各條件是否客觀、具體、量化

(4)因素條件及系數(shù)(50%):修正是否恰當(dāng)、相互權(quán)重是否合理。

a)情況修正體系(10%);b)期日修正體系(5%); c)年期修正體系(5%); d)區(qū)域因素修正體系(20%); e)個別因素修正體系(10%)

(5)方法運用完整性系數(shù)(85%～l00%)

除以上項目外，在方法運用上如果仍有不當(dāng)之處，或在分項中考慮不充分，可通過完整性系數(shù)調(diào)整。

以(1)一(4)項比例值之和為基數(shù)，乘以完整性系數(shù)和該方法滿分值，即可得到該方法得分。

估價報告整體協(xié)調(diào)性系數(shù)T：85%—100%考慮所有評審項目中未能涵蓋的減分

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