公眾號(hào):mywangxiao
及時(shí)發(fā)布考試資訊
分享考試技巧、復(fù)習(xí)經(jīng)驗(yàn)
新浪微博 @wangxiaocn關(guān)注微博
聯(lián)系方式 400-18-8000
為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價(jià)師考試小編特地整理出2011年土地估價(jià)師考試的資料,希望各位考生可以在2011年土地估價(jià)師考試中取得理想的成績(jī)!
4.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估
4.1 準(zhǔn)備工作
準(zhǔn)備工作主要有編寫基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書(shū)、制定基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖等。
基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書(shū)的內(nèi)容包括:城市基本情況、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價(jià)時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算、估價(jià)成果及技術(shù)方案等。
基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的表格應(yīng)根據(jù)各的實(shí)際需要來(lái)制定。一些基本表格見(jiàn)附錄A。
基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖為:
大城市 1:10000—1:20000
中等城市 1:5000—1:10000
小城市以下 1:1000—1:5000
按路線價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域,局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)圖可采用更大比例尺圖件。
4.2 資料調(diào)查與整理
4.2.1 資料調(diào)查的一般要求
1. 調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上;
2. 調(diào)查以土地級(jí)或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行;
3. 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查;
4. 樣本要有代表性;
5. 樣本分布要均勻;
6. 調(diào)查樣本數(shù)為每級(jí)別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地?cái)?shù)的五分之一至五十分之一,一般房地出租買賣的調(diào)查樣本至少應(yīng)占其總量的15%,每級(jí)樣本總數(shù)不少于30個(gè);
7. 所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或利用效益和相對(duì)應(yīng)的土地條件資料;
8. 出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建等地價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單位,準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位;
9. 調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)表格。
4.2.2 資料調(diào)查的內(nèi)容
1. 土地定級(jí)成果資料:包括土地級(jí)別圖、土地定級(jí)工作和技術(shù)報(bào)告、其它能用于土地估價(jià)的定級(jí)成果及資料;
2. 土地利用效益資料:包括不同行業(yè)資金利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料、單位或企業(yè)土地利用效益資料;
3. 地租、地價(jià)資料:土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等資料,房屋買賣、出租資料,土地征用及房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料,房屋造價(jià)、重置價(jià)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料等;
4. 影響地價(jià)的因素資料;
5. 其它資料:歷史地價(jià)資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及利息率利潤(rùn)率資料、有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格上漲指數(shù)、土地開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關(guān)土地房屋的稅收種類、生產(chǎn)率、城市規(guī)劃等有關(guān)資料。
4.2.3 樣本資料的整理
1. 樣本剔除。
逐表審查調(diào)查資料,將缺主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常性況的樣本剔除。
2. 樣本資料歸類
將初步審查合格的樣本資料,分別按土地級(jí)別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價(jià)的交易方式和地價(jià)計(jì)算方法進(jìn)行歸類。當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時(shí)應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。
4.3 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線
4.3.1 以土地定級(jí)為基礎(chǔ),土地收益(地租)為依據(jù),市場(chǎng)交易資料為參考評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá),土地交易案例不多的城市。
4.3.2 用土地條件劃分均質(zhì)地域(或以土地定級(jí)為基礎(chǔ)),用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)發(fā)達(dá),土地交易案例多的城市,是今后基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的主要技術(shù)路線。
4.3.3 用土地條件劃分均質(zhì)地域,用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料評(píng)估路線價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市的部分商業(yè)用地的評(píng)估。
相關(guān)文章:
更多土地估價(jià)師信息請(qǐng)關(guān)注:
土地估價(jià)師考試歷年真題 土地估價(jià)師考試模擬試題 土地估價(jià)師考試輔導(dǎo)資料
教你如何輕松通過(guò)2011年土地估價(jià)師考試!
(責(zé)任編輯:)