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土地估價師考試管理基礎與法規(guī)輔導：課堂筆記五（8）

土地市場概念

一、內(nèi)容提要：

1.土地市場概念

2.土地市場的特點

3.土地市場的分類

4.土地市場的功能

5.土地市場的運行機制

6.我國土地市場的現(xiàn)狀

7.土地市場管理的內(nèi)容

8.土地市場供需調(diào)控

9.土地使用權轉(zhuǎn)讓

10.土地使用權抵押的概念和條件

11、土地使用權租賃的概念

二、考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對土地市場交易與監(jiān)管知識的理解與掌握程度。

三、考試基本要求

掌握：土地市場概念、特點、分類，監(jiān)管調(diào)控的內(nèi)容，土地使用權轉(zhuǎn)讓概念和內(nèi)容，土地使用權抵押概念和條件。

熟悉：土地市場的功能、運行機制，土地使用權租賃的概念。

了解：我國土地市場現(xiàn)狀與發(fā)展過程。

四、內(nèi)容輔導：

(一)土地市場概念(掌握)

1、狹義的土地市場

土地市場的概念，有狹義和廣義之分。狹義的市場是指進行土地交易的專門場所，如土地交易所，不動產(chǎn)交易所等。我國現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。

2、廣義的土地市場

廣義的土地市場則是指因土地交易所引起的一切商品交換關系的總和，土地市場由于其經(jīng)營的產(chǎn)品具有價值大，位置固定等特點，產(chǎn)品難以集中到固定的場所去交換，其交換活動尤其需要憑借金融、信息等部門的作用才能完成。因此，土地市場的內(nèi)涵一般難以用狹義的市場定義來概括，而應包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構(gòu)成土地產(chǎn)權交換關系的經(jīng)營性活動。

3、土地市場的主體和客體

(1)土地市場主體。土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。

A.供給者。供給者是向土地市場提供交易對象的經(jīng)濟行為主體，主要是土地所有者和開發(fā)者、使用者(含經(jīng)營者)。

B.需求者。需求者是通過土地交易取得土地所有權、使用權、租賃權、抵押權等土地權利的單位和個人。

C.中介者。由于土地市場信息缺乏，交易過程需大量的專業(yè)知識，而普通買者并非經(jīng)常參與土地交易。因此在土地市場上，通過土地供求雙方直接面議成交的僅為少數(shù)。對于大量的土地交易，土地供求雙方往往通過土地交易中介機構(gòu)(如經(jīng)紀人等)來完成。可見，土地交易中介者是土地市場中的一個重要主體。

D.管理者。市場的管理者的基本任務在于維持交易秩序，提供交易質(zhì)量和效率，協(xié)調(diào)土地交易關系。管理者包括國家的有關部門，如土地、房地產(chǎn)、物價、工商行政、稅務等管理部門。除必要的行政手段外，主要通過價格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟杠桿進行管理。

(2)土地市場客體。市場客體是市場交易的對象。土地市場運行中的客體，就是土地本身及其產(chǎn)權關系。土地最基本的特點是土地在流通過程中，流通或轉(zhuǎn)移的不僅是土地物質(zhì)體，更重要的是土地產(chǎn)權關系。因此，土地產(chǎn)權關系及其在市場運行中的交換，構(gòu)成土地市場客體的主要內(nèi)容。

例題：土地市場主體包括()。

A.供給者

B.需求者

C.土地本身及其產(chǎn)權關系

D.中介者和管理者

答案：ABD

解析：土地市場主體。土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。

(二)土地市場的特點(掌握)

土地市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規(guī)定性。但是，土地是一種特殊形態(tài)的商品，具有區(qū)別于一般商品市場的明顯特點。

1、交易實體的非移動性。一般市場交換表現(xiàn)為商品實體的運動，而土地在交易過程中，交易對象不移動，只發(fā)生貨幣運動和使用者的移動，其實質(zhì)是土地產(chǎn)權契約的交易。因此，土地交易往往以一定的契據(jù)等法律文件為依據(jù)，權利的取得必須以法律為依據(jù)方為有效，并按權屬管理和市場管理的需要進行變更登記，使其權屬的變更得到法律確認。

2、土地市場的地域性。由于位置固定的特性，使得土地市場基本上是一個地方市場，土地必須原地出售。因此，不同地區(qū)由于經(jīng)濟發(fā)展水平不同，土地市場產(chǎn)生和發(fā)展的動力也不完全相同，因而也就引起不同地區(qū)土地市場狀況的不均衡。如我國目前土地市場明顯地存在著沿海開放城市與內(nèi)地一般城市、東部地區(qū)與中西部地區(qū)的差異。

3、土地市場的壟斷性。土地資源的稀缺性和位置固定性，以及土地市場的地域性分割，導致地方性市場的不完全競爭和土地價格不完全由供求關系來決定，加之土地交易數(shù)額較大，所以土地市場容易形成壟斷。在實行土地公有制的國家和地區(qū)，所謂的土地買賣只是一定年限土地使用權的買賣，而不是所有權的買賣。土地的最終產(chǎn)權始終掌握在國家手中，用途由土地利用規(guī)劃和城市建設規(guī)劃限定，不能任意改變。所以，土地市場實際上是由政府控制的市場，因而價格機制、競爭機制等對土地供求關系的調(diào)節(jié)作用就不如一般商品那樣明顯。

4、流通方式的多樣性。土地作為耐用、高值商品，由使用期限長短、利用方式、開發(fā)程度、收益高低的不同組合，創(chuàng)造出多種不同形式的土地權屬、利益關系，以打破市場流通的局限，滿足不同層次的需要。如除買賣外，租賃、分割轉(zhuǎn)讓、分期付款、產(chǎn)權交換、拍賣、招標、協(xié)議成交、抵押等交易方式在土地市場中相當普通。這種流通方式的多樣化是土地市場特有的。

5、土地供給彈性小。土地是一種稀缺的資源，土地的自然供給完全無彈性，土地的經(jīng)濟供給彈性也很小。因此，在一定地域性市場內(nèi)，土地價格主要由需求來決定。對土地的需求增加，地租上升，地價就隨之上漲;反之，對土地的需求減少，地租則下降，地價也下跌。

例題：與一般商品市場相比，土地市場具有交易實體的非移動性、()等特征。(2000年土地管理基礎試題)

A.土地市場的地域性

B.土地市場的壟斷性

C.流通方式的單一性

D.土地供給的彈性小

答案：ABD

解析：應是“流通方式的多樣性”。

土地市場的分類

(三)土地市場的分類(掌握)

中國土地市場是在中國社會主義經(jīng)濟制度的基礎上建立起來的，是由多種市場構(gòu)成的市場體系。中國土地市場體系按地域劃分，分為城市國有土地使用權市場和農(nóng)村集體土地使用權市場;按市場主體劃分，分為涉外(國外或境外)市場和境內(nèi)(中國大陸)市場。中國城市國有土地使用權市場按交易梯次劃分，分為出讓(一級)市場和轉(zhuǎn)讓(二級)市場、租賃抵押(三級)市場;中國農(nóng)村土地市場，—按市場流轉(zhuǎn)的客體(土地利用方向)劃分，分為農(nóng)地(耕地)使用權市場、集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)市場和土地產(chǎn)權股份化改制等。

按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，我國現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。按照市場交易主體和市場運行過程，可將城鎮(zhèn)土地市場分為三級市場結(jié)構(gòu)。按土地交易方式，可以將土地市場分為：

1、土地使用權的出讓市場。土地使用權出讓市場是指土地所有者將一定期限內(nèi)的土地使用權讓與土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者和土地使用者之間的經(jīng)濟關系。土地使用權的出讓市場是土地一級市場，其主要市場活動是國家以土地所有者的身份，將土地使用權按規(guī)劃要求和投資計劃及使用年限，出讓給土地使用者或開發(fā)商。由土地所有制所決定，土地一級市場是國家壟斷的市場。政府通過土地供應計劃和規(guī)劃，對出讓土地的建設規(guī)模、土地開發(fā)計劃、土地的位置及面積、土地的使用要求作出規(guī)定，并根據(jù)這些規(guī)定和需要，對土地出讓活動實行直接調(diào)控。

2、土地使用權轉(zhuǎn)讓市場。土地使用權轉(zhuǎn)讓市場是指土地使用權人將剩余年限的土地使用權讓與其他土地使用者而形成的市場。反映的是土地使用者與土地使用者之間的經(jīng)濟關系。土地使用權轉(zhuǎn)讓市場即土地二級市場，其主要市場活動是開發(fā)商根據(jù)政府的有關規(guī)定和出讓合同要求，對土地進行開發(fā)和建設，并將經(jīng)過開發(fā)的土地使用權連同地上定著物進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。其受讓方可以是二手的開發(fā)經(jīng)營者，也可能是直接的土地使用者。

二級市場是國家調(diào)控下的以市場調(diào)節(jié)為主的市場。

3.土地使用權租賃市場。土地使用權租賃是指土地所有者或土地使用者作為出租人將土地使用權出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權租賃市場屬于土地三級市場。

4.土地使用權抵押市場。土地使用權抵押是土地抵押人以其合法的土地使用權以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。土地使用權抵押市場屬于土地三級市場。

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（責任編輯：中大編輯）

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