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二、多項(xiàng)選擇題【20題,題號(hào)31一50,共30分。每題有A、B、C、D、E五個(gè)備選項(xiàng),其中至少有兩個(gè)符合題意,請選擇并將答題卡相同題號(hào)對應(yīng)的字母涂黑。評分說明:每題1.5分,多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分,不倒扣分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0. 35分)
31.下列土地分等定級(jí)與估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中,( )屬于國家標(biāo)準(zhǔn)。
A.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》
B.《農(nóng)用地分等規(guī)程》
C.《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》
D.《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》
E.《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》
32.土地估價(jià)項(xiàng)目委托合同的內(nèi)容一般包括( )。
A.估價(jià)方法選擇 B.估價(jià)服務(wù)費(fèi)及支付方式
C.估價(jià)程序 D.估價(jià)對象
E.估價(jià)目的
33.根據(jù)土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式的要求,土地權(quán)利狀況描述中要對估價(jià)對象的( )等權(quán)利狀況進(jìn)行描述。
A.使用權(quán) B.收益權(quán) C.所有權(quán) D.處置權(quán)
E.他項(xiàng)權(quán)利
34.在土地估價(jià)過程中,估價(jià)方法選擇應(yīng)考慮估價(jià)對象土地用途的情況。除標(biāo)準(zhǔn)廠房用地外,工業(yè)用地估價(jià)可選用( )、成本逼近法等估價(jià)方法。
A.剩余法 B.市場比較法
C.評分估價(jià)法 D.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
E.路線價(jià)估價(jià)法
35.某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受法院委托,為確定某在建工程項(xiàng)目用地拍賣底價(jià)進(jìn)行評估。該在建工程建筑主體框架于八年前完成施工并封頂,但未進(jìn)行主體建筑外部裝修、機(jī)器設(shè)備安裝和附屬用房建設(shè)。在評估組織和有關(guān)事項(xiàng)處理中,下列做法( )不正確。
A.因業(yè)務(wù)繁忙,土地估價(jià)機(jī)構(gòu)只安排一名估價(jià)師甲某進(jìn)行現(xiàn)場勘察并填寫《土地現(xiàn)場勘察表》
B.土地估價(jià)報(bào)告完成后,因甲某生病住院,土地估價(jià)報(bào)告由乙某撰寫并以其名義獨(dú)立簽署
C.估價(jià)時(shí),土地面積依據(jù)原劃撥土地使用權(quán)證書確定,建筑面積指標(biāo)等依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等資料確定
D.因土地使用權(quán)出讓手續(xù)未辦理,土地估價(jià)時(shí)以不低于評估價(jià)格的30%為原則,由估價(jià)師按經(jīng)驗(yàn)判斷確定并扣除土地使用權(quán)出讓金
E.建筑工程未作質(zhì)量鑒定,估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告假設(shè)條件中假設(shè)“建筑物現(xiàn)有質(zhì)量狀況基本良好,無須進(jìn)行特殊處理”
36.某工業(yè)倉儲(chǔ)用地地處城市遠(yuǎn)郊,南臨省道,所在區(qū)域無市政供水管網(wǎng),供水來自企業(yè)自建水井,雨水散排到墻外荒地里,供電由企業(yè)自行投資,接自5千米外某變電站,現(xiàn)有一部電話,自有鍋爐,可提供熱力,無燃?xì)狻,F(xiàn)場勘察記錄不準(zhǔn)確的是( )。
A.宗地紅線外“三通”(通路、通訊、通水)
B.宗地紅線外“兩通”(通路、通訊)
C.宗地紅線外“四通”(通路、通訊、通水、排水)
D.宗地紅線內(nèi)“三通”(通路、通訊、通電)
E.宗地紅線內(nèi)場地平整
37.土地估價(jià)師采用收益還原法對某綜合大廈用地價(jià)格進(jìn)行評估,該大廈一至四層為委托方自用的商業(yè)經(jīng)營用房,五至十層作為辦公用途對外出租。估價(jià)作業(yè)時(shí),除進(jìn)行前期現(xiàn)場勘察、檢核土地與房屋權(quán)屬資料等工作外,還應(yīng)收集的資料包括( )。
A.企業(yè)自身商業(yè)用房經(jīng)營收益、成本支出等資料
B.土地開發(fā)過程中的成本費(fèi)用、利息、利潤及增值收益資料
C.過去一年內(nèi)該大廈土地使用權(quán)人某股份公司的股權(quán)變化情況
D.各經(jīng)營期的房屋出租應(yīng)交稅金
E.各經(jīng)營期的經(jīng)營管理費(fèi)、經(jīng)營維修費(fèi)、房屋年折舊費(fèi)、房屋年保險(xiǎn)費(fèi)
38.某大型國有企業(yè)因改制上市的需要,委托甲土地評估公司對涉及的多宗劃撥土地進(jìn)行評估,為土地資產(chǎn)處置(擬采用作價(jià)出資方式)提供參考依據(jù)。對此,以下觀點(diǎn)正確的是( )。
A.甲公司具有省土地估價(jià)師協(xié)會(huì)核發(fā)的省內(nèi)范圍執(zhí)業(yè)資格,可承接該業(yè)務(wù)
B.估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)評估的土地價(jià)格為作價(jià)出資土地使用權(quán)價(jià)格
C.估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)評估的土地價(jià)格為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格
D.土地估價(jià)結(jié)果應(yīng)為正常市場價(jià)格評估值扣除土地出讓金后的余額
E.土地價(jià)格定義時(shí)土地使用年限可設(shè)定為法定最高出讓年限
39.關(guān)于工業(yè)用地價(jià)格評估,以下觀點(diǎn)正確的是( )。
A.礦區(qū)用地價(jià)格評估,宗地外開發(fā)程度依政府投資實(shí)際配套狀況設(shè)定
B.當(dāng)同一區(qū)域內(nèi)估價(jià)對象宗地較多,且條件類似的比較案例較少,可選擇相同的比較案例比較修正所有待估宗地的價(jià)格
C.某企業(yè)享有價(jià)格優(yōu)惠政策取得一宗土地,估價(jià)時(shí)土地取得費(fèi)取實(shí)際成交優(yōu)惠價(jià)
D.某企業(yè)取得一宗土地后投人大量資金用于清除原遺留的化學(xué)有毒物質(zhì),該費(fèi)用在估價(jià)時(shí)計(jì)人土地開發(fā)費(fèi)
E.高新技術(shù)企業(yè)用地的土地增值收益較普通工業(yè)用地高
40.在城鎮(zhèn)土地分等中,下列分等對象的因子評價(jià)指標(biāo)與其土地質(zhì)量之間存在正相關(guān)關(guān)系的因子有( )。
A.人口密度 B.城鎮(zhèn)對外輻射能力
C.區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地 D.區(qū)域固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度
E.區(qū)域國內(nèi)生產(chǎn)總值
41.農(nóng)用地分等定級(jí)單元?jiǎng)澐址椒ㄓ? )。
A.樣地法 B.疊置法 C.因素法 D.多邊形法
E.地塊法
42.土地定級(jí)估價(jià)的成果資料主要包括( )。
A.土地等別圖 B.土地級(jí)別圖
C.樣點(diǎn)分布圖 D.監(jiān)測點(diǎn)分布圖
E.地價(jià)指數(shù)表
43.農(nóng)用地定級(jí)單元?jiǎng)澐謶?yīng)遵循的原則主要包括( )。
A.單元之間的土地特征差異明顯,不同地貌類型的土地不劃為同一單元
B.單元邊界應(yīng)跨越地塊邊界
C.山脈走向兩側(cè)水熱分配有明顯差異的不劃為同一單元
D.地下水、土壤條件、鹽堿度等定級(jí)因素指標(biāo)有明顯差異的不劃為同一單元
E.單元邊界可以采用河流、道路、堤壩等線狀地物
44.關(guān)于農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估方法,下列說法不正確的是( )。
A.樣點(diǎn)地價(jià)平均法中,對樣點(diǎn)地價(jià)的修正主要包括年期、期日修正以及交易情況、開發(fā)程度和權(quán)利修正
B.同一土地級(jí)別、同一交易方式的樣點(diǎn)地價(jià)不用進(jìn)行樣點(diǎn)同一性檢驗(yàn)
C.基準(zhǔn)地塊評估法劃分均質(zhì)區(qū)域,采用線性回歸模型檢驗(yàn)
D.定級(jí)指數(shù)模型法需要建立定級(jí)指數(shù)與地價(jià)關(guān)系模型,并利用模型評估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)
E.采用基準(zhǔn)地塊評估法時(shí),首先應(yīng)廣泛搜集農(nóng)用地的自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、市場交易資料以及歷史地價(jià)資料等
45.某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在開展土地估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí),下列行為中( )是錯(cuò)誤的。
A.接受土地儲(chǔ)備中心委托,為確定招標(biāo)出讓底價(jià)對河西區(qū)A、13、C組團(tuán)地價(jià)評估,同時(shí)接受該市某房地產(chǎn)公司委托評估A組團(tuán)土地投標(biāo)價(jià)格
B.與某銀行簽訂長期合作協(xié)議,承諾按低于市場評估收費(fèi)的50%提供評估服務(wù)
C.倡議建立機(jī)構(gòu)聯(lián)盟,實(shí)行按市場行情變化、在規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)±15%范圍內(nèi)浮動(dòng)收費(fèi)的機(jī)制
D.接受委托開展土地出讓地價(jià)評估工作,未將土地技術(shù)報(bào)告交付委托方
E.與某銀行簽訂長期合作評估協(xié)議,承諾每年按評估收費(fèi)的30%予以返還
46.下列有關(guān)土地估價(jià)業(yè)務(wù)受理的正確做法是( )。
A.經(jīng)核實(shí),委托方提供的土地產(chǎn)權(quán)資料來源合法、產(chǎn)權(quán)清楚、面積準(zhǔn)確,可以接受委托
B.對委托方提出的任何目的的土地估價(jià),土地評估機(jī)構(gòu)都應(yīng)該接受委托
C.土地使用證登記面積與所附宗地圖面積不一致,估價(jià)機(jī)構(gòu)因此未受理該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)
D.估價(jià)機(jī)構(gòu)拒絕接受一宗2003年出讓至今無合法理由仍未開發(fā)建設(shè)的住宅用地評估業(yè)務(wù)
E.就清產(chǎn)核資和轉(zhuǎn)讓兩種目的,估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托并將估價(jià)結(jié)果反映在同一份估價(jià)報(bào)告中
47.土地估價(jià)師在一估價(jià)基準(zhǔn)日為2007年8月31日的估價(jià)報(bào)告中引用某城市2006年度資料有:①房地產(chǎn)市場供求關(guān)系基本平衡,商品住宅用地實(shí)際供應(yīng)量同比增加30%;②實(shí)行土地出讓限戶型、房價(jià)和地價(jià)政策;③年內(nèi)完工的經(jīng)濟(jì)適用住房占年度房地產(chǎn)開發(fā)總量比例的25%;④普通商品住宅價(jià)格漲幅同比上升8%。據(jù)此判斷,下列出現(xiàn)在估價(jià)報(bào)告中的內(nèi)容錯(cuò)誤的是( )。
A.遵循需求與供給原則作為估價(jià)原則
B.不采用限戶型、房價(jià)和地價(jià)的成交宗地作為市場比較法的比較案例
C.2007年一至二季度地價(jià)指數(shù)與上年末基本持平
D.將普通商品住宅用地土地還原率由上年的8%調(diào)整為6%
E.在上年年末普通商品住宅均價(jià)基礎(chǔ)上上浮8%確定房地產(chǎn)開發(fā)總價(jià)值
48.編制路線價(jià)修正系數(shù)表考慮的因素主要有( )。
A.商服繁華度 B.區(qū)位條件 C.土地用途 D.深度
E.寬度
49.關(guān)于路線價(jià)法,下列描述正確的是( )。
A.在路線價(jià)與級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)重疊的區(qū)域,里地線以內(nèi)以路線價(jià)為主
B.四三二一法則、霍夫曼法則是國際通用的路線價(jià)寬度修正方法
C.路線價(jià)不需要進(jìn)行容積率修正
D.甲某將已出讓土地再轉(zhuǎn)讓,用路線價(jià)法評估時(shí)仍需進(jìn)行年期修正
E.美國采用的是累計(jì)深度百分率原理,日本采用平均深度百分率原理,前者百分率成遞增趨勢,后者百分率成遞減趨勢
50.下列與地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)土地估價(jià)有關(guān)的說法正確的是( )。
A.地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)價(jià)格評估方法有市場比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法等
B.監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)應(yīng)根據(jù)市場變化定期評估
C.利用地價(jià)監(jiān)測成果可實(shí)現(xiàn)對基準(zhǔn)地價(jià)的更新
D.地價(jià)監(jiān)測以年為固定監(jiān)測周期
E.地價(jià)監(jiān)測主要工作成果是基準(zhǔn)地價(jià)更新數(shù)據(jù)
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