為了幫助考生順利通過2013年土地估價師考試，小編特編輯整理了2013年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》相關知識點，希望在2013年土地估價師考試中，助您一臂之力！

主要內容：

1.承租土地使用權估價方法的選擇與應用

2.土地租賃權估價方法的選擇與應用

3.地役權估價方法的選擇與應用

4.設有租賃權的土地使用權估價方法的選擇與應用

5.設有地役權的土地使用權估價方法的選擇與應用

承租土地使用權估價方法的選擇與應用

1.估價特點

承租土地使用權是國家將國有土地使用權出租給使用者而設定的，出租主體是國家。承

租土地使用權價格評估，是在承租土地使用權轉租、抵押和轉讓時，對剩余年期的承租權進行估價。估價應遵循替代原則、預期收益原則、供需原則、最有效使用原則等。

2.價格影響因素

關于土地用途主要考慮政策因素、區(qū)域因素和個別因素，另外還應特別關注承租合同中的內容、約定的條件、特別的規(guī)定、已出租的時間和剩余期限等因素，這些內容將限制承租土地使用權權益的實現(xiàn)。

3.估價技術思路

(1)收集可比市場交易案例，利用市場比較法原理，通過對影響承租土地使用權價格的主要因素進行比較、修正，得到估價結果。

(2)通過市場比較法求得與承租土地使用權同一供需圈內的類似土地使用權市場租金，

其與合同租金的差額即承租期間每年獲得的承租土地使用權純收益，再利用收益還原法，將純租金還原為估價期日的承租土地使用權價格。

4.估價方法應用

可采用市場比較法和收益還原法。單純采用市場比較法評估承租土地使用權價格時，采用的可比實例應是承租土地使用權的成交實例，并通過交易情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正后確定的價格;運用收益還原法評估時，由于承租土地使用權投資風險高于出讓土地使用權，所以承租土地使用權還原利率一般比出讓土地使用權還原利率高1個百分點左右。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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