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土地估價(jià)理論與方法課堂筆記2

發(fā)表時(shí)間:2010/2/27 10:46:07 來源:本站 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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第一章
五、土地估價(jià)的原則和方法(這部分內(nèi)容對(duì)土地估價(jià)實(shí)務(wù)的出題很重要)
1、土地估價(jià)概念
概念要點(diǎn):(1)土地估價(jià)必須依據(jù)土地估價(jià)的原理和方法;
(2)土地估價(jià)必須依據(jù)充足的市場(chǎng)土地資料;
(3)土地估價(jià)必須考慮政府土地政策的影響;
(4)土地估價(jià)要充分了解評(píng)估對(duì)象地塊的各種權(quán)利狀況;
(5)土地估價(jià)所評(píng)估出的地價(jià)是該地塊某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
2、土地估價(jià)原則(前四個(gè)原則最重要)
(1)替代原則。市場(chǎng)比較法以其為基礎(chǔ),收益還原法也與其有較深淵源。
(2)預(yù)期收益原則。剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定。
(3)最有效使用原則。最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)。
(4)報(bào)酬遞增、遞減原則。這一原則與最有效使用原則密切相關(guān)。
(5)需求與供給原則。土地有其特有的供求規(guī)律,競(jìng)爭(zhēng)主要在需求方面進(jìn)行,因此,地價(jià)不能僅根據(jù)均衡法則來決定。此外,還應(yīng)考慮時(shí)間因素,作動(dòng)態(tài)分析。供需原則以預(yù)期收益原則、變動(dòng)原則和競(jìng)爭(zhēng)原則為基礎(chǔ)。
(6)競(jìng)爭(zhēng)和超額利潤(rùn)原則。該原則與供需原則、替代原則、最有效使用原則密切相關(guān),是收益還原法估價(jià)的基礎(chǔ)之一。
(7)貢獻(xiàn)原則??蓳?jù)以通過土地及建筑物等構(gòu)成因素的貢獻(xiàn)來估價(jià),它是收益遞增遞減原則的應(yīng)用,也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。
(8)變動(dòng)原則。土地價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中。
(9)協(xié)調(diào)原則。在土地估價(jià)時(shí),應(yīng)認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系。
3、土地估價(jià)方法
(1)基本估價(jià)法:由分為收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和成本逼近法
(2)應(yīng)用估價(jià)法:又稱大量估價(jià)法,是在應(yīng)用基本估價(jià)方法基礎(chǔ)上的大范圍分析評(píng)估,該類方法的關(guān)鍵在于建立評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。此類方法包括路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

第二章 土地估價(jià)的基本理論
復(fù)習(xí)要點(diǎn)
1、內(nèi)容比較繁雜,主要是要掌握有關(guān)基本觀點(diǎn)
2、重點(diǎn):地租的本質(zhì)、類型,傳統(tǒng)地租理論的基本觀點(diǎn)及指導(dǎo)應(yīng)用,區(qū)位理論中的概念、分類及農(nóng)業(yè)區(qū)位論的基本觀點(diǎn)[Page]

內(nèi)容講解
一、地租的概念及表現(xiàn)形式
地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)(或其他產(chǎn)業(yè))中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分,是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。后一句是一切形式地租的共同點(diǎn)。
根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件,馬克思把資本主義地租分為級(jí)差地租和絕對(duì)地租兩種基本形式。此外,還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。
資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)地租有兩個(gè)方面的定義,按照定義把地租分為契約地租(商業(yè)地租)和經(jīng)濟(jì)地租(理論地租)兩類。近代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)擴(kuò)充了地租概念,將其分為廣義地租和狹義地租。

二、馬克思主義地租地價(jià)理論(本章重點(diǎn))
1、概念和特點(diǎn)
資本主義地租以土地私有制為前提,是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入,其特點(diǎn)在于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離。
2、級(jí)差地租理論的基本內(nèi)容
(1)級(jí)差地租的概念。指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤(rùn)。它和土地等級(jí)相聯(lián)系。分析級(jí)差地租的前提假設(shè)。級(jí)差地租形成的自然條件、原因和源泉。
(2)級(jí)差地租的形式及產(chǎn)生條件。按形成基礎(chǔ)不同,馬克思把級(jí)差地租分為兩種形式:級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。
3、絕對(duì)地租理論的基本內(nèi)容(聯(lián)系級(jí)差地租復(fù)習(xí))
絕對(duì)地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所獲得的地租。產(chǎn)生原因是土地所有權(quán)壟斷。它的實(shí)質(zhì)和來源同樣是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值。
4、壟斷地租
由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租,它來自社會(huì)其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值。
5、礦山地租
指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏財(cái)富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。同樣含級(jí)差地租和絕對(duì)地租。
6、建筑地段地租
指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。它以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ),又與農(nóng)業(yè)地租有區(qū)別。

三、西方地租地價(jià)理論
1、資產(chǎn)階級(jí)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租地價(jià)理論
(1)威廉·配第的觀點(diǎn):《賦稅論》的地租概念,關(guān)于級(jí)差地租的最初概念,對(duì)土地使用權(quán)總價(jià)值的獨(dú)到見解。
(2)弗朗斯瓦·魁奈的觀點(diǎn):重農(nóng)學(xué)派的地租觀表現(xiàn)為“純產(chǎn)品”學(xué)說,“純產(chǎn)品”的概念及存在條件。
(3)亞當(dāng)·斯密的觀點(diǎn):《國(guó)富論》中的地租概念,谷物地租決定其他耕地地租的思想,關(guān)于級(jí)差地租的觀點(diǎn)。
(4)大衛(wèi)·李嘉圖的觀點(diǎn):《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)與賦稅原理》中的地租概念,租金與地租的區(qū)分,李嘉圖的地租實(shí)際上是級(jí)差地租,級(jí)差地租產(chǎn)生的條件,農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格的決定,不同條件形成的三種級(jí)差地租(豐度地租、位置地租、資本地租)。
2、資產(chǎn)階級(jí)庸俗經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租地價(jià)理論
(1)法國(guó)的讓·巴蒂斯特·薩伊的觀點(diǎn):理論基礎(chǔ)是“生產(chǎn)三要素論”,目的是想證明地租來自土地的作用,而不是工人的剩余勞動(dòng)。
(2)美國(guó)的托馬斯·羅伯特·馬爾薩斯的觀點(diǎn):反映在1815年發(fā)表的《關(guān)于地租之性質(zhì)及其進(jìn)步的研究》中,地租的概念,剩余部分產(chǎn)生的原因

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