為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價理論方法地價應(yīng)綜合確定知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

地價評估一般有兩種情況：一是評估現(xiàn)狀地價，即在原有房地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營前提下評估的現(xiàn)狀地價;二是地上原有建筑物需要拆除重建(舊城改造)，即評估其規(guī)劃狀態(tài)下的地價。后者通常是按規(guī)劃后用途、容積率等進(jìn)行評估。

在舊城改造情況下也有兩種情況：一種情況是評估其凈地價格;另一種情況是評估其毛地價格。

認(rèn)識上的誤區(qū)

舊城改造涉及到拆遷安置，那么拆遷安置費和地價是什么關(guān)系呢?很多人把拆遷安置費看作是地價的組成部分。如：甲市基準(zhǔn)地價=出讓金+基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費+征地費+城鎮(zhèn)拆遷費。乙市基準(zhǔn)地價=征地或拆遷費+土地開發(fā)費(含市政設(shè)施配套費)+稅費+利息+利潤+政府出讓土地收益。

這是認(rèn)識上的一個誤區(qū)。地價高低主要的并不決定于開發(fā)成本。按上述觀點，如果兩宗需改造地塊，位置相鄰，規(guī)劃用途、容積率等均相同，只是拆遷安置成本不一樣，而得出兩個不同的地價。這是行不通的。基準(zhǔn)地價受條件限制在資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營前提下，基準(zhǔn)地價反映的是一定條件下的現(xiàn)狀地價。而在舊城改造，即原有建筑需要拆除情況下，基準(zhǔn)地價反映的是凈地地價。

為什么說在資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營前提下，基準(zhǔn)地價反映的是現(xiàn)狀地價?這是由基準(zhǔn)地價的測算方法決定的。土地估價理論方法

基準(zhǔn)地價的測算一般有兩種算法：一是以土地級差收益為主人依據(jù)測算地價;二是以房地產(chǎn)交易樣本為主要依據(jù)測算基準(zhǔn)地價。不管用哪種方法測算，都是立足于土地利用現(xiàn)狀，算出來的地價當(dāng)然就是現(xiàn)狀地價。

為什么說在舊城改造情況下，基準(zhǔn)地價反映的是凈地地價?現(xiàn)舉例說明：假設(shè)圖中的4宗地地段相連，區(qū)位、用途、現(xiàn)狀(或規(guī)劃)容積率及其他條件均相同，那么其地價也應(yīng)該是趨同的。

宗地A每平方米地價1000元，是由其收益決定的，是根據(jù)同類地區(qū)、同行業(yè)企業(yè)平均收益測算出來的，也是市場橫向比較的結(jié)果。如果在宗地B和宗地C上進(jìn)行與宗地A同樣的開發(fā)，那么宗地B和宗地C可以獲得與宗地A相同的收益。如果開發(fā)者以同樣1000元的價格獲得了毛地D，那么他在開發(fā)過程中，由于要拆除原有建筑，多支付了500元的開發(fā)成本。他只有在以500元的出讓金獲得毛地D的情況下，才能獲得與其他開發(fā)者同樣的收益。可見在舊城改造情況下，只有把基準(zhǔn)地價理解為凈地價格時才是可用的。

土地預(yù)期收益決定地價

真正意義上的地價是由土地的預(yù)期收益決定的，是在市場交易中實現(xiàn)的。它不受拆遷安置量多少所左右。如上圖所示，毛地D并未因每平方米多支付500元的拆遷安置費，使地段提高到1500元，而這500元只是使毛地D成為凈地，達(dá)到了宗地A、B、C具有同樣的開發(fā)(使用)價值。但土地出讓金的多少與拆遷安置量有著直接的關(guān)系。這里所說的出讓金是指開發(fā)商或土地使用者在取得城市土地時需向政府支付的代價。地價(市場正常價)是客觀存在的，而出讓金有時帶有政策因素。出讓金可以大于、等于，也可以小于地價。

剩余法各方容易接受土地估價師考試網(wǎng)

從制定規(guī)劃、拆遷安置到出讓土地都屬政府行為。按道理政府向開發(fā)商出讓的土地為凈地。但事實上各地出讓土地多以毛地形式為主，有些地方評估作價又過于簡單。一是不管凈地、毛地;二是不管拆遷安置量大小，在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上乘幾個系數(shù)了事。

土地評估一個很重要的特點是，不同目的，不同情況應(yīng)遵循不同的原則，采用不同的方法，其評估結(jié)果和能是客觀、合理和切合實際的。這也正是一個合格的評估師應(yīng)具備的基本素質(zhì)。

利用剩余法測算土地出讓金，有兩個優(yōu)點：一是剩余法是建立在市場預(yù)測和現(xiàn)場調(diào)查基礎(chǔ)上，測算結(jié)果更符合宗地實際和市場定價原則;二是兼顧了國家與開發(fā)商雙方利益，測算結(jié)果容易被有關(guān)各方所接受。

A已有建筑物(持續(xù)經(jīng)營 B空地現(xiàn)無建筑物

現(xiàn)狀地價：1000元/平方米 地價：1000元/平方米

C凈地原有建筑已拆除 D毛地拆遷安置成本500元/平方米

凈地價格也是1000元/平方米 出讓金：500元/平方米

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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