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土地估價(jià)師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo)：課堂筆記一（5）

3.土地利用的集約性

農(nóng)用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地后，就具有利用的高度集約性和資金的高密性，可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益。就具體地段來說，它能引起地價(jià)的上升，有時(shí)可以上漲幾十倍、幾倍、上百倍。人們熱衷于將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地就是一個(gè)典型的例子。為了保護(hù)農(nóng)用地實(shí)現(xiàn)政府綜合效益，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，世界各國都采取了嚴(yán)格的控制措施。國外將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地要經(jīng)過政府的許可，有的還通過購買的方式取得土地的發(fā)展權(quán)。

4.區(qū)位選擇的重要性

在建設(shè)用地的選擇中，區(qū)位起著非常重要的作用。如道路的位置決定著商業(yè)服務(wù)中心的布局。但區(qū)位具有相對(duì)性，一是對(duì)一種類型的用地來說是優(yōu)越的區(qū)位，對(duì)另外一種用地來說則不一定。如臨街的土地對(duì)商業(yè)來說是很好的區(qū)位，而對(duì)居住用地來說則不一定是優(yōu)越的區(qū)位。二是區(qū)位的優(yōu)劣可以隨著周圍環(huán)境的改變而改變，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)于區(qū)位本身的影響是巨大的。如交通站點(diǎn)的變遷對(duì)周圍土地的影響就是典型的例子。

5.無限性與再生性

由于建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，建設(shè)用地占用土地，對(duì)農(nóng)業(yè)構(gòu)成了巨大的威脅。建設(shè)用地的無限延伸，而土地的供應(yīng)卻是有限的，這就迫使我們要慎重考慮如何更加有效地以有限的供應(yīng)去滿足無限的需求。建設(shè)用地的再生性是指建設(shè)用地能夠從現(xiàn)有的建設(shè)用地即存量建設(shè)用地中經(jīng)過再開發(fā)重新獲得。充分發(fā)揮和利用建設(shè)用地的再生性，能使人們?cè)诓粩嚅_發(fā)存量建設(shè)用地的過程中，獲得越來越多的操作場(chǎng)所和建筑空間，提高土地利用效率。

6.空間性與實(shí)體性

建設(shè)用地是整個(gè)建筑工程的一部分，建設(shè)用地的空間立體利用對(duì)于高效利用土地、節(jié)約用地，都是很有成效的。

建設(shè)用地的實(shí)體性是指建設(shè)用地具有固定的形狀，是一個(gè)工程實(shí)體，一旦形成就能直接為人類建設(shè)活動(dòng)服務(wù)。建設(shè)用地的實(shí)體性是通過“營造結(jié)果”形成多種具有固定形狀的工程實(shí)體如建筑物、道路、機(jī)場(chǎng)等。

例題：下列不屬于建設(shè)用地的特點(diǎn)的是()。

A.承載性與非生態(tài)利用性

B.土地利用逆轉(zhuǎn)相對(duì)容易

C.土地利用的集約性

D.無限性與再生性

答案：B

解析：建設(shè)用地的特點(diǎn)中，土地利用逆轉(zhuǎn)相對(duì)困難。

三、建設(shè)用地的類別(掌握)

為更有效地管理土地，在上述三種基本分類的基礎(chǔ)上，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》、1989年制訂的《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》以及國土資源部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于印發(fā)試行《土地分類》的通知》(國土資發(fā)[2001]255號(hào))，我國土地管理工作者又將土地作了更進(jìn)一步的分類，將城市土地分類的商服、工礦倉儲(chǔ)、公用設(shè)施、公共建筑、住宅、交通用地(除農(nóng)村道路)、水利設(shè)施用地、特殊用地等8個(gè)地類構(gòu)成建設(shè)用地。

1、商服用地

指商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其他經(jīng)營性服務(wù)業(yè)建筑及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。包括：

(1)商業(yè)用地。指商店、商場(chǎng)、各類批發(fā)、零售市場(chǎng)及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。

(2)金融保險(xiǎn)用地。指銀行、保險(xiǎn)、證券、信托、期貨、信用社等用地。

(3)餐飲旅館業(yè)用地。指飯店、餐廳、酒吧、賓館、旅館、招待所、度假村等及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。

(4)其他商服用地。指寫字樓、商業(yè)性辦公樓和企業(yè)廠區(qū)外獨(dú)立的辦公樓用地;旅行社、運(yùn)動(dòng)保健休閑設(shè)施、夜總會(huì)、歌舞廳、俱樂部、高爾夫球場(chǎng)、加油站、洗車場(chǎng)、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點(diǎn)、照相、理發(fā)、洗浴等服務(wù)設(shè)施用地。

2、工礦倉儲(chǔ)用地

指工業(yè)、采礦、倉儲(chǔ)業(yè)用地。包括：

(1)工業(yè)用地。指工業(yè)生產(chǎn)及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。

(2)采礦地。指采礦、采石、采砂場(chǎng)、鹽田、磚瓦窯等地面生產(chǎn)用地及尾礦堆放地。

(3)倉儲(chǔ)用地。指用于物資儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)的場(chǎng)所及相應(yīng)附屬設(shè)施用地。

3、公共設(shè)施用地

為居民生活和二、三產(chǎn)業(yè)服務(wù)的公用設(shè)施及瞻仰、游憩用地。包括：

(1)公共基礎(chǔ)設(shè)施用地。指給排水、供電、供燃、供熱、郵政、電信、消防、公用設(shè)施維修、環(huán)衛(wèi)等用地。

(2)瞻仰景觀休閑用地。指名勝古跡、革命遺址、景點(diǎn)、公園、廣場(chǎng)、公用綠地等。

4、公共建筑用地

指公共文化、體育、娛樂、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、科研、設(shè)計(jì)、教育、醫(yī)衛(wèi)、慈善等建筑用地。包括：

(1)機(jī)關(guān)團(tuán)體用地。指國家機(jī)關(guān)，社會(huì)團(tuán)體，群眾自治組織，廣播電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)社、雜志社、通訊社、出版社等單位的辦公用地。

(2)教育用地。指各種教育機(jī)構(gòu)，包括大專院校，中專、職業(yè)學(xué)校、成人業(yè)余教育學(xué)校、中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、黨校、行政學(xué)院、干部管理學(xué)院、盲聾啞學(xué)校、工讀學(xué)校等直接用于教育的用地。

(3)科研設(shè)計(jì)用地。指獨(dú)立的科研、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)用地，包括研究、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、信息等單位用地。

(4)文體用地。為公眾服務(wù)的公益性文化、體育設(shè)施用地。包括博物館、展覽館、文化館、圖書館、紀(jì)念館、影劇院、音樂廳、少青老年活動(dòng)中心、體育場(chǎng)館、訓(xùn)練基地等。

(5)醫(yī)療衛(wèi)生用地。指醫(yī)療、衛(wèi)生、防疫、急救、保健、療養(yǎng)、康復(fù)、醫(yī)檢藥檢、血庫等用地。

(6)慈善用地。指孤兒院、養(yǎng)老院、福利院等用地。

5、住宅用地

指供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕?有獨(dú)立院落的包括院落)。包括：

(1)城鎮(zhèn)單一住宅用地。指城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地。

(2)城鎮(zhèn)混合住宅用地。指城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地。

(3)農(nóng)村宅基地。指農(nóng)村村民居住的宅基地。

(4)空閑宅基地。指村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。

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