中日韩va无码中文字幕_亚洲va中文字幕无码久_又粗又大又黄又刺激的免费视频_成年人国产免费网站

當前位置:

2012年土地估價師考試:建筑物與構(gòu)筑物估價的基本方法

發(fā)表時間:2012/7/5 15:06:17 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
關(guān)注公眾號

為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試,小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目土地估價理論方法建筑物與構(gòu)筑物估價的基本方法知識點,希望在2012年土地估價師考試中,助您一臂之力!

建筑物與構(gòu)筑物估價的基本方法

1、重置價格折舊法

(1)重置價格折舊法概念:求取估價對象在估價時點的重置價格,然后扣除折舊,以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

(2)重置價格:又稱重置成本,是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等,按照估價時點時的價格水平,重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。

(3)重置價格的求取方法:單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。

(4)建筑物與構(gòu)筑物折舊:建筑物與構(gòu)筑物估價上的折舊是指由各種原因所造成的價值損失,其數(shù)額為建筑物與構(gòu)筑物在估價時點時的市場價值與其重置價格之間的差額。

①折舊概念

建筑物的折舊,指建筑物因時間經(jīng)過所造成的損耗。這種損耗包括緣于物理因素的有形損耗和基于功能和經(jīng)濟退化因素的無形損耗。其中,物理的折舊包括因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅或破損、風吹日曬的侵蝕和自然災害造成的損壞;功能的折舊指功能退化而造成的折舊,通常由于同類型建筑物因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導致其變得落伍而引起的相對減價;經(jīng)濟的折舊是指建筑物與其所處的附近環(huán)境不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生的價值減低。

②建筑物折舊的影響因素

建筑物折舊的影響因素,可歸納為物理因素、功能因素與經(jīng)濟因素。相應的有物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。

A、物理的因素。

B、功能的因素。

C、經(jīng)濟的因素。

這三類因素對建筑物折舊的影響并不是相互獨立作用的,物理的折舊會引起功能的折舊,功能折舊又會反映到經(jīng)濟的折舊,可見三者互為因果關(guān)系。因此,在估價實務上,通常將三種因素作為一體,同時考慮。

③確定建筑物折舊的方法

Ⅰ、新舊程度折舊法。

Ⅱ、平均年限折舊法。

假設(shè)每年的折舊額是D,則:

D=(C-CR)/N=C(1-R)/N

C——重置價格;

R——殘值率;

N——耐用年數(shù);

CR---殘值

Ⅲ、定率折舊法。

Ⅳ、年數(shù)合計法。

Ⅴ、償還基金法。

④折舊方法的比較

平均年限折舊法每年的折舊額均相同,由于簡單易行,常為人們普遍采用。但這種方法的假設(shè)前提往往不符合實際。

定率法與年數(shù)合計法兩者都屬于加速折舊的方法。早期折舊額多些,后期則逐漸減少。其中定率法每年的折舊率相同,而折舊額不同。

償還基金法每年的折舊額相同,每年的折舊額加算利息,每年折舊額比平均年限折舊法少。

平均年限折舊法、定率法、年數(shù)合計法、償還基金法與新舊程度折舊法相比,前四種方法的優(yōu)點是具有理論基礎(chǔ)。缺點是不考慮使用者的使用、保養(yǎng)情況,不論建筑物如何,只要重置價格、耐用年限、經(jīng)過年數(shù)等相同,所求得的折舊額必然相等。新舊程度折舊法的優(yōu)點是針對建筑物的實地觀察,可把握建設(shè)物的個別狀態(tài)。缺點是成新度須依估價人員判斷,結(jié)果粗略。

⑤計算折舊應注意事項

估價上的折舊與會計上的折舊有著本質(zhì)區(qū)別。估價上的折舊注重的是價值的減損,科學地說不是折舊,而是“減價修正”;會計成本上的折舊注重的是原始取得價值的攤銷與收回。在會計成本上,C為資產(chǎn)原值,不隨時間變動而變化;在估價上,C為重置造價,而且是估價時點上的,因此估價時點不同,C值就不同。

建筑物的耐用年限有自然耐用年限(又稱自然壽命)與經(jīng)濟耐用年限(又稱經(jīng)濟壽命)之分。對于房地產(chǎn)估價來說,所采用的耐用年限應為建筑物的經(jīng)濟耐用年限。

實際求取建筑物的折舊時,還應劃分建筑物的主體與附屬設(shè)備,因它們的耐用年限不同,折舊率也不同。建筑物的附屬設(shè)備是指與建筑物不可分割的各種附屬設(shè)備,如水、暖、電、衛(wèi)、通風、電梯等設(shè)備。

⑥建筑物耐用年限的確定

房屋建筑物耐用年限一般是根據(jù)房屋的建筑結(jié)構(gòu)和建筑材料等確定?!督?jīng)租房屋清產(chǎn)估價原則》中對房屋建筑物耐用年限和殘值率規(guī)定了評定標準。

⑦建筑物折舊額的計算

利用各種計算折舊額的方法,首先需要確定建筑物已使用年限,然后將重置價格、耐用年限、折舊率等代入相應的公式,即可計算得到建筑物的折舊額。

最后得出計算公式:

建筑物價格=建筑物重置價格-已使用年限的折舊額=建筑物重置價格*成新度

相關(guān)文章:

2012年土地估價師考試土地估價理論方法知識點匯總

2012年土地估價師考試估價理論方法輔導匯總

2012年土地估價師考試科目《估價理論方法》考試點匯總

更多關(guān)注: 土地估價師考試報考條件  考試培訓  考試用書

(責任編輯:中大編輯)

2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁
最近更新 考試動態(tài) 更多>