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2010年《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》真題及參考答案6-土地估價(jià)師

發(fā)表時(shí)間:2010/10/18 11:09:41 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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待估宗地為七通一平的待建筑空地,已得到規(guī)劃許可修建寫(xiě)字樓,允許總建筑面積為8000平方米,土地使用權(quán)年限為50年,現(xiàn)在招標(biāo)出讓。

估價(jià)要求

某開(kāi)發(fā)公司希望參與此地塊投標(biāo),要求估算其目前所能投標(biāo)的最高地價(jià)額。

估價(jià)過(guò)程

(1)選擇估價(jià)方法。該宗地為待開(kāi)發(fā)空地,適宜采用剩余法進(jìn)行估價(jià)。

(2)確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式。根據(jù)城市規(guī)劃要求,該宗地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式為修建8000平方米的寫(xiě)字樓。

(3)市場(chǎng)調(diào)查、確定建設(shè)期、開(kāi)發(fā)價(jià)值和投入成本等。根據(jù)開(kāi)發(fā)公司所進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目的可行性分析顯示,該項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)周期為2年,取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工,建成后即可對(duì)外出租,出租率估計(jì)為90%,每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為300元,年出租費(fèi)用為年租金的25%。建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方米為1000元,建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)第一年投入總額的40%,第二年投入其余的60%。目前借貸資金的年利率為12%,當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)綜合還原率為8%,取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)及登記費(fèi)用為地價(jià)的3%,該開(kāi)發(fā)公司要求的總利潤(rùn)不得低于所開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的15%。

(4)求取地價(jià)。

標(biāo)準(zhǔn)答案:地價(jià)測(cè)算公式如下:

地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)

①測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià),采用收益還原法,使用年期為50年,開(kāi)發(fā)期2年,可取得收益年限為48年。

不動(dòng)產(chǎn)出租年純收益=300×8000×90%×(1-25%)=1620000(元)

不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=1620000/8%[1-(1+1/1+8%)48]=19746401(元)

②建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)=1000×8000=8000000(元)

③總利息=地價(jià)×[(1+12%)2-1]+8000000×40%×[(1+12%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=0.2544×地價(jià)+872792(元)

利息計(jì)算采用復(fù)利計(jì)算,計(jì)息期到開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完成止。地價(jià)投入經(jīng)歷整個(gè)開(kāi)發(fā)周期,計(jì)息期為2年,專(zhuān)業(yè)費(fèi)和建筑費(fèi)的投入是持續(xù)不斷的,在計(jì)息時(shí),假設(shè)各年內(nèi)建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)均勻投入,因此,年度投入量在當(dāng)年的平均投入期限為半年,第一年與第二年的投入量的計(jì)息期分別為1.5年和半年。

④開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=19746401×15%=2972737(元)

⑤不動(dòng)產(chǎn)出租稅費(fèi)已在確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)予以考慮。

⑥將上述各項(xiàng)數(shù)據(jù)代入公式,即

地價(jià)=19818245-8000000-(0.2544×地價(jià)+872792)-2972737

地價(jià)=7900872/1.2544=6298527(元)

⑦由于開(kāi)發(fā)商取得場(chǎng)地使用權(quán)時(shí)要支付地價(jià)3%的法律、估價(jià)等專(zhuān)業(yè)費(fèi)用,因此,開(kāi)發(fā)商所能支付的投標(biāo)地價(jià)額應(yīng)從⑥中扣除上述費(fèi)用。

開(kāi)發(fā)商所能投標(biāo)的最高地價(jià)款=6298527/(1+3%)=6115075(元)

測(cè)算方式二、利息中不計(jì)地價(jià)款的利息

不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利潤(rùn)的計(jì)算方式與方式一相同,因此有:

①不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=19746401(元)

②建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)=8000000(元)

③建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)利息=8000000×40%×[(1+12%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=592949.1+279842.5=872792(元)

④開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=2972737(元)

⑤代入公式即可得到該土地在開(kāi)發(fā)完成時(shí)的土地價(jià)格

開(kāi)發(fā)完成時(shí)地價(jià)=①-②-③-④

=19746401-8000000-872792-2972737

=7900872(元)

⑥由于⑤得到的價(jià)格是開(kāi)發(fā)完成時(shí)的價(jià)格,即兩年后的價(jià)格,則,場(chǎng)地當(dāng)前價(jià)格=7900872/(1+12%)2=6298527(元)

⑦開(kāi)發(fā)商所能支付的投標(biāo)地價(jià)=6298527/(1+3%)=6115075(元)

 

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(責(zé)任編輯:中大編輯)

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