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2012年土地估價(jià)師考試于9月15、16進(jìn)行,為使您順利通過2012年土地估價(jià)師考試,小編特編輯整理了土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)案例與報(bào)告》考前沖刺階段模擬題,讓您輕松通過考試!
一、單選題:
1、當(dāng)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的樣本數(shù)量不足時(shí),可采用下列方法解決( )。
A.延長(zhǎng)收集資料時(shí)間、擴(kuò)資料收集范圍
B.減少樣本所需數(shù)量
C.重新分類、重新確定所需樣本數(shù)量
D.以上都不對(duì)
標(biāo)準(zhǔn)答案:a
解析:當(dāng)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的樣本數(shù)量不足時(shí),應(yīng)進(jìn)行樣點(diǎn)的補(bǔ)充調(diào)查。
2、下列不屬于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的確定原則的是( )。
A.以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算結(jié)果為輔,以比較、修正的結(jié)果為準(zhǔn)
B.土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)的以市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn),級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證
C.土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn),市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證
D.體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策
標(biāo)準(zhǔn)答案:a
解析:城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則
(1)以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn),以比較、修正的結(jié)果為輔;
(2)土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)的以市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn),級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證;
(3)土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn),市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證;
(4)體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。
3、下列說法,正確的是( )
A.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益,是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)
B.土地質(zhì)量即土地使用價(jià)值,完全由土地位置決定
C.評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)是土地形狀
D.在一個(gè)均質(zhì)區(qū)域內(nèi),無論分成多少土地用途,都只評(píng)估出一種基準(zhǔn)地價(jià)
標(biāo)準(zhǔn)答案:a
解析:城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基本原理:
1.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益,是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù);
2.各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ);
3.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置,不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律;
4.城鎮(zhèn)中土地利用的相對(duì)合理性和變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷演化的前提;
5.土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ),市場(chǎng)交易價(jià)格是土地收益在土地市場(chǎng)中的直接反映。
確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍應(yīng)以影響土地價(jià)格的因素指標(biāo)的相對(duì)一致性為標(biāo)準(zhǔn)。
4、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估調(diào)查中,同一級(jí)別的樣本數(shù)一般不能少于( )個(gè)。
A.35
B.45
C.30
D.15
標(biāo)準(zhǔn)答案:c
解析:基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估調(diào)查中,同一級(jí)別的樣本數(shù)一般不能少于30個(gè)。
5、下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則,錯(cuò)誤的是( )
A.以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn),以比較評(píng)估的結(jié)果為輔。
B.要以評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn),并充分體現(xiàn)地價(jià)管理政策。
C.土地市場(chǎng)發(fā)育的城市,應(yīng)以市場(chǎng)交易資料評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)。
D.土地市場(chǎng)不發(fā)育的城市,可以租金剝離法評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)。
標(biāo)準(zhǔn)答案:d
解析:城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則:
(1)以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn),以比較、修正的結(jié)果為輔;
(2)土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)的以市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn),級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證;
(3)土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn),市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證;
(4)體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。
6、在一般情況下,基準(zhǔn)地價(jià)的修正因素應(yīng)主要選擇影響宗地地價(jià)的( )
A.個(gè)別因素
B.區(qū)域因素和個(gè)別因素
C.一般因素和個(gè)別因素
D.一般因素和區(qū)域因素
標(biāo)準(zhǔn)答案:b
解析:劃分均質(zhì)地域的城鎮(zhèn)土地條件為地價(jià)影響因素中的區(qū)域因素和個(gè)別因素,劃分方法為指標(biāo)判別歸類,將區(qū)域因素和個(gè)別因素相同的區(qū)域或區(qū)段作為一個(gè)均質(zhì)地域。
二、多選題:
7、下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原理描述正確的是( )。
A.各行業(yè)對(duì)土地地質(zhì)狀況要求不同是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)
B.土地形狀、大小差異給不同行業(yè)、使用者帶來不同的土地收益是形成不同行業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)
C.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置,使不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律
D.城鎮(zhèn)中土地利用的相對(duì)合理性和變化性使基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷演化的前提
E.土地收益高低直接決定了地價(jià)的高低,是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ),而市場(chǎng)交易價(jià)格是土地收益在土地市場(chǎng)中的直接反映
標(biāo)準(zhǔn)答案:c,d
解析:城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基本原理:
1.土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益,是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù);
2.各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ);
3.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置,不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律;
4.城鎮(zhèn)中土地利用的相對(duì)合理性和變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷演化的前提;
5.土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ),市場(chǎng)交易價(jià)格是土地收益在土地市場(chǎng)中的直接反映。
確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍應(yīng)以影響土地價(jià)格的因素指標(biāo)的相對(duì)一致性為標(biāo)準(zhǔn)。
8、評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí),收集的資料應(yīng)( )。
A.及時(shí)填人表格
B.具有代表性
C.均為市場(chǎng)交易價(jià)格
D.按實(shí)地位置標(biāo)注到工作的底圖上
E.分布均勻
標(biāo)準(zhǔn)答案:a,b,d
解析:
(1)調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上;
(2)調(diào)查以土地級(jí)或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行;
(3)樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查;
(4)樣本要有代表性;
(5)樣本分布要均勻;
(6)調(diào)查樣本數(shù)應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求,每級(jí)樣本總數(shù)不少于30個(gè);
(7)所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或利用效益和相對(duì)應(yīng)的土地條件資料;
(8)土地利用效益等經(jīng)濟(jì)資料要求不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù);
(9)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建等地價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料以人民幣元為單位,準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位;
(10)調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)查表格。
9、影響地價(jià)的區(qū)域因素有( )。
A.宗地市政設(shè)施條件
B.位置
C.交通條件
D.形狀、面積
E.規(guī)劃限制
標(biāo)準(zhǔn)答案:b,c
解析:影響土地價(jià)格區(qū)域因素主要有以下幾類:位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制。
三、判斷題:
10、根據(jù)商業(yè)柜臺(tái)出租資料評(píng)估地價(jià)的公式為:地價(jià)=出租柜臺(tái)土地收益÷(出租柜臺(tái)土地面積X土地還原利率)。( )
標(biāo)準(zhǔn)答案:錯(cuò)誤
解析:地價(jià)=出租柜臺(tái)土地收益÷(出租柜臺(tái)分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還原利率)
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