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土地純收益的概念

以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等，即為純收益。

不同條件下土地純收益的計算要求及方法

土地純收益的計算可以根據(jù)具體評估對象的不同和總收益、總費用的計算方式不同采用不同的計算方法。

1.土地租賃中的土地純收益求取

土地純收益=年租金總收入一年總費用

2.房地出租中的土地純收益求取

土地純收益=房地純收益-房屋純收益

房地純收益=房地出租年總收入-房地出租年總費用

房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原率

房屋現(xiàn)值=房屋重置價×房屋成新度

=房屋重置價-房屋總折舊

房屋重置價也稱房屋重置成本，是指根據(jù)估價期日的人工和建筑材料價格，并按照目前的材料、標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據(jù)當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锏慕ㄔ斐杀具M(jìn)行分析計算;房屋成新度是指房屋建筑物在估價期日的新舊狀況;房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于物理、經(jīng)濟(jì)和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計算，其計算公式如下：

房屋總折舊額=房屋年折舊額×已使用年限

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