價(jià)格鑒證案例分析真題2007年

一、

根據(jù)給出的價(jià)格鑒證資料，簡要回答下面的問題。

××市價(jià)格認(rèn)證中心接到該市公安機(jī)關(guān)要求對(duì)一輛滅失車輛進(jìn)行價(jià)格鑒證的委托。委托機(jī)關(guān)出具的委托書載明：該車系該市某機(jī)關(guān)于2002年2月28日購置的國產(chǎn)普通型捷達(dá)轎車，初始登記日期為2002年4月28日。該車于2005年12月25日通過合法手續(xù)轉(zhuǎn)讓給失主。2006年10月28日，該車被盜。2007年3月8日，犯罪嫌疑人被抓獲，但車輛已經(jīng)滅失。

價(jià)格鑒證機(jī)構(gòu)受理了此案，并按照規(guī)定的程序，出具了該車的價(jià)格鑒證結(jié)論書。犯罪嫌疑人對(duì)鑒證結(jié)論提出異議，其辯護(hù)律師出具委托函，要求××省價(jià)格認(rèn)證中心進(jìn)行價(jià)格復(fù)核裁定。××省價(jià)格認(rèn)證中心拒絕了辯護(hù)律師的委托。

請(qǐng)根據(jù)上述資料回答下列問題：

1. 該案價(jià)格鑒證基準(zhǔn)日應(yīng)為哪一天?

2. 若用成本法對(duì)該車進(jìn)行價(jià)格鑒證，正常情況下(假設(shè)轎車總使用年限為15年)其成新率為多少?

3. ××省價(jià)格認(rèn)證中心拒絕委托的做法是否正確?為什么?

4. 對(duì)滅失物品進(jìn)行價(jià)格鑒證，委托機(jī)關(guān)應(yīng)提供哪些相關(guān)材料?

5. 按照復(fù)核裁定的有關(guān)規(guī)定，不能受理的復(fù)核裁定有哪幾種情況?

二、

根據(jù)下面給出的案例提示找出價(jià)格鑒證結(jié)論書中的10個(gè)錯(cuò)誤。并簡要說明理由。找出錯(cuò)誤超出10個(gè)的前10個(gè)有效，因前面的錯(cuò)誤導(dǎo)致的錯(cuò)誤只算一個(gè)錯(cuò)誤。

1. 案例提示：

2007年5月9日，××市價(jià)格認(rèn)證中心接受××人民法院委托，對(duì)該市××小區(qū)××公寓的第88號(hào)車位進(jìn)行價(jià)格鑒證，價(jià)格鑒證基準(zhǔn)日為2007年4月30日。以下是××市價(jià)格認(rèn)證中心出具的價(jià)格鑒證結(jié)論書。

關(guān)于××公寓車位的價(jià)格鑒證結(jié)論書

××市價(jià)鑒字××號(hào)

××人民法院：

受你院委托，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、程序和方法，我中心依法對(duì)所委托的××公寓第88號(hào)車位進(jìn)行價(jià)格鑒證，現(xiàn)將價(jià)格鑒證情況綜述如下：

一、價(jià)格鑒證標(biāo)的

價(jià)格鑒證標(biāo)的為××公寓第88號(hào)車位，該車位長5.8米、寬2.7米。根據(jù)其土地使用權(quán)證書記載，使用年限自二00一年四月三十日至二0五一年四月二十九日。

二、價(jià)格鑒證目的

為人民法院辦理民事案件提供價(jià)格依據(jù)。

三、價(jià)格鑒證基準(zhǔn)日

2007年4月30日。

四、價(jià)格鑒證依據(jù)

1.《中華人民共和國價(jià)格法》;

2.《中華人民共和國土地管理法》;

3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

4.××人民法院提供的××號(hào)委托書;

5.鑒證標(biāo)的的土地使用權(quán)證及車位證。

五、價(jià)格鑒證方法

收益法。

六、價(jià)格鑒證過程

接受委托后，我中心組成價(jià)格鑒證小組，擬定價(jià)格鑒證作業(yè)方案，進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察和市場(chǎng)調(diào)查。

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，鑒證標(biāo)的所在地區(qū)車位市場(chǎng)交易較少，交易案例難以收集，而車位租賃市場(chǎng)比較活躍，故對(duì)車位價(jià)格鑒證采用收益法。

1.年客觀純收益

年客觀純收益=年客觀總收入一年客觀總支出

據(jù)鑒證人員對(duì)該地區(qū)相同檔次小區(qū)車位租賃市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，預(yù)期未來平均月租金為300元，故以3600元作為以后每年的純收益。

2.資本化率

資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

安全利率按銀行貸款利率5.85%計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值2%，故資本化率為7.85%。

3.鑒證標(biāo)的鑒證價(jià)格按以下公式計(jì)算：

其中：P——鑒證標(biāo)的鑒證值

A——年純收益

R——資本化率，取7.85%

N——鑒證標(biāo)的土地收益年限為50年

七、價(jià)格鑒證結(jié)論

鑒證標(biāo)的在價(jià)格鑒證基準(zhǔn)日的價(jià)值為人民幣44812.00元。(大寫：肆萬肆仟捌佰壹拾貳元整)

八、聲明(略)

九、價(jià)格鑒證作業(yè)日期

2007年5月9日至5月15日。

十、價(jià)格鑒證機(jī)構(gòu)

鑒證機(jī)構(gòu)名稱：××市價(jià)格認(rèn)證中心

機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書編號(hào)：××××××

法定代表人：×××(簽字)

十一、價(jià)格鑒證人員 姓名 執(zhí)業(yè)資格名稱 執(zhí)業(yè)資格證號(hào) 簽字

×××

×××

注冊(cè)價(jià)格鑒證師

注冊(cè)價(jià)格鑒證師

××××××

××××××

×××

×××

十二、附件

1.委托書復(fù)印件;

2.土地使用權(quán)證及車位證復(fù)印件;

3.鑒證機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件。

××市價(jià)格認(rèn)證中心(蓋章)

三、

指出下列價(jià)格鑒證技術(shù)報(bào)告(片斷)中存在的錯(cuò)誤并加以改正，計(jì)算出正確結(jié)果(因前面錯(cuò)誤導(dǎo)致的錯(cuò)誤只算一個(gè)錯(cuò)誤)。

1. 案例提示：

2006年11月20日，××市價(jià)格認(rèn)證中心受××人民法院的委托，對(duì)其查封的一套進(jìn)口設(shè)備進(jìn)行價(jià)格鑒證。價(jià)格鑒證基準(zhǔn)日為2006年11月10日。

××市價(jià)格認(rèn)證中心接受委托后，價(jià)格鑒證人員對(duì)查封的設(shè)備進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)：標(biāo)的為美國生產(chǎn)的年生產(chǎn)能力15000件、經(jīng)濟(jì)壽命為25年的小型成套設(shè)備。該設(shè)備于2001年11月10日購置，到岸價(jià)為140萬美元，購買日人民幣對(duì)美元比價(jià)為8.25:1。

價(jià)格鑒證人員通過權(quán)威部門了解到，該設(shè)備從2001年11月開始，國際市場(chǎng)價(jià)格每年上漲2%。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，該設(shè)備的能耗比國際市場(chǎng)上的同類新型設(shè)備每年多支出人民幣20萬元。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，該設(shè)備的進(jìn)口關(guān)稅稅率為16%，增值稅稅率為17%，銀行手續(xù)費(fèi)按照到岸價(jià)格的0.4%計(jì)算，國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按照到岸價(jià)和銀行手續(xù)費(fèi)之和的1.2%計(jì)算。價(jià)格鑒證基準(zhǔn)日時(shí)的人民幣對(duì)美元比價(jià)為8.12:1。

企業(yè)所在行業(yè)的所得稅稅率為33%，折現(xiàn)率為13%。

在不考慮經(jīng)濟(jì)性貶值的前提下，具體計(jì)算過程如下：

1.價(jià)格鑒證基準(zhǔn)目的到岸價(jià)格=140×(1+5×2%)=154.00(萬美元)

2.到岸價(jià)格換算成人民幣=154.00×8.25=1270.50(萬元人民幣)

3.進(jìn)口關(guān)稅=1270.50×16%=203.28(萬元人民幣)

4.增值稅=(1270.50+203.28)×17%=250.54(萬元人民幣)

5.銀行手續(xù)費(fèi)=1270.50×0.4%=5.08(萬元人民幣)

6.國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=1270.50×1.2%=15.25(萬元人民幣)

7.重置成本=1270.50+203.28+250.54+5.08+15.25=1744.65(萬元人民幣)

8.實(shí)體性貶值=1744.65×20/25×100%=1395.72(萬元人民幣)

9.功能性貶值=20/13%×[1-(1+13%)-20]=140.50(萬元人民幣)

10.價(jià)格鑒證值=1744.65-1395.72-140.50=208.43(萬元人民幣)

四、

計(jì)算題。根據(jù)給出的背景材料，采用適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)價(jià)格鑒證標(biāo)的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算。

答題要求：

1.計(jì)算步驟清晰，要求列出計(jì)算式，不能只寫結(jié)果;

2.計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)。第一題金額單位用元表示;第二題金額單位用萬元表示。

1. 某果園占用集體土地82畝，種植果樹3000株，果樹的剩余收益期為18年，前10年果樹進(jìn)入盛產(chǎn)期，后8年轉(zhuǎn)入豐產(chǎn)期，果園剩余承包期與果樹剩余收益期相同。2007年1月1日發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，法院在辦理該案件過程中，需對(duì)2007年1月1日該果園的價(jià)值進(jìn)行鑒證。據(jù)調(diào)查和預(yù)測(cè)，當(dāng)?shù)卦擃惞麍@的有效種植株數(shù)為2900株，盛產(chǎn)期果園一般年產(chǎn)值為每株平均100元，豐產(chǎn)期果園一般年產(chǎn)值為每株平均90元，果園在產(chǎn)果期正常經(jīng)營所需的費(fèi)用平均占年產(chǎn)值的30%，果樹收益期投資回報(bào)率為10%。試根據(jù)所給資料鑒證該果園在價(jià)格鑒證基準(zhǔn)日的價(jià)值。

2. 用市場(chǎng)法對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格鑒證，經(jīng)收集資料，可比交易實(shí)例A的成交總價(jià)為272萬元人民幣，分兩期支付，首期支付80萬元，余額192萬元，在四年內(nèi)分48期付清，自首付后每月支付4萬元。使用面積為300平方米，人民幣貸款月利率為0.5%，該房產(chǎn)建筑面積與使用面積的比例為1:0.75。其區(qū)域因素及個(gè)別因素情況如下表： 區(qū)域因素 可比實(shí)例A 個(gè)別因素 可比實(shí)例A

假定交易情況修正系數(shù)及交易時(shí)間修正系數(shù)均為1，請(qǐng)根據(jù)所給數(shù)據(jù)計(jì)算可比交易實(shí)例A比準(zhǔn)單價(jià)(以建筑面積為準(zhǔn))。

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