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 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考點(diǎn)指導(dǎo)（二）

四星考點(diǎn)11：

影響房地產(chǎn)需求量的因素，或者對(duì)某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素共同決定的，其中主要有：

1.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一般來(lái)說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)其需求就會(huì)減少；價(jià)格下降，對(duì)其需求就會(huì)增加，但也有比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

2.消費(fèi)者的收入水平。

3.相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平。

4.消費(fèi)者的偏好。

5.消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期

星級(jí)考點(diǎn)12：

房地產(chǎn)的需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系。

在下圖（a）中，橫軸表示需求數(shù)量，縱軸表示價(jià)格。由于價(jià)格下降導(dǎo)致需求增加，因此需求曲線向右下方傾斜。如果考慮影響需求量的其他因素，則需求量不再是沿著需求曲線上下移動(dòng)，而是整個(gè)需求曲線發(fā)生位移。

如下圖（b），以D0為基礎(chǔ)，在影響房地產(chǎn)需求的其他因素不變的前提下，如果消費(fèi)者的收入水平提高，整個(gè)需求曲線將由D0向右位移到D1；如果消費(fèi)者的收入水平下降，整個(gè)需求曲線將由D0向左位移到D2.

星級(jí)考點(diǎn)13：

是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者（賣(mài)者）在特定時(shí)間、以特定價(jià)格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。

重點(diǎn)：形成供給有兩個(gè)條件：一是開(kāi)發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開(kāi)發(fā)商或擁有者有能力供給。

三星考點(diǎn)14：

對(duì)某種房地產(chǎn)供給量是由許多因素共同決定的，其中主要有：

1.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。

2.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。

3.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平。

4.開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

它們對(duì)房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：

1.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一般來(lái)說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開(kāi)發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，開(kāi)發(fā)商愿意開(kāi)發(fā)的數(shù)量就會(huì)越多；相反，開(kāi)發(fā)商愿意開(kāi)發(fā)的數(shù)量就會(huì)越少。

2.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變的情況下，開(kāi)發(fā)成本上升會(huì)減少開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，從而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。

3.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開(kāi)發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開(kāi)發(fā)成本，增加開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)開(kāi)發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。

4.開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。如果開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期看好，如開(kāi)發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上漲，則在制定投資開(kāi)發(fā)計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開(kāi)發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的供給增加，同時(shí)會(huì)把現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣(mài)，待價(jià)而沽，從而會(huì)減少該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會(huì)相反。

星級(jí)考點(diǎn)15：

房地產(chǎn)的供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系。

在下圖（a）中，橫軸表示供給數(shù)量，縱軸表示價(jià)格。由于價(jià)格上升刺激供給增加，因此供給曲線向右上方傾斜。如果考慮影響供給量的其他因素，則供給量不再是沿著供給曲線上下移動(dòng)，而是整個(gè)供給曲線發(fā)生位移。如下圖（b），以S0為基礎(chǔ)，在影響房地產(chǎn)供給的其他因素不變的前提下，如果房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升，整個(gè)供給曲線將由S0向左位移到S1；如果房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本下降，整個(gè)供給曲線將由S0向右位移到S2.

二星考點(diǎn)16：

房地產(chǎn)的均衡價(jià)格是指房地產(chǎn)的需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格。

當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)機(jī)制作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會(huì)逐漸消失，偏離的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)自動(dòng)地回復(fù)到均衡價(jià)格水平。一般來(lái)說(shuō)，供給不變，當(dāng)需求增加時(shí)，將引起均衡數(shù)量增加，均衡價(jià)格上升。

均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素或某些因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，就必然會(huì)形成短缺或過(guò)剩，導(dǎo)致買(mǎi)方之間或賣(mài)方之間的競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)生價(jià)格上升或下降的壓力和趨勢(shì)，并最終趨向于均衡價(jià)格。

三星考點(diǎn)17：

彈性是對(duì)一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的敏感性的一種度量。具體地說(shuō)，它告訴人們一個(gè)變量發(fā)生1%的變化，將會(huì)引起的另一個(gè)變量的百分比變化。

房地產(chǎn)的需求彈性主要有需求的價(jià)格彈性、需求的收入彈性、需求的人口彈性和需求的交叉價(jià)格彈性。其中，需求的價(jià)格彈性通常簡(jiǎn)稱(chēng)需求彈性。

房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性，用來(lái)表示在一定時(shí)期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對(duì)變動(dòng)對(duì)于該種房地產(chǎn)自身價(jià)格的相對(duì)變動(dòng)的反應(yīng)程度。即：

房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

在通常情況下需求的價(jià)格彈性是一個(gè)負(fù)數(shù)，通常直接寫(xiě)成正數(shù)。

房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/消費(fèi)者收入量變化的百分比

房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/人口數(shù)量變化的百分比

重點(diǎn)：房地產(chǎn)需求的交叉彈性，是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品變動(dòng)1%所引起的其需求量的百分比變化。

二星考點(diǎn)18：

重點(diǎn)：可將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類(lèi)型：

1.全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況；

2.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況；

3.全國(guó)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況；

4.本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。

由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更用途的困難性，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況的，主要是本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。

四星考點(diǎn)20：

彈性較大的數(shù)值說(shuō)明一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的變化是敏感的，彈性較小的數(shù)值說(shuō)明一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的變化是較不敏感的。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，將彈性數(shù)值分為5種類(lèi)型：

1.彈性數(shù)值大于1的情況，稱(chēng)為富有彈性。

2.彈性數(shù)值小于1的情況，稱(chēng)為缺乏彈性。

3.彈性數(shù)值等于1的情況，稱(chēng)為單一彈性。

4.彈性數(shù)值為無(wú)窮大的情況，稱(chēng)為完全彈性。

5.彈性數(shù)值等于零的情況，稱(chēng)為完全無(wú)彈性。

需求富有價(jià)格彈性的需求曲線為一條斜率較小的曲線；需求缺乏價(jià)格彈性的需求曲線為一條斜率較大的曲線；需求單一價(jià)格彈性的需求曲線為一條直角雙曲線；需求完全富有價(jià)格彈性，價(jià)格的任何微小變化都會(huì)導(dǎo)致需求量的極大變化，需求曲線是一條與橫軸平等的直線；需求完全無(wú)價(jià)格彈性，不管價(jià)格如何變化，需求量都將保持不變，需求曲線是一條與縱軸平行的直線。

一種房地產(chǎn)需求的價(jià)格取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。

重點(diǎn)：替代品：一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)另一種房地產(chǎn)的需求就增加。如經(jīng)濟(jì)適用性住房與普通住宅之間。

重點(diǎn)：互補(bǔ)品：對(duì)一種房地產(chǎn)的消費(fèi)多了，對(duì)另一種房地產(chǎn)的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)。

供給富有價(jià)格彈性的供給曲線與縱軸相交；供給缺乏價(jià)格彈性的供給曲線與橫軸相交；供給單一價(jià)格彈性的供給曲線與原點(diǎn)相交；供給完全富有價(jià)格彈性的價(jià)格的任何微小變化都會(huì)導(dǎo)致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫軸平等的直線；供給完全無(wú)價(jià)格彈性的價(jià)格的任何變化都不會(huì)導(dǎo)致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲線是一條與縱軸平等的直線。

就開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不同的房地產(chǎn)來(lái)看，在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)于開(kāi)發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的變化較及時(shí)地調(diào)整開(kāi)發(fā)量，供給彈性相應(yīng)地就比較大；反之，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性就相應(yīng)地比較小。

房地產(chǎn)供給彈性有：房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。

房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/要素價(jià)格價(jià)格變化的百分比

開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性較小。

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