為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識(shí)點(diǎn)，本文將針對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第五章考點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的講解，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

六、房屋租金

房屋租金是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場(chǎng)租金。成本租金是由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、融資利息和稅金五項(xiàng)組成的；商品租金是由成本租金加上保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)等八項(xiàng)因素構(gòu)成的；市場(chǎng)租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系而形成的。目前，我國(guó)未售公有住房的租金標(biāo)準(zhǔn)是由人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和職工的承受能力等因素確定的，仍具有較濃的福利色彩。其他經(jīng)營(yíng)性的房屋和私有房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)則由租賃雙方協(xié)商議定。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定："以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。"《城市房屋租賃管理辦法》中規(guī)定："土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國(guó)務(wù)院頒布新的規(guī)定時(shí)，從其規(guī)定。"

例題：房屋租金可分為( )。

A．成本租金 B．商品租金 C．市場(chǎng)租金 D．比較租金 E．廉價(jià)租金

答案：ABC

解析：比較租金、廉價(jià)租金不是房屋租金的構(gòu)成部分。

七、房屋轉(zhuǎn)租

房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》規(guī)定："承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。"承租人在租賃期限內(nèi)，如房屋承租人將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意。房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門規(guī)定外，還必須由出租人在合同上簽署同意意見，或有原出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明。轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)新的合同規(guī)定的出租人的權(quán)利與義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。

注：《中華人民共和國(guó)合同法》第224條規(guī)定："承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。"

第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理（掌握）

一、房地產(chǎn)抵押的概念及特征

《物權(quán)法》規(guī)定："為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。"

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以處分抵押的房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

房地產(chǎn)抵押的特征是不轉(zhuǎn)移占有，這與質(zhì)押、房地產(chǎn)設(shè)典有顯著的區(qū)別。

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