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物權(quán)法建設(shè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理2

（三）公示、公信原則

1.公示原則

物權(quán)公示是指通過一定的公示方法，將物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)的事實向社會公開，以使第三人知道物權(quán)的變動情況。物權(quán)公示是物權(quán)變動的特有制度，一方面可以顯示權(quán)利人擁有權(quán)利的真實狀況，使權(quán)利人獲得對抗不法侵害的物僅效力；另一方面也可以使第三人得知權(quán)利的真實情況，了解轉(zhuǎn)讓物權(quán)之上可能存在的某種負(fù)擔(dān)，防止無處分權(quán)的人非法轉(zhuǎn)讓，以利于保護第三人的利益，維護交易的安全和秩序。物權(quán)的公示方法不能由當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)，必須由法律明確規(guī)定，各國民法對其規(guī)定基本相同，即動產(chǎn)以交付為準(zhǔn)，不動產(chǎn)則以登記為準(zhǔn)。物權(quán)公示制度的核心是物權(quán)公示的效力，包括物權(quán)變動的效力和對于第三人的公信力兩個方面。

物權(quán)法公示制度的重點在于完善不動產(chǎn)登記制度。房地產(chǎn)物權(quán)的登記目的是將權(quán)利設(shè)立和變動的信息向社會公開，使第三人了解有關(guān)房地產(chǎn)物權(quán)的信息。基于公示制度，房地產(chǎn)物權(quán)關(guān)系清晰透明，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和交易當(dāng)事人可以直接從外部認(rèn)識房地產(chǎn)物權(quán)的存在。否則，在房地產(chǎn)物權(quán)變動頻繁的市場交易中，不僅損害交易安全，危害第三人利益，而且使房地產(chǎn)交易秩序陷于混亂。這是因為，登記是房地產(chǎn)物權(quán)得失變更成立的要件，是物權(quán)法律關(guān)系形成的標(biāo)志。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能夠通過登記了解房地產(chǎn)權(quán)利的狀況以及權(quán)利上是否存在負(fù)擔(dān)等信息，就能為房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人提供安全的服務(wù)，避免交易欺詐行為，從而可以決定能否與登記的權(quán)利人從事有關(guān)房地產(chǎn)的各種交易。由于登記制度既是房地產(chǎn)物權(quán)設(shè)定的條件，又是房地產(chǎn)物權(quán)有秩序移轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，所以法律必須明確規(guī)定物權(quán)公示制度和公示方法。

目前我國大部分省市有關(guān)房屋、土地的登記分別是由建設(shè)主管部門和土地管理部門進行的，在給當(dāng)事人查詢登記信息和從事登記造成不便的同時，也為從事欺詐行為的不法行為人提供了機會，而且容易造成房地產(chǎn)權(quán)利的重復(fù)登記，從而危害了當(dāng)事人從事的房地產(chǎn)交易行為。

所以物權(quán)法的頒布實施，對建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，改變政出多門，完善登記程序，公開登記內(nèi)容，加強登記機關(guān)的責(zé)任，建立登記的實質(zhì)審查制度，以及規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理，都具有十分重要的現(xiàn)實意義。

2.公信原則

“物權(quán)的存在既然以登記或占有為其表征，則信賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實質(zhì)的權(quán)利不符，對于此信賴表征之人也不生任何影響，稱為公信原則。（梁慧星、陳華彬編著，《物權(quán)法》，第75頁，法律出版社，1997年9月）。公信是與公示聯(lián)系在一起的，公示的公信力使物權(quán)表征的權(quán)利與真實的權(quán)利關(guān)系相分離，并發(fā)生獨立的法律效力。其主要內(nèi)容包括：第一，登記記載的權(quán)利人，在法律上只能推定其為真正的權(quán)利人；第二，任何人在相信登記記載權(quán)利的基礎(chǔ)上，與權(quán)利人從事移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項交易就應(yīng)當(dāng)受到法律的保護。例如，甲將乙的房屋登記在自己名下，并賣與丙，事后發(fā)現(xiàn)登記有錯誤，但甲將該登記的產(chǎn)權(quán)出讓給丙時，丙并不知道登記有錯誤，丙信賴登記的內(nèi)容是合法、真實的，因此丙與甲訂立買賣該房產(chǎn)的合同，即使以后發(fā)現(xiàn)登記內(nèi)容有錯誤，甲和丙之間的交易也是有效的，應(yīng)當(dāng)受到物權(quán)法保護。而乙因登記的公信力切斷了其對該房屋物權(quán)的追及權(quán)，乙的真正權(quán)利因沒有登記，法律上不享有該房屋物權(quán)，只能向甲提起債權(quán)損害賠償?shù)恼埱髾?quán)。如果錯誤登記是由國家登記機關(guān)引起的，乙享有向國家登記機關(guān)請求賠償?shù)臋?quán)利。

所以，如果對登記所產(chǎn)生的效力不予以確認(rèn)，登記制度就形同虛設(shè)，將不利于維護房地產(chǎn)交易的安全。公信原則對于鼓勵和保護房地產(chǎn)交易具有十分重要的作用，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和交易當(dāng)事人不用擔(dān)心處分人是否為真正的房地產(chǎn)權(quán)利人，特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不需要花費更多的時間和精力去調(diào)查交易房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，不僅可以節(jié)省交易成本，而且可以提高房地產(chǎn)交易的效率。

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