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三、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理
建設(shè)用地使用權(quán)出讓,應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂,有成片土地使用權(quán)出讓合同,項(xiàng)目用地(宗地)土地使用權(quán)出讓合同,劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補(bǔ)辦的土地使用權(quán)出讓合同三類。2008年,國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局制定了新的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本,于2008年7月1日起執(zhí)行。
(一)合同的主要內(nèi)容
1.合同
主要內(nèi)容包括:當(dāng)事人的名稱和住所;土地界址、面積等;建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;土地用途;土地條件;土地使用期限;出讓金等費(fèi)用及其支付方式;開發(fā)投資強(qiáng)度;規(guī)劃條件;配套;轉(zhuǎn)讓、出租、抵押條件;期限屆滿的處理;不可抗力的處理;違約責(zé)任;解決爭(zhēng)議的方法。
2.合同附件
主要內(nèi)容有:宗地平面界址圖;出讓宗地豎向界限;市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件等。
例題:《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的附件包括( )。
A.省級(jí)政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件
B.市縣政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件
C.出讓宗地平面界址圖
D.出讓宗地豎向界限
E.出讓宗地橫向界限
答案:BCD
解析:《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》包括合同正文、附件1(出讓宗地平面界址圖)、附件2(出讓宗地豎向界限)和附件3(市縣政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件)。
(二)合同的履行
以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限、土地用途、固定資產(chǎn)投資規(guī)模和強(qiáng)度開發(fā)土地。
(1)超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動(dòng)工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán);但是,因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為,或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。
例題:《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的( )以下的土地閑置費(fèi)。(2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)
A.10% B.15% C.20% D.25%
答案:C
解析:用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地,超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。
(2)用地單位改變土地利用條件及用途,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意,變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。
(3)項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資、投資強(qiáng)度和開發(fā)投資總額應(yīng)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)。未達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn),出讓人可以按照實(shí)際差額部分占約定投資總額和投資強(qiáng)度指標(biāo)的比例,要求用地單位支付相當(dāng)于同比例國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的違約金,并可要求用地單位繼續(xù)履約。
注:關(guān)于改變土地用途處置法律、法規(guī)依據(jù)
1、《物權(quán)法》第一百四十條 建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地,不得改變土地用途;需要改變土地用途的,應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。
2、《土地管理法》第五十六條 建設(shè)單位使用國(guó)有土地的,應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意,報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的,在報(bào)批前,應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。
3、《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用出讓金。
4、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的,應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn),依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,并辦理登記。
5、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條 以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者,需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的,應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,按變更后的土地用途,以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金,并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
例題:以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途,必須取得( )同意,并依法辦理相關(guān)手續(xù)。 (2004年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)
A.原出讓方 B.轉(zhuǎn)讓人
C.規(guī)劃行政主管部門 D.原出讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門
答案:D
解析:用地單位改變土地利用條件及用途,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意,變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。
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