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2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論精講19

發(fā)表時(shí)間:2011/4/8 16:23:49 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

現(xiàn)實(shí)中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果,是由銷(xiāo)售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中,“售價(jià)”是未知的,是需要求取的,開(kāi)發(fā)利潤(rùn)則是需要事先測(cè)算的,所以,運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測(cè)算出開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握下列幾點(diǎn):

(1)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的,即:

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地取得成本-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)

(2)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn),而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn),也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。

(3)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率有下列幾種:

1)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本,相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱(chēng)為直接成本利潤(rùn)率,即:

直接成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本)

2)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用,相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱(chēng)為投資利潤(rùn)率,即:

投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用)

3)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用,

相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱(chēng)為成本利潤(rùn)率,即:

成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用)

4)計(jì)算基數(shù)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià)),相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱(chēng)為銷(xiāo)售利潤(rùn)率,即:

銷(xiāo)售利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

所以,在測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的匹配,即采用不同的計(jì)算基數(shù),應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率;反過(guò)來(lái),選用不同的利潤(rùn)率,應(yīng)采用相對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù),不能混淆。從理論上講,同一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn),無(wú)論是采用哪種計(jì)算基數(shù)與其相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率來(lái)測(cè)算,所得的結(jié)果都是相同的。

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