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三、綜合分析題(共20題,每題2分。由單項(xiàng)選擇題或多項(xiàng)選擇題組成。錯(cuò)選不得分,少選且選擇正確的,每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
(一)
周×委托×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司購(gòu)買(mǎi)一套商品住房供自己居住。該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李×經(jīng)過(guò)比較,推薦了×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的內(nèi)銷(xiāo)商品住宅,周×同意購(gòu)買(mǎi)。于是李×與×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2009年4月12日簽訂《×市內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售合同》。周×將傭金交給李×,并將全部購(gòu)房款交給×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,該開(kāi)發(fā)公司于2009年10月18將周×所購(gòu)商品住房交付其使用。
81.周×與×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司之間的業(yè)務(wù)關(guān)系屬于( )。
A.代理
B.居間
C.經(jīng)紀(jì)
D.代辦
82.李×與周×在進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談時(shí),應(yīng)事先確定的事項(xiàng)有( )。
A.擬采用的經(jīng)紀(jì)合同類(lèi)型
B.傭金標(biāo)準(zhǔn)
C.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
D.周×與×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的傭金分成
83.李×在與×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談時(shí)為確保周×了解和掌握該開(kāi)發(fā)公司的主體資格、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況及信譽(yù),應(yīng)查驗(yàn)公司的( )證件。
A.營(yíng)業(yè)執(zhí)照
B.商品房預(yù)售許可證
C.建筑工程施工許可證
D.售樓說(shuō)明書(shū)
84.《商品房預(yù)售合同》應(yīng)由( )向政府管理部門(mén)登記備案。
A.周×
B.李×
C.×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司
D.×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
85.周×取得所購(gòu)商品住房所有權(quán)的日期為( )的日期。
A.商品房預(yù)售合同簽訂
B.商品房預(yù)售合同生效
C.周×所購(gòu)商品房住房竣工
D.取得房屋權(quán)屬證明
(二)
A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱A)在甲省乙市建設(shè)丙住宅小區(qū)。丙住宅小區(qū)占地40hm2,其中5hm2的土地在城市市區(qū)內(nèi),其余土地為基本農(nóng)田。2010年6月A取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證,并委托B房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡(jiǎn)稱B)代理出售。同年7月C簽訂了購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)丁套商品房預(yù)售合同,并在合同中約定“房屋建筑面積為100m2。房屋交付后如產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異時(shí),按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》有關(guān)規(guī)定處理”。同年8月A經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)調(diào)整了原規(guī)劃設(shè)計(jì),丁套房屋的建筑面積變更為105m2,并書(shū)面通知了C。該小區(qū)綜合驗(yàn)收合格后,經(jīng)房產(chǎn)測(cè)繪單位實(shí)測(cè)丁套房屋的套內(nèi)建筑面積為83m2,套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積為3m2,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為21m2。
86.A以出讓方式獲得丙小區(qū)土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)由( )批準(zhǔn)。
A.乙市土地管理部門(mén)
B.乙市人民政府
C.甲省人民政府
D.國(guó)務(wù)院
87.A預(yù)售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)具備( )等條件。
A.取得土地使用權(quán)證
B.投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資20%
C.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證
D.取得商品房預(yù)售許可證
88.B代理預(yù)售商品房必須向購(gòu)房人出示( )。
A.商品房預(yù)售許可證
B.商品房銷(xiāo)售廣告
C.房屋綜合驗(yàn)收合格證明
D.A出具的商品房銷(xiāo)售委托合同
89.簽訂的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)向( )行政主管部門(mén)備案。
A.工商
B.土地
C.房產(chǎn)
D.建設(shè)
90.C收到A規(guī)劃設(shè)計(jì)變更書(shū)面通知之日起( )日內(nèi)未作出書(shū)面同意的視為接受。
A.5
B.10
C.15
D.20
91.A在銷(xiāo)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納( )。
A.營(yíng)業(yè)稅
B.城市維護(hù)建設(shè)稅
C.契稅
D.房產(chǎn)稅
(三)
王某欲購(gòu)買(mǎi)一套商品住房??粗辛四硞€(gè)商品住宅項(xiàng)目找到該項(xiàng)目售樓處,向銷(xiāo)售人員咨詢了如下問(wèn)題。假設(shè)你是該銷(xiāo)售人員,予以回答:
92.購(gòu)買(mǎi)其中標(biāo)價(jià)3000元/m2、面積為100m2的一套住房,如果按要求交付了20%的首付款,余款全部向銀行抵押貸款,貸款期為10年,按月等額償還,月還款額為( )元(假定銀行貸款年利率為50/4)。
A.2000.0
B.2500.0
C.2546.6
D.2590.0
93.購(gòu)買(mǎi)上述住房所需的貸款額不知能否足額貸到,銀行確定其最高貸款金額的依據(jù)是( )。
A.不超過(guò)按照最高償還比率計(jì)算出的金額
B.不超過(guò)按照最高貸款價(jià)值比率計(jì)算出的金額
C.不超過(guò)住房公積金的最高貸款限額
D.不超過(guò)購(gòu)房首付款的3倍
94.購(gòu)買(mǎi)上述住房的購(gòu)房款可以采用下列方式支付,如果不考慮支付能力,對(duì)購(gòu)房人最有利的付款方式是( )(假定年折現(xiàn)率為5%)。
A.現(xiàn)在一次性付款價(jià)格優(yōu)惠5%
B.首付20%,余款分兩期每隔半年支付一次
C.首付10萬(wàn)元,余款分兩期每隔半年支付一次
D.一年后一次性付款不給優(yōu)惠
95.向銀行申請(qǐng)抵押貸款,銀行通常要求借款人購(gòu)買(mǎi)有關(guān)保險(xiǎn),其理由是( )。
A.用以抵押的房地產(chǎn)有可能毀損、滅失
B.用以抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值有可能因經(jīng)濟(jì)不景氣而降低
C.借款人有可能死亡喪失勞動(dòng)能力
D.借款人可能因失業(yè)等而不能獲得預(yù)期收入
(四)
某市甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)一大型商業(yè)用房;通過(guò)出讓方式獲得5hm2土地,支付土地出讓金4200萬(wàn)元。甲公司為了融資,將該土地使用權(quán)抵押給乙建設(shè)銀行;獲得2500萬(wàn)元貸款,并辦理了抵押登記。當(dāng)工程建設(shè)一段時(shí)間后,甲公司歸還了乙建設(shè)銀行的貸款,又將該在建工程(經(jīng)評(píng)估該在建工程建筑物部分的價(jià)值為3000萬(wàn)元)抵押給丙工商銀行,并辦理了抵押登記,獲得了一部分資金。商業(yè)用房建成后,由于市場(chǎng)行情原因,該物業(yè)未能出售,甲公司改為一部分自主經(jīng)營(yíng),一部分出租抵押貸款到期并經(jīng)展期一年后仍無(wú)力還款,抵押權(quán)人依法定程序,拍賣(mài)該商場(chǎng),并由丁公司競(jìng)得,拍賣(mài)價(jià)款為2.1億元。請(qǐng)回答以下問(wèn)題:
96.甲公司將該土地使用權(quán)抵押給乙建設(shè)銀行,辦理抵押登記時(shí),除提交抵押當(dāng)事人的法人資格證明,抵押登記申請(qǐng)書(shū)外,還需提交( )。
A.房屋所有權(quán)證
B.國(guó)有土地使用權(quán)證
C.抵押合同
D.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同
97.甲公司和乙建設(shè)銀行的抵押關(guān)系應(yīng)在當(dāng)?shù)? )辦理抵押登記。
A.土地管理部門(mén)
B.房產(chǎn)管理部門(mén)
C.建設(shè)主管部門(mén)
D.銀行管理部門(mén)
98.甲公司和丙工商銀行的抵押關(guān)系應(yīng)在( )辦理抵押登記。
A.土地管理部門(mén)
B.房地產(chǎn)管理部門(mén)
C.建設(shè)行政主管部門(mén)
D.規(guī)劃行政主管部門(mén)
99.拍賣(mài)該房地產(chǎn),并由丁公司競(jìng)得,那么需辦理( )手續(xù)。
A.簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同
B.辦理注銷(xiāo)登記
C.辦理變更登記
D.辦理轉(zhuǎn)移登記
100.甲公司轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)繳納( )。
A.土地增值稅
B.契稅
C.土地使用稅
D.營(yíng)業(yè)稅
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