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房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標和方法
房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的指標和方法很多,如靜態(tài)投資回收期、投資利潤率等。而且不同類型的房地產(chǎn)投資項目所適用的評價指標和方法可能不同。但這里僅對其中最主要、最常用的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期作一簡要介紹。
(一)凈現(xiàn)值
凈現(xiàn)值(NPV)又稱財務(wù)凈現(xiàn)值,是指按投資者可接受的最低收益率,將項目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項目起始點時的現(xiàn)值之和。其計算公式見教材133頁。
計算凈現(xiàn)值具體有兩種方式:一是先分別計算現(xiàn)金流入量的觀值和現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值,然后由現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值減去現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值,即得出凈現(xiàn)值。二是先計算凈現(xiàn)金流量,然后計算凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值,即得出凈現(xiàn)值。一般來說,第二種方式要簡便一些。
投資者可接受的最低收益率,也稱為投資者所要求的最低收益率、投資者的最低滿意收益率、投資者的最低期望收益率,或投資者設(shè)定的目標收益率,一般取行業(yè)的基準收益率,通常應(yīng)高于銀行貸款利率。
計算出了凈現(xiàn)值NPV后,判斷項目是否可行如下:
如果NPV≥0,則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率,因而是可以接受的。
如果NPV<0,則說明項目的獲利能力未達到所要求的收益率,因而是不可以接受的,應(yīng)被淘汰。
例1—10見教材134頁。
(二)內(nèi)部收益率
內(nèi)部收益率(IRR)又稱財務(wù)內(nèi)部收益率,是指使項目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。計算公式見教材135頁。
為了求取IRR,是先采用試錯法,計算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法,即IRR是通過試錯法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取。
IRR通過線性內(nèi)插法求取的計算公式見教材135頁。
求出內(nèi)部收益率IRR后,將其與基準收益率iC相比較,判斷項是否可行如下:
如果IRR≥iC,則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率,因而是可以接受的。
如果IRR<iC,則說明項目的獲利能力未達到所要求的收益率,因而是不可以接受的,應(yīng)被淘汰。
例1—11見教材136頁。
題目:(A/P,I,n)稱為( )系數(shù)。
A.等額支付終值系數(shù)
B.等額支付現(xiàn)值系數(shù)
C.償債基金系數(shù)
D.資金回收系數(shù)
答案:(D)
內(nèi)部收益率法與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別:
1.凈現(xiàn)值是一個數(shù)額,內(nèi)部收益率是一個比率。所以,內(nèi)部收益率比凈現(xiàn)值有更直觀的吸引力。斷言一項投資的內(nèi)部收益率是30%,比指出其凈現(xiàn)值是1200萬元可能得到更多的信息。
2.凈現(xiàn)值法需要預先確定一個折現(xiàn)率,而這個折現(xiàn)率在事先往往是很難確定的;內(nèi)部收益率法則不需要預先確定一個折現(xiàn)率。
內(nèi)部收益率法存在的問題:
內(nèi)部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。
這些問題出自下列兩個方面的原因:一是該方法本身所固有的再投資假設(shè);二是多重根的問題。
采用內(nèi)部收益率法對項目進行比較時,隱含了這樣一個假定,即資金以內(nèi)部收益率再投資。而在凈現(xiàn)值法中,是假定資金以投資者可接受的最低收益率再投資。
(三)動態(tài)投資回收期
投資回收期是指以項目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時間。
用于衡量投資項目初始投資回收速度的評價指標稱為投資回收期(PT)。
計算投資回收期的起始時間有2種:一種是從投資開始時算起,另一種是從項目建成時算起,計算時應(yīng)予以說明。
動態(tài)投資回收期的計算公式見教材137頁。
動態(tài)投資回收期通常以年表示,其詳細計算公式為:
動態(tài)投資回收期=[累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)一1]+[上年累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對值÷當年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值]
求出投資回收期后,判斷項目是否可以接受的標準通常有下列3種:(1)認為投資回收期越短越好;(2)投資回收期短于項目的壽命期即可以接受;(3)投資回收期短于基準投資回收期即可以接受。
求出動態(tài)投資回收期PT,將其與基準投資回收期PC比較,判斷項目是否可行如下:
如果PT≤PC,則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率,因而是可以接受的。
如果PT>PC,則說明項目的獲利能力未達到所要求的收益率,因而是不可以接受的,應(yīng)被淘汰。
例1-12見教材137頁到138頁。
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(責任編輯:)
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