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預(yù)告登記

當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

[解釋]本條是關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定。

預(yù)告登記，是指為保全一項(xiàng)請求權(quán)而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記，該項(xiàng)請求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。這種登記是不動產(chǎn)登記的特殊類型。其他的不動產(chǎn)登記都是對現(xiàn)實(shí)的不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記，而預(yù)告登記所登記的，不是不動產(chǎn)物權(quán)，而是目的在于將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，也就是說，進(jìn)行了預(yù)告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生的與該項(xiàng)請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對抗的效力，這樣，所登記的請求權(quán)就得到了保護(hù)。

預(yù)告登記的功能是限制房地產(chǎn)開發(fā)商等債務(wù)人處分其權(quán)利，即本條規(guī)定的“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，以保障債權(quán)人將來實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。正如有的學(xué)者所說，預(yù)告登記的實(shí)踐意義在于，權(quán)利人所期待的未來發(fā)生的物權(quán)變動對自己有極為重要的意義，非要發(fā)生這種變動不可；而法律也認(rèn)可這種變動對權(quán)利人的意義，并以法律予以保障。比如，老百姓購買預(yù)售的住房，它涉及公民的基本生存權(quán)利，所以法律上承認(rèn)買受人獲得指定的房屋的權(quán)利有特殊保護(hù)的必要。但是，因?yàn)橘彿咳嗽谂c開發(fā)商訂立預(yù)售合同后，只享有合同法上的請求權(quán)，該項(xiàng)權(quán)利沒有排他的效力，所以購房人無法防止開發(fā)商將房屋以更高的價(jià)格出賣給他人即“一房二賣”這種情況的發(fā)生，而只能在這種情況發(fā)生時(shí)主張開發(fā)商違約要求損害賠償，而無法獲得指定的房屋。在建立了預(yù)告登記制度的情況下，購房人如果將他的這一請求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，因?yàn)轭A(yù)告登記具有物權(quán)的排他效力，所以開發(fā)商違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為就不能發(fā)生法律效力。這些處分行為既包括一房二賣，也包括在已出售的房屋上設(shè)定抵押權(quán)等行為。這樣，購房者將來肯定能夠獲得約定買賣的房屋。因此，預(yù)告登記對解決類似商品房預(yù)售中一房二賣這樣一些敏感的社會問題有著特殊的作用。依照本條規(guī)定，預(yù)告登記不僅可以針對當(dāng)事人簽訂買賣房屋協(xié)議的情況，還包括簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議的情況。因而，建立預(yù)告登記制度，具有廣泛的保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的意義。

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