1、投資和房地產(chǎn)投資的概念是什么?

投資是為了獲取預(yù)期的未來收益而事先投入資金的活動，是以現(xiàn)在的較確定的資金，去換取未來的、較不確定但預(yù)期比現(xiàn)在要多的資金。房地產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對象的投資，是借助于房地產(chǎn)來獲取收益的投資行為。

2、投資相對于其他投資有哪些優(yōu)缺點(diǎn)?

投資、投機(jī)、賭博三者的區(qū)別：投資較重視長期的時間介入，而且強(qiáng)調(diào)理性的分析與評估，背后隱含著合理的風(fēng)險與收益。投機(jī)則較看重短期的時間介入，通常缺乏理性的分析與評估，主要憑直覺或非正規(guī)渠道的信息作判斷，背后隱含著不正常的風(fēng)險與收益;而賭博是沒有時間的因素介入，無法進(jìn)行理性的分析與評估，背后隱含著極大的風(fēng)險，并且長期平均收益為負(fù)值。

3、房地產(chǎn)投資主要有哪些類型?

主要有直接投資和間接投資(購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票、債券、購買房地產(chǎn)投資依托基金等。)

4、什么是資金的時間價值?資金為什么存在時間價值?

資金的時間價值也稱為貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的一定量的資金比將來的等量資金具有更高的價值。資金存在時間價值的原因主要有下列幾個：資金增值、機(jī)會成本、承擔(dān)風(fēng)險、通貨膨脹。

5、單利和復(fù)利的含義及其之間的區(qū)別是什么?

單利是指每期均按原始本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計算利息。

復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計算當(dāng)期利息的方法。在復(fù)利計息的情況下，不僅原始本金要計算利息，以前的利息都要并入本金，再計算利息，也就是利息要計算利息，即通常所說的“利滾利”。

6、單利下的利息和本利是如何計算?

如果用P表示本金，i表示利率，n表示計息周期數(shù)，I表示總利息，F(xiàn)表示計息期末的本利和，則有：

I=P×i×n F=P(1 i×n)

7、復(fù)利下的利息和本利和如何計算?

復(fù)利的本利和計算公式為：

F=P(1×i)N次方

復(fù)利的總利息計算公式為：

I=P【(1×i)N次方-1】

8、名義利率和實(shí)際利率的概念及其之間的關(guān)系是什么?

當(dāng)利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率(也稱有效利率)的問題。

假設(shè)名義年利率為r，一年中計息m次，則每次計算的利率為r/m，至n年末時，在名義利率下的本利和為：

F=P(1 r/m)的n×m次方

9、現(xiàn)值與將來值如何換算?

F=P(1×i)N次方 本式中(1×i)N次方稱為“一次支付終值系數(shù)”

10、將來值與等額年金如何換算?

11、現(xiàn)值與等額年金如何換算?

12、如何將等差年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值?

13、如何將等比年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值?

14、如何將永續(xù)年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值?

15、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價的步驟是什么?

通常包括3個步驟：估計相關(guān)的現(xiàn)金流量;計算有關(guān)的評價指標(biāo);將評價指標(biāo)與可接受的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，得出評價結(jié)論。

16、什么是現(xiàn)金流量?

現(xiàn)金流量是指一個項目在某一特定時期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。

17、如何計算凈現(xiàn)金流量?

18、靜態(tài)評價指標(biāo)有哪些?分別如何計算及判斷投資項目是否可行?

靜態(tài)評價指標(biāo)主要有：

(1)投資利潤率：投資利潤率=年平均稅前利潤總額/投資總額×100%

(2)資本金利潤率：資本金利潤=年平均利潤總額/資本金×100%

(3)成本利潤率：成本利潤率=(項目總開發(fā)價值-項目總開必建設(shè)成本)/項目總開必建設(shè)成本×100%，通常用來初步判斷出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)可行性。

(4)靜態(tài)投資回收期：是指在不考慮資金的時間價值時，以投資項目的凈現(xiàn)金流量抵償原始總投資所需要的時間，或者說以凈收益收回初始投資所需要的時間。

19、如何計算財務(wù)凈現(xiàn)值及判斷投資項目是否可行?

20、如何計算財務(wù)內(nèi)部收益率及判斷投資項目是否可行?

21、如何計算動態(tài)投資回收期及判斷投資項目是否可行?

22、投資風(fēng)險與收益的關(guān)系是什么?

任何一項投資都包含著收益和風(fēng)險兩個基本因素，即投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險。具體來說，高風(fēng)險要求高收益。

23、什么是房地產(chǎn)投資風(fēng)險?它有哪些特征?

房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資出現(xiàn)損失的可能性大小，這種損失包括實(shí)際收益小于預(yù)期收益的損失和所投入資金的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征主要有：客觀性、不確定性、潛在性、損益雙重性、可測性、相關(guān)性。

24、房地產(chǎn)投資會有哪些風(fēng)險?

(1)房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險：通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險、或然損失風(fēng)險。

(2)房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險：收益現(xiàn)金流風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、比較風(fēng)險、時間風(fēng)險、持有期風(fēng)險。

25、如何應(yīng)對房地產(chǎn)投資風(fēng)險?

(1)房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對的原則：連續(xù)性、針對性、可行性、經(jīng)濟(jì)性。

(2)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的應(yīng)對方法：風(fēng)險回避、風(fēng)險組合、風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險自留、風(fēng)險利用。

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