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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程,全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材的相關(guān)重點,小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試相關(guān)知識的輔導(dǎo)資料,希望對您參加本次考試有所幫助!
☆☆考點10:
“價值”一詞在不同領(lǐng)域有不同的內(nèi)涵,如有哲學(xué)的、美學(xué)的,這里所講的價值是經(jīng)濟學(xué)的。在經(jīng)濟學(xué)里,廣義的價值有使用價值和交換價值之分。一種商品的使用價值,是指該種商品能滿足人們某種需要的效用;交換價值,是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例,通常用貨幣來衡量,即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值,是指交換價值。
任何物品能夠成為商品,首先必須是有用物。沒有用的東西不會被交換對方所接受,也就不能成為商品,不會有交換價值。所以,沒有使用價值肯定就沒有交換價值,但反過來不一定成立,即沒有交換價值不一定就沒有使用價值,如空氣。作為商品的房地產(chǎn),既有使用價值也有交換價值。
☆☆考點11:
某一房地產(chǎn)的投資價值,是指該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟價值,是該投資者基于個人的需要或意愿,對該房地產(chǎn)所估計的價值。而該房地產(chǎn)的市場價值,是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者(他代表了市場上大多數(shù)人的觀點)的經(jīng)濟價值。市場價值是客觀的、非個人的價值,而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點,市場價值是惟一的,而投資價值因投資者的不同而不同。
投資價值與市場價值的評估方法可能相同,但其中參數(shù)選取的立場可能不同。例如,都可以采用收益法——價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和,但在評估市場價值時,收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率,而在評估投資價值時,該折現(xiàn)率是某個具體的投資者可以接受的最低收益率。這個投資者可以接受的最低收益率,可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率。其中的一個重要因素是該投資者的機會成本。機會成本越大者,要求的收益率會越高。
投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值,或者說消費者對房地產(chǎn)的評價,大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格,是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價值大于市場價格時,說明值得投資購買;反之,說明不值得投資購買。換一個角度講,每個房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個心理價位,投資價值可以看成是這個心理價位。當(dāng)市場價格低于其心理價位時,投資者趨向于增加投資;相反,他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。
☆☆考點12:
內(nèi)部收益率(IRR) 稱財務(wù)內(nèi)部收益率,是指使項目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其計算公式為:
求出內(nèi)部收益率(IRR)后,將其與基準(zhǔn)收益率ic相比較,判斷項目是否可行如下:
當(dāng)IRR>ic,則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率,因而是可以接受的。
當(dāng)IRR=ic,則說明項目的獲利能力等于所要求的收益率,可以接受也可以不接受。
內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別:
1.凈現(xiàn)值是一個數(shù)額,內(nèi)部收益率是一個比率。
2.凈現(xiàn)值法需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率,內(nèi)部收益率法則不需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率。
內(nèi)部收益率法存在的問題:
內(nèi)部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。這些問題出自下列兩個方面的原因:一是該方法本身所固有的再投資假設(shè);二是多重根的問題。
投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現(xiàn)的現(xiàn)金流量
☆☆☆☆考點13:
資金的時間價值的核心思想是現(xiàn)在的資金比將來的資金有更高的價值。
從經(jīng)濟理論上講,資金存在時間價值的原因主要有下列幾個:
1.通貨膨脹。通貨膨脹會降低未來資金相對于現(xiàn)在資金的購買力,即錢不值錢了。
2.承擔(dān)風(fēng)險。收到資金的不確定性隨著時間的推移而增加,即將來得到的錢不如現(xiàn)在就立即得到錢保險,俗話說“多得不如現(xiàn)得”就是其反映。
3.資金增值。把資金投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域后,它會隨著時間的推移而產(chǎn)生增值。
4.機會成本。機會成本(其他投資機會的相對吸引力)是指在互斥的選擇中,選擇其中一個而非另一個時所放棄的收益。資金是一種稀缺的資源,根據(jù)機會成本的概念,資金被占用后就失去了獲得其他收益的機會。所以,占用資金時要考慮資金獲得其他收益的可能,顯而易見的一種可能是將資金存入銀行獲取利息。
☆☆考點14:
單利是指每期均按本金計算利息,即只有本金計算利息,本金所產(chǎn)生的利息不計算計息。在單利計息的情況下,每期的利息是個常數(shù)。
如果用P表示本金,i表示利率,n表示計息的周期數(shù),I 表示總利息,F(xiàn) 表示計算期末的本利和,則:
I=P×i×n F=P(1+i×n)式中 I—利息;P—本金;i—利率;n—計算期;F—第n期期末的本利和
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