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2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論精講69

發(fā)表時(shí)間:2011/4/21 17:29:04 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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房產(chǎn)稅及其起源

對房產(chǎn)征稅的目房產(chǎn)稅相關(guān)漫畫的是運(yùn)用稅收杠桿,加強(qiáng)對房產(chǎn)的管理,提高房產(chǎn)使用效率,控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整,合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。

起源

房產(chǎn)稅是為中外各國政府廣為開征的古老的稅種。歐洲中世紀(jì)時(shí),房產(chǎn)稅就成為封建君主斂財(cái)?shù)囊豁?xiàng)重要手段,且名目繁多,如“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅”等,這類房產(chǎn)稅大多以房屋的某種外部標(biāo)志作為確定負(fù)擔(dān)的標(biāo)準(zhǔn)。中國古籍《周禮》上所稱“廛布”即為最初的房產(chǎn)稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國時(shí)期的房捐,均屬房產(chǎn)稅性質(zhì)。

1949年中華人民共和國建立后,政務(wù)院發(fā)布《全國稅政實(shí)施要?jiǎng)t》(1950年)將房產(chǎn)稅列為開征的14個(gè)稅種之一。1951年8月政務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1973年簡化稅制,把對國營企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅,保留稅種只對房管部門、個(gè)人、外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。1984年改革工商稅制,國家決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅,將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種。1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,同年10月1日起施行,適用于國內(nèi)單位和個(gè)人。

收益性物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成

收益性物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)用由下列構(gòu)成:

1、人工費(fèi)。

2、公共部位、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)作、維修及保養(yǎng)費(fèi)。

3、綠化管理費(fèi)。

4、清潔衛(wèi)生費(fèi)。

5、保安費(fèi)。

6、辦公費(fèi)。

7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。

8、不可預(yù)見費(fèi)。

9、法定稅費(fèi)。

10、企業(yè)管理費(fèi)及利潤。

11、保險(xiǎn)費(fèi)。

12、房產(chǎn)稅。

物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的主要來源

為什么要收取住宅維修基金

凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡稱“維修基金)。維修基金的使用管理執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》(財(cái)政部財(cái)基字[1998]7號(hào)),專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

商品住房在銷售時(shí),購房者與售房單位應(yīng) 當(dāng)有關(guān)于維修基金繳交的約定。新房的購房者 應(yīng)當(dāng)按購房款2—3%的比例向售房單位繳交維 修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體 業(yè)主共同所有,不計(jì)人住宅銷售收入。維修基 金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房 地產(chǎn)行政主管部門確定。

公有住房售后的維修 基金來源于兩部分:

(1)售房單位按照一定比 例從售房款中提取,原則上多層住宅不低于售 房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%. 該部分基金屬售房單位所有。

(2)購房者按購 房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所 有,不計(jì)入住宅銷售收入。公有住房售后維修 基金管理與使用的具體辦法,由市、縣財(cái)政部 門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定,經(jīng)當(dāng)?shù)厝?民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成

住宅小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)用由九個(gè)部分構(gòu)成:

(1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);

(2)房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行維修(小修)及保養(yǎng)費(fèi);

(3)綠化管理費(fèi);

(4)清潔衛(wèi)生費(fèi);

(5)保安費(fèi);

(6)辦公費(fèi): 采集者退散

(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi);

(8)法定稅費(fèi);

(9)合理利潤

關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),主要根據(jù)具體服務(wù)項(xiàng)目的不同而有所差異。一般而言,上述服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大都由政府定價(jià),當(dāng)然不一定是逐項(xiàng)定價(jià),大都是由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其所提供的具體服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、深度向政府物價(jià)部門提出物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)申請,經(jīng)審查批準(zhǔn)后確定出某一物業(yè)管理區(qū)域綜合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)一般就是按此標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取管理費(fèi)??偟膩碚f,考查物業(yè)管理費(fèi)主要應(yīng)從物業(yè)管理部門所提供服務(wù)的范圍、內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和深度等方面來考慮。還有,一般情況下,物業(yè)管理費(fèi)中不包含電梯費(fèi)。

另外,需要說明的是,上述物業(yè)管理的內(nèi)容及項(xiàng)目都是指房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公共環(huán)境范圍內(nèi)的管理服務(wù),而業(yè)主自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的管理服務(wù)則不包含在內(nèi)。當(dāng)然,業(yè)主若需要個(gè)別的專項(xiàng)服務(wù),可與物業(yè)管理部門聯(lián)系,協(xié)商解決,業(yè)主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)。

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