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2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第四章考點(diǎn)30

發(fā)表時(shí)間:2012/3/9 9:09:49 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模不受限制,可以在全國(guó)圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

二級(jí)及二級(jí)以下資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能承擔(dān)建設(shè)面積25萬平方米以下的建設(shè)項(xiàng)目,承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)主管部門確定,不得超越資質(zhì)范圍承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目。另外,各資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須具備完善的質(zhì)量保證體系,商品銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。并且,從未 發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

例題:甲公司持有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。2006年4月,甲公司取得了某市市區(qū)一宗國(guó)有土地使用權(quán),擬開發(fā)建設(shè)高檔住宅小區(qū),并取得城市房屋拆遷許可證,開始拆遷該宗土地上房屋。李某為拆遷范圍內(nèi)一幢房屋的所有權(quán)人。2006年8月,甲公司因與李某達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議,申請(qǐng)拆遷管理部門裁決。(2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

1.二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)具備的條件包括( )。

A.注冊(cè)資本應(yīng)在2000萬元人民幣以上

B.至少應(yīng)有4名以上專業(yè)管理人員

C.近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工 15萬㎡以上

D.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的時(shí)間應(yīng)在2年以上

答案:AC

解析:從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的時(shí)間應(yīng)在3年以上。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理

(一)管理機(jī)構(gòu)

國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作;縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)登記實(shí)行分級(jí)審批

一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審,報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批;二級(jí)及二級(jí)以下資質(zhì)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行動(dòng)態(tài)檢查制度

對(duì)于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè),由原資質(zhì)審批部門予以降級(jí)或注銷資質(zhì)證書。企業(yè)涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的,由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢,收回證書,并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。

例題:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)由( )審批。

A.市人民政府 B.省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門

C.省、自治區(qū)、直轄市人民政府 D.國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門

答案:D

解析:按照有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批,因此,應(yīng)選D。

第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理(熟悉)

一、確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原則

(1)確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求;按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的,還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn),并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則,注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域,保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境,保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施,并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

例題:確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合( )的要求。

A.土地利用總體規(guī)劃 B.年度建設(shè)用地計(jì)劃

C.城市規(guī)劃 D.房地產(chǎn)銷售計(jì)劃

E、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃

答案:ABCE

解析:根據(jù)"確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求",因此,應(yīng)選ABCE。

二、房地產(chǎn)開始項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)的取得

(一)建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓的方式取得。但法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外??梢圆捎眯姓潛苄问饺〉猛恋厥褂脵?quán)有以下兩種情形:

(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地,城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地,國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地,法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的,可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。

(2)1998年7月3日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào))規(guī)定:"經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃,堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排,并采取行政劃撥方式供應(yīng)"。

注:1、《劃撥用地目錄》(國(guó)土資源部令第9號(hào))規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地主要指特殊用地,包括監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

2、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國(guó)發(fā)[2008]3號(hào))規(guī)定,今后除軍事、社會(huì)保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外,對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用,對(duì)其中的經(jīng)營(yíng)性用地先行實(shí)行有償使用。

3、原建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、監(jiān)察部、民政部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局令第162號(hào)《廉租住房保障辦法》第十三條規(guī)定,廉租住房建設(shè)用地,應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排,并在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出,采取劃撥方式,保證供應(yīng)。

4、原建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局等七部門2007年11月30日聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(建住房[2007] 258號(hào)) 第七條規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計(jì)劃,在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出,確保優(yōu)先供應(yīng)。

(二)建設(shè)條件書面意見的內(nèi)容

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定,土地使用權(quán)出讓或劃撥前,縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見,作為土地使用權(quán)出讓或劃撥的依據(jù)之一:

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;

(2)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件;

(3)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;

(4)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;

(5)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

例題:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)的取得,可采取行政劃撥方式包括( )。

A.國(guó)家機(jī)關(guān)用地,軍事用地

B.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地

C.商業(yè)用房建設(shè)用地

D.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益用地

E.經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地

答案:ABDE

解析:商業(yè)用房建設(shè)用地使用權(quán)不能采取行政劃撥方式,因此,應(yīng)選ABDE。

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