為了幫助考生系統(tǒng)的復習房產(chǎn)經(jīng)紀人考試課 程，全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀人考 試教材 的相關重點，小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀人考試 相關知識的輔導資料，希望對您參加本次考試有所幫助!  

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展展望

(一)現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)

服務是指行為主體通過該項活動使另一個主體即服務對象獲得某種利益。從20世紀開始，特別是第二次世界大戰(zhàn)后，服務業(yè)的發(fā)展日趨明顯。在發(fā)達國家中，隨著服務業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結構發(fā)生了深刻變化：第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第二產(chǎn)業(yè)比重下降或保持穩(wěn)定，作為第三產(chǎn)業(yè)的服務業(yè)比重則急劇上升。

服務業(yè)的迅猛發(fā)展首先是工業(yè)生產(chǎn)自動化不斷提高和社會經(jīng)濟結構相應變革的結果。因為現(xiàn)代科學技術的不斷進步，使得實際物質產(chǎn)品的生產(chǎn)更多地由各種自動化的機械去完成，人類勞動就比以往更多集中于為驅動機械而必需的“信息”的生產(chǎn)，如對新產(chǎn)品、新技術的研究、設計、管理等。同時，專業(yè)化分工的發(fā)展和市場競爭中的效率至上原則，迫使工業(yè)制造業(yè)中的各種非直接物質產(chǎn)品生產(chǎn)部門逐漸從制造業(yè)中分離出來，便形成了日益龐大的服務業(yè)。

其次，專業(yè)化分工越細，生產(chǎn)過程越迂回，經(jīng)濟活動日益網(wǎng)絡化，因而溝通各類經(jīng)濟主體之間“物”的流通和信息流通的部門也就越多。第三，隨著生活水平的提高，人們不再僅僅滿足于商品的消費，需要各種適應個性化需求的服務來不斷提高生活質量，這也推動了服務業(yè)的發(fā)展。

隨著網(wǎng)絡技術、信息技術的發(fā)展，信息集成技術、互聯(lián)網(wǎng)技術也被引入服務業(yè)，在一些服務行業(yè)中產(chǎn)生了巨大的變化，出現(xiàn)了新的特征。

2002年11月，中共第十六次代表大會的報告中提出“加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重”。其中的“現(xiàn)代服務業(yè)”就是針對服務業(yè)發(fā)展的新特點而提的，它相當于美國等西方國家所稱的“知識密集型服務業(yè)”。

區(qū)別于“傳統(tǒng)服務業(yè)”，現(xiàn)代服務業(yè)是為了滿足企業(yè)和其他社會組織商務活動(公務活動)的功能強化與職能外化的需要而發(fā)展起來的，主要是為企業(yè)和其他社會組織的商務活動(公務活動)降低成本、擴展功能、提升效率而捉供服務的相關產(chǎn)業(yè)部門。

其主要特征是知識密集、基于網(wǎng)絡技術，以及現(xiàn)代化的經(jīng)營理念與經(jīng)營模式。“現(xiàn)代服務業(yè)”是隨著現(xiàn)代經(jīng)濟和社會活動的發(fā)展才會產(chǎn)生，具有十分明顯的時代特征，故可稱其為“現(xiàn)代服務業(yè)”。

具體來說“現(xiàn)代服務業(yè)”主要指依托電子信息等高技術或現(xiàn)代經(jīng)營方式和組織形式而發(fā)展起來的服務業(yè)。

既包括新興服務業(yè)，如以互聯(lián)網(wǎng)為基礎的網(wǎng)絡服務、移動通信、信息服務、現(xiàn)代物流等;也包括對傳統(tǒng)服務業(yè)的技術改造和升級，如電信、金融、中介服務、房地產(chǎn)等。其本質是實現(xiàn)服務業(yè)的現(xiàn)代化。

現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展實質上反映了在現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和現(xiàn)代信息技術推動下服務業(yè)發(fā)展的新趨勢。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)雖然是歷史悠久的傳統(tǒng)服務業(yè)，但在現(xiàn)代經(jīng)濟和現(xiàn)代信息技術迅猛發(fā)展的推動下，已經(jīng)開始向現(xiàn)代服務業(yè)轉型，主要會在三個方面表現(xiàn)出來：

(1)以先進的信息技術為主要依托，信息整合、開發(fā)與利用能級大大提高

在現(xiàn)代服務業(yè)中，有相當大一部分產(chǎn)業(yè)的功能就是深度利用信息技術對有關信息資源進行高強度的開發(fā)整合。

房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)也是如此。然而，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)在信息利用的廣度、信息開發(fā)的深度、信息整合的范圍、信息技術的等級等方面都與現(xiàn)代服務業(yè)有著較大的差距。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)主要利用其所掌握的房源信息和客源信息，通過供需配對促成交易，其信息整合的范圍僅限于同一經(jīng)紀機構內部，其所利用的信息技術也無非是計算機數(shù)據(jù)庫、局域網(wǎng)等普通信息技術，而從發(fā)達國家和地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗來看，依托于快速發(fā)展的信息技術，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)可以通過建立全新的行業(yè)運行模式，采用最先進的信息技術，在更大范圍內整合房地產(chǎn)市場及相關信息，進一步提高其促進房地產(chǎn)市場流通的功能，并通過各類信息的深度加工，圍繞房地產(chǎn)市場流通提供專業(yè)咨詢、顧問等高附加值服務。例如，美國房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀行業(yè)很早就建立了多重房源上市服務(MlS)系統(tǒng)，該系統(tǒng)整合了全行業(yè)的房源信息，大大提高了全行業(yè)促進房地產(chǎn)交易的社會經(jīng)濟功能。

(2)行業(yè)知識和技術密集程度提高，專業(yè)化分工向縱深發(fā)展

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)主要集中于住宅的租售居間、代理等，住宅市場以買賣為主的流通方式使得房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)并不太關注房地產(chǎn)使用過程中的問題，因此，從業(yè)人員主要需要掌握房地產(chǎn)交易、產(chǎn)權登記的法律和實務操作知識與技能，以及相關的建筑、金融、市場營銷知識等。而作為現(xiàn)代服務業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)更多地拓展到了種類繁多的商業(yè)房地產(chǎn)領域，大量涉獵寫字樓、商鋪、購物中心、倉儲和工業(yè)房地產(chǎn)市場，為金融、商業(yè)、物流、制造業(yè)等企業(yè)提供房地產(chǎn)租賃、購置的咨詢、代理服務。從事這類業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，不僅要掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識，還要掌握相關產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)運行、業(yè)務流程、商品特征等專業(yè)知識，掌握為具體的對象產(chǎn)業(yè)服務所需要的房地產(chǎn)使用成本測算、房地產(chǎn)使用方案籌劃等技能。

這就要求大大提高房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的知識和技術密集程度。

(3)企業(yè)規(guī)模擴大，現(xiàn)代企業(yè)制度成為龍頭企業(yè)的發(fā)展根本

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)通常以單純的知識、智力、勞務輸出為主，企業(yè)規(guī)模以中小型為主，家族企業(yè)、小型合伙企業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)常見的企業(yè)類型。但是房地產(chǎn)流通形式的演進，房地產(chǎn)資產(chǎn)運營模式的變化，以及技術、知識密集程度的提高，都要求房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)具有更雄厚的資金以及與之相稱的現(xiàn)代企業(yè)制度。

從發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗來看，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的龍頭企業(yè)大多通過在資本市場上市，來形成雄厚的資金實力和上市公司所必須具備的現(xiàn)代企業(yè)制度。

(二)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展，是分工不斷深化的結果。在自由市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)流通具有自發(fā)演進、不斷發(fā)展的過程，從而規(guī)定了房地產(chǎn)業(yè)內生演進的基本路徑。

房地產(chǎn)流通方式的演進是沿著如何通過流通中的產(chǎn)權形式創(chuàng)新來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值運動的重構這一方向發(fā)展的，而房地產(chǎn)價值運動的重構總是以有利于提高價值實現(xiàn)的可能性為宗旨的，它或者是通過價值支付時點的分散化，或者是通過價值支付主體的分散化，或者是將以上兩者結合。

在這一演進過程中，房地產(chǎn)業(yè)內部逐漸產(chǎn)生行業(yè)分化，將自發(fā)地形成資金和專業(yè)實力雄厚的房地產(chǎn)投資業(yè)(它們也是最主要的房地產(chǎn)出租人)，和為房地產(chǎn)投資業(yè)服務的房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)設施管理等細分行業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)從以生產(chǎn)環(huán)節(jié)(房地產(chǎn)開發(fā))為主的“類制造業(yè)”，轉化為真正意義上的服務業(yè)，從向社會提供有形的產(chǎn)品——房地產(chǎn)，轉為提供“服務”——房地產(chǎn)的使用功能或者從事房地產(chǎn)專業(yè)活動的人力資源及相關資源的使用功能。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內在規(guī)律，決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)將隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而在房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)越來越重要的位置。

目前在中國，國家統(tǒng)計部門尚沒有對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)進行專門的統(tǒng)計，根據(jù)《第一次全國經(jīng)濟普查主要數(shù)據(jù)公報》，2004年包括房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)在內的房地產(chǎn)中介服務業(yè)僅占房地產(chǎn)業(yè)主營業(yè)務收入的1.43%、利潤的3.80%(見表1—4)。而美國2002年房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)就已占到房地產(chǎn)業(yè)全行業(yè)營業(yè)收入的19.45%。這正是與美國房地產(chǎn)業(yè)的較高發(fā)展階段相關聯(lián)的。目前美國房地產(chǎn)業(yè)的主體是房地產(chǎn)服務業(yè)，即或者是主要由房地產(chǎn)的“物”來提供服務(房地產(chǎn)租賃)或者是主要由房地產(chǎn)業(yè)的“人”來提供專業(yè)服務(房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理、房地產(chǎn)咨詢等)。而在由房地產(chǎn)業(yè)的“人”所提的服務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)所占的比重最高，2002年其營業(yè)收達到房地產(chǎn)服務業(yè)總收入的32.0l%。

2004年中國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位主營業(yè)務收入和利潤總額 表1-4

主營業(yè)務收入(億人民幣元)占房地產(chǎn)業(yè)

主營業(yè)務收入的比重(%)利潤總額

(億人民幣元)占房地產(chǎn)業(yè)利潤總額的比重(%)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1331590.33%1035.284.47%

物業(yè)管理682.14.63%41.23.36%

房地產(chǎn)中介服務211.11.43%46.63.80%

其他房地產(chǎn)活動532.43.6l%102.58.36%

合 計14740.6100.00%1225.5100.00%

資料來源：中國國家統(tǒng)計局，《第一次全國經(jīng)濟普查主要數(shù)據(jù)公報》(第三號)

(三)現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)

目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)正呈現(xiàn)出由傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)向現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展的趨勢，具體而言，表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.資本和信息化成為推動房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展的兩大支柱

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)主要靠大量從事一線經(jīng)紀業(yè)務的人力資源和少數(shù)精英類的專業(yè)人士(營銷策劃高手、銷售高手等)來運作。然而，未來將有更多的產(chǎn)業(yè)資本流入房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)，資本推動下的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務運營的信息化將更趨加速。資本和信息化將成為推動中國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展的兩大支柱。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的生產(chǎn)要素、業(yè)務類型的轉型、新型業(yè)態(tài)的形成、行業(yè)整體的產(chǎn)業(yè)升級，無一不是在這兩大因素的作用下進行的。

2.主要生產(chǎn)要素由勞動密集型轉向知識密集型轉變

長期以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)具有技能要求不高，勞動力密集的特征。信息技術發(fā)

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁