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五、商品房現(xiàn)售(掌握)
商品房現(xiàn)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價(jià)款的行為。
《商品房銷售管理辦法》(原建設(shè)部令第88號(hào))規(guī)定,商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件;
(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;
(2)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件;
(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(4)已通過竣工驗(yàn)收;
(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);
(6)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮自O(shè)施具備交付使用條件,其他配套設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期;
(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
例題:商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)具備的條件有( )。(2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)
A.取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件
B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證
C.已通過竣工驗(yàn)收
D.物業(yè)管理方案已落實(shí)
E.取得商品房銷售許可證
答案:ABCD
解析:《商品房銷售管理辦法》(原建設(shè)部令第88號(hào))規(guī)定,商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件中,不包括"取得商品房銷售許可證"。
六、商品房銷售代理
房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托給依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的經(jīng)營方式。
(1)實(shí)行銷售代理必須簽訂委托合同。房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同,委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
(2)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí),不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。
(3)房地產(chǎn)銷售人員的資格條件。房地產(chǎn)專業(yè)性強(qiáng)、涉及的法律多,因此對(duì)房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求,必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格后,才能從事商品房銷售業(yè)務(wù)。
例題:房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)受委托代理銷售商品房時(shí),不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。( )(2009年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)
答案:√
解析:受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí),不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。
七、商品房銷售中禁止的行為
2001年4月4日頒布的《商品房銷售管理辦法》(原建設(shè)部令第88號(hào))規(guī)定:
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。
(3)不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。
(4)商品住宅不得分割拆零銷售。
注:《商品房銷售管理辦法》第四十五條規(guī)定:本辦法所稱返本銷售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱售后包租,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱分割拆零銷售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。
本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積,是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。
2005年5月9日發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號(hào))中增加了新的規(guī)定:國務(wù)院根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的授權(quán)決定禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋權(quán)屬證書之前,房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的,房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購房,推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案,防范私下交易行為。
八、商品房買賣合同
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購房者簽訂商品房買賣合同,2000年原建設(shè)部、國家工商行政管理局對(duì)原于1995年頒布的《商品房購銷合同示范文本》進(jìn)行了修訂,并更名為《商品房買賣合同示范文本》(以下簡稱《示范文本》)。
1.商品房買賣合同應(yīng)包括的主要內(nèi)容
(1)當(dāng)事人名稱或姓名和住所;
(2)商品房基本情況;
(3)商品房的銷售方式;
(4)商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;
(5)交付使用條件及日期;
(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;
(7)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;
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