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物權(quán)法建設(shè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理1

一、物權(quán)法是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)交易關(guān)系進(jìn)行的法律基礎(chǔ)

物權(quán)主要是源自大陸法系的民法概念，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的財產(chǎn)權(quán)利。一般可以分為三類，包括財產(chǎn)所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。在各種物權(quán)客體中，不動產(chǎn)作為國家立國和人民立身的物質(zhì)前提，具有基礎(chǔ)性的作用。因此，不動產(chǎn)物權(quán)是我國物權(quán)法立法的重心。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)中的交易對象房地產(chǎn)權(quán)益本身就完全屬于物權(quán)，同樣也包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。委托人作為房屋所有人有權(quán)占用、使用其房屋，并有權(quán)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將其房屋出售、出租，轉(zhuǎn)讓其房屋所有權(quán)和使用權(quán)等。

在民法中，物權(quán)是債權(quán)相對應(yīng)的權(quán)利，這兩種權(quán)利構(gòu)成了市場經(jīng)濟(jì)社會兩項(xiàng)基本的財產(chǎn)權(quán)利。債權(quán)主要通過合同法進(jìn)行調(diào)整，而物權(quán)則由物權(quán)法來加以規(guī)范。物權(quán)法的任務(wù)是規(guī)范財產(chǎn)歸屬關(guān)系和保障財產(chǎn)的歸屬秩序，只有通過物權(quán)法鞏固財產(chǎn)的歸屬秩序以后，才能使基于信賴的商品交換成為可能。而債權(quán)法的任務(wù)則是規(guī)范財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系和保障財產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序，只有通過債權(quán)法確保財產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序后，才能使財產(chǎn)歸屬得以實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理中，合同法只能調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)中的交易關(guān)系，而對于交易的前提和結(jié)果，就難以發(fā)揮其調(diào)整的作用。而物權(quán)法則具有能夠確認(rèn)房地產(chǎn)歸屬的作用，從而使其成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場交易關(guān)系得以進(jìn)行的法律基礎(chǔ)。

二、物權(quán)法是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場秩序的根本前提

物權(quán)法是規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)的基本法律規(guī)則，通過物權(quán)法確認(rèn)各類物權(quán)，就可以確認(rèn)交易的基本前提。這是因?yàn)槿魏谓灰椎那疤岫际墙灰桩?dāng)事人享有物權(quán)，而交易結(jié)果則是物權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)。另外，物權(quán)法中的一系列規(guī)則，如公示公信原則、所有權(quán)移轉(zhuǎn)規(guī)則、善意取得制度等都是直接服務(wù)于交易關(guān)系的。目前在我國房地產(chǎn)市場交易中，存在著一些不規(guī)范現(xiàn)象，其重要原因在于物權(quán)法的缺位。例如，在房屋交易中，由于我國房地產(chǎn)登記制度不完善，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和購房者在購買房屋時，不能通過查閱房地產(chǎn)登記的方式，來知悉該房屋是否已經(jīng)出售或設(shè)定了抵押等情況，從而使購房者在房地產(chǎn)交易中遭受巨大的財產(chǎn)損失。更有甚者將一套房屋賣給數(shù)人，或拿已經(jīng)出售的房屋作抵押，進(jìn)行金融欺詐，騙取他人財產(chǎn)，造成房地產(chǎn)交易安全得不到保障，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)交易秩序混亂。所以說物權(quán)法是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場秩序的根本前提。

三、物權(quán)法立法原則與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)規(guī)范化管理

制定物權(quán)法的基本原則主要包括三個方面：一是物權(quán)法定原則，二是一物一權(quán)原則，三是公示、公信原則。這些立法原則與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理規(guī)范化的關(guān)系十分緊密。

（一）物權(quán)法定原則

物權(quán)法定是指物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力和公示方法只能由法律明確規(guī)定，當(dāng)事人不能通過合同自由創(chuàng)立。物權(quán)法貫徹這一原則的原因：一是物權(quán)的直接支配性，物權(quán)作為一種對物直接支配的權(quán)利，可以排除他人的干涉，不允許當(dāng)事人通過合同方法自由創(chuàng)設(shè)，因此物權(quán)“有極強(qiáng)的效力，得對抗一般之人，如許其以契約或習(xí)慣創(chuàng)設(shè)，則有害公益。”（陶百川等，《最新綜合六法全書》，第225頁，臺北三民書局，1986年。）二是物權(quán)是基本的財產(chǎn)權(quán)，是債權(quán)發(fā)生的前提，它直接反映了社會所有制關(guān)系，并在很大程度上影響著對社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)整，所以也不能允許當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)。三是為保障交易的安全和便利，必須明確物權(quán)的種類和內(nèi)容，只有這樣，才能使一般人明確了解財產(chǎn)的歸屬，使物權(quán)的得失變更清晰透明，從而保障交易的安全，維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系的正常與穩(wěn)定。所以根據(jù)物權(quán)法定原則，房地產(chǎn)權(quán)益的種類、內(nèi)容、效力和公示方法都必須依物權(quán)法明確規(guī)定，不能由房地產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人通過合同任意設(shè)定房地產(chǎn)權(quán)益，從而可以有效保證房地產(chǎn)的交易安全，避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的交易秩序出現(xiàn)混亂。

（二）一物一權(quán)原則

一物一權(quán)原則是指一物之上不得設(shè)立兩個或兩個以上在內(nèi)容上相互沖突的物權(quán)。從房地產(chǎn)物權(quán)角度來看，這一原則可以從兩個方面理解：

一方面指一幢房屋之上只能設(shè)定一個所有權(quán)。即一幢房屋只能有一個所有權(quán)人，不能說某一人擁有該房屋所有權(quán)，同時另一人也擁有該房屋的所有權(quán)。但是數(shù)人可以共有房屋的一個所有權(quán)，而不是由數(shù)人對共有房屋分別享有所有權(quán)。物權(quán)法的這一原則，可以使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，杜絕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)交易中產(chǎn)生的一物多主糾紛，充分發(fā)揮物權(quán)法的定分止?fàn)幾饔谩?/p>

另一方面是在一房地產(chǎn)之上不允許設(shè)立兩個或兩個以上在內(nèi)容上相互沖突的物權(quán)。物權(quán)法允許在一物之上可以設(shè)立多個物權(quán)。例如，國有土地使用權(quán)出讓以后，在土地之上可以形成土地所有權(quán)和土地使用權(quán)兩個物權(quán)，國有土地使用權(quán)人還可以將通過出讓合同獲得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，形成抵押權(quán)，這樣在一宗土地上就形成了多項(xiàng)物權(quán)。但是物權(quán)法不允許當(dāng)事人設(shè)立的物權(quán)在內(nèi)容上相互矛盾。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，數(shù)個物權(quán)相互沖突的現(xiàn)象是時有發(fā)生的。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的住宅樓工程發(fā)包給某建筑公司進(jìn)行建設(shè)，在工程建成過程中，開發(fā)商為借款而將該住宅樓工程及土地使用權(quán)抵押給某銀行，同時開發(fā)商委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理預(yù)售該住宅樓期房。但是由于開發(fā)商沒有按照合同約定向承包人支付工程款，因此，承包人依法享有對該住宅樓工程的法定抵押權(quán)，有權(quán)要求對該住宅樓公開拍賣并依法優(yōu)先受償；而銀行也因?yàn)榘l(fā)包人沒有到期還本付息而有權(quán)要求行使抵押權(quán)，對該住宅樓工程進(jìn)行拍賣；同時購買期房的產(chǎn)權(quán)人又擁有該住宅樓的所有權(quán)。這樣就發(fā)生了銀行抵押權(quán)、承包人抵押權(quán)以及購房者房屋所有權(quán)之間的相互沖突。因此，物權(quán)法中解決物權(quán)矛盾和沖突的規(guī)則，有助于解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)實(shí)踐中產(chǎn)生的各種產(chǎn)權(quán)糾紛問題。

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