為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀人考試的知識點，本文將針對房產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策考試第七章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

第四節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)費（續(xù)）

三、物業(yè)服務(wù)收費的費用構(gòu)成

物業(yè)服務(wù)費(X)實行包干制的，其構(gòu)成包括：物業(yè)服務(wù)成本(X1)、法定稅費(X2)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(X3)三部分，即：

實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金(X)，包括物業(yè)服務(wù)支出(X1)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金(X4)兩部分，即

可見，包干制或者酬金制，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成最主要是物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。其構(gòu)成一般包括以下部分：①管理、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護費用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險費用；⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

需要說明的是，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代為收取供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費用的，其委托手續(xù)費應(yīng)向委托單位收取，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

四、住宅專項維修資金

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，新的住房體制逐漸形成，居民自有住房的比例越來越高。在單幢住宅樓或者住宅小區(qū)內(nèi)住房產(chǎn)權(quán)普遍多元化的情形下，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是否完好、運行是否正常關(guān)系到相鄰住宅、整幢樓，甚至整個小區(qū)住宅的正常使用和安全，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備一旦需要維修及更新、改造，所需的費用如何在少則幾十個、多則上千個業(yè)主之間及時籌集，成為亟需解決的問題。1998年國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號)明確提出建立住房維修基金制度，維修基金專項用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修及更新、改造。為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，2007年12月4日，原建設(shè)部、財政部聯(lián)合簽署《住宅專項維修資金管理辦法》，自2008年2月1日起施行。

(一)住宅專項維修資金概念、性質(zhì)和用途

住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

(二)住宅專項維修資金的交存

(1)交存范圍。應(yīng)交存住宅專項維修資金的范圍包括：住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。屬上述范圍的，出售的公有住房，售房單位也應(yīng)當(dāng)按照《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，交存住宅專項維修資金。

(2)交存標(biāo)準(zhǔn)。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5％～8％。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。出售的公有住房交存住宅專項維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2％；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金的存儲利息、利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益、住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值、利用住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，除業(yè)主大會另有決定外，都應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。

例題1：商品住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5％至8%。 ( ) （2008年房地產(chǎn)估價師制度試題）

答案：√

解析：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5％至8％。

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