第四節(jié) 住宅及其性能評定

一、住宅的概念

住宅是最常見、量大面廣的一類房地產(chǎn)，既有大量買賣活動，又有大量租賃活動，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)最主要的對象，以至于許多人以為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就是住宅經(jīng)紀(jì)?，F(xiàn)實中，人們時常將住宅與住房混用。一般情況下，住宅和住房可以不作區(qū)分，能夠交換使用。但是科學(xué)、嚴謹?shù)卣f，住宅和住房的范圍有所不同。住宅的范圍相對較小，是指供家庭居住使用的房屋。住房的范圍較大，除了住宅，還包括供人居住的其他房屋，如集體宿舍、老年公寓、商住房，以及將閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、工業(yè)用房改建的租賃住房等。

二、住宅的類型

我國住宅和住房的種類多樣復(fù)雜，甚至可以說是五花八門。為更好地了解和認識住宅和住房，可根據(jù)不同的需要、從不同的角度對其進行分類。

(一)存量住宅和增量住宅

存量住宅又稱二手住宅、既有住宅，簡稱二手房，一般是指居住使用過的住宅。存量住宅中，通常把房齡較短(一般在5年以內(nèi))的，稱為次新房;房齡較長(一般超過10年)的，稱為舊房;房齡很長(一般超過30年)的，稱為老舊住宅。房齡也稱為樓齡，即房屋的年齡或已使用年限，一般是自房屋竣工之日起計算，不論房屋是一直在使用還是空置著，都計算在內(nèi)。

增量住宅又稱新住宅，簡稱新房、一手房，是指新建成的住宅。增量住宅中，最主要的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的新建商品住宅。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買的新建商品住宅，即使購買后沒有居住使用，再轉(zhuǎn)售時通常也稱為二手房。

(二)現(xiàn)房和期房

現(xiàn)房通常是指目前已竣工的住宅。期房通常是指目前尚未竣工而在將來竣工的住宅。存量住宅都是現(xiàn)房。新建商品住宅既有現(xiàn)房，又有期房。

(三)精裝房、簡裝房和毛坯房

精裝房是指室內(nèi)裝飾裝修精致或精美的房屋。簡裝房是指室內(nèi)裝飾裝修簡單或很普通的房屋。毛坯房是指建成后沒有進行室內(nèi)裝飾裝修的房屋。

(四)平房和樓房

平房是指只有一層的房屋。樓房是指兩層或兩層以上的房屋。樓房中，沒有電梯的，通常稱為樓梯房;有電梯的，稱為電梯房，尤其是指國家標(biāo)準(zhǔn)沒有強制規(guī)定必須設(shè)置電梯而安裝了電梯的6層及6層以下的住宅，甚至將其中較高檔的稱為電梯洋房。

(五)低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅

低層住宅是指層數(shù)為1～3層的住宅。多層住宅是指層數(shù)為4～6層的住宅。中高層住宅是指層數(shù)為7～9層的住宅。高層住宅是指層數(shù)為10層或10層以上的住宅，其中，建筑高度超過100m的住宅為超高層住宅。建筑高度也稱為建筑總高度，是指建筑物室外地面到建筑物屋面、檐口或女兒墻的高度?，F(xiàn)實中還有“小高層住宅”的說法，一般是指層數(shù)為7～11層的住宅。

上面所說的層數(shù)，是指自然層數(shù)。實際中，層數(shù)有自然層數(shù)和標(biāo)示層數(shù)，兩者不能混淆。自然層數(shù)即實際層數(shù)，是按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。標(biāo)示層數(shù)即名義層數(shù)，是為了回避所謂不好或不吉利的樓層數(shù)字，人為標(biāo)示的樓層數(shù)。例如，一幢自然層數(shù)為16層的住宅樓，為回避4、13、14這三個樓層數(shù)字，將實際上的4層、13層、14層分別標(biāo)示為5層、16層、17層，因此該16層的住宅樓就變成了19層的住宅樓(見表1-1)?，F(xiàn)實中也有以3B或5A、12B、15A來代替4、13、14層的，這樣，其他樓層數(shù)字仍然保持為自然層數(shù)數(shù)字。

層數(shù)又有總層數(shù)和所在層數(shù)，地上層數(shù)和地下層數(shù)?？倢訑?shù)通常是指地上總層數(shù)，有時也指地上總層數(shù)與地下總層數(shù)之和，因此實際中為避免誤解，需要搞清楚總層數(shù)是否包含地下層數(shù)。所在層數(shù)是指樓房中的某套(或某個、某間、某層)用房位于的樓層數(shù)。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)中，對于樓房中的某套住宅，需要說明其樓層，并宜同時用所在層數(shù)和總層數(shù)來說明，可簡要表述為“所在層數(shù)/總層數(shù)”。例如，某套住宅位于一幢地上總層數(shù)為12層的住宅樓的第8層，則該套住宅的樓層可表述為8/12。

對于高層住宅樓中的某套住宅，有時還根據(jù)所在層數(shù)，分為高樓層住宅、中樓層住宅、低樓層住宅。高、中、低樓層的住宅各有優(yōu)缺點。例如，高樓層住宅的采光和視野較好，灰塵和蚊蟲較少，噪聲較小，不潮濕。低樓層住宅的出入較方便，不太擔(dān)心電梯因停電、發(fā)生故障帶來的問題，特別是如遇火災(zāi)等災(zāi)害時易逃生，一般沒有二次給水可能發(fā)生的供水二次污染問題。因此，宜根據(jù)住宅使用人的年齡、偏好等具體情況來選擇樓層，如老年人和小孩適宜選擇低樓層。

(六)獨立式住宅、雙拼式住宅、聯(lián)排式住宅、疊拼式住宅和公寓式住宅

這是按照一幢住宅樓供居住家庭戶數(shù)進行的分類。獨立式住宅又稱獨戶住宅、獨棟住宅.是供一戶家庭居住使用的住宅，其中帶有私家花園的低層獨立式住宅通常稱為別墅。雙拼式住宅是供兩戶家庭左右居住使用的住宅，相當(dāng)于將兩幢獨立式住宅拼接在一起，介于獨立式住宅和聯(lián)排式住宅之間。聯(lián)排式住宅也稱為Town house，是供三戶或三戶以上家庭并排居住使用的住宅，相當(dāng)于將三幢或三幢以上獨立式住宅拼接在一起。疊拼式住宅相當(dāng)于將聯(lián)排式住宅上下疊加在一起，每個門洞共兩戶家庭上下居住使用的住宅。公寓式住宅是供多戶家庭上下左右居住使用的住宅，即通常所說的多層或高層住宅樓。

(七)低密度住宅和高密度住宅

低密度住宅又分為低層低密度住宅、高層低密度住宅，高密度住宅又分為低層高密度住宅、高層高密度住宅。在其他狀況相同的情況下，其優(yōu)劣順序一般是：低層低密度住宅、高層低密度住宅、低層高密度住宅、高層高密度住宅。

反映密度的簡單、常用指標(biāo)是建筑容積率，簡稱容積率，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率越大，意味著密度越高。住宅小區(qū)的容積率通常為2. 0～2.5。容積率在1.5以下特別是在1.0以下的住宅，可認為是低密度住宅。

(八)板式住宅、塔式住宅和板塔結(jié)合住宅

板式住宅簡稱板樓，是由多個住宅單元拼接、每個單元一梯二至三戶，或采用長廊式、各住戶靠長廊連在一起，且其主要朝向建筑長度與次要朝向建筑長度之比大于2的住宅。塔式住宅又稱點式住宅，簡稱塔樓，是以共用樓梯或電梯為核心布置多套住房，且其主要朝向建筑長度與次要朝向建筑長度之比小于2的住宅。板塔結(jié)合住宅是一幢住宅樓中既有板樓戶型又有塔樓戶型的住宅。

(九)單元式住宅、通廊式住宅和內(nèi)天井式住宅

單元式住宅是由若干個住宅單元組合而成，每個單元均設(shè)有樓梯或電梯的住宅。住宅單元是由多套住宅組成的建筑部分，該部分內(nèi)的住戶可通過共用樓梯和安全出口進行疏散。通廊式住宅是由共用樓梯或電梯通過內(nèi)廊或外廊進入各套住房的住宅，又分為內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅。內(nèi)天井式住宅是在住宅樓內(nèi)部設(shè)置天井的住宅。

(十)平層住宅、錯層住宅、復(fù)式住宅和躍層住宅

平層住宅是一套住宅內(nèi)的各個功能空間均在同一平面上的住宅。錯層住宅是一套住宅內(nèi)的各個功能空間不在同一平面上，但未分成上下兩層，僅用一定的高度差進行空間隔斷的住宅。復(fù)式住宅是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的住宅。躍層住宅是套內(nèi)空間跨越上下兩個樓層且設(shè)有套內(nèi)樓梯的住宅。因復(fù)式住宅的上層是夾層，而躍層住宅是完整的兩層，所以復(fù)式住宅上下兩層合計的層高，要大大低于躍層住宅上下兩層合計的層高。

(十一)成套住宅和非成套住宅

成套住宅也稱為單元房，是有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間等自成一套的住宅，通俗地說該套住宅內(nèi)有獨立的廚房和衛(wèi)生間;反之，為非成套住宅，如老式筒子樓(中間是長長的過道，兩邊是住房的樓房)。有的成套住宅除了有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間等基本功能空間，還有衣帽間、儲藏室等其他功能空間。

(十二)純住宅、商住房和酒店式公寓

商住房通常是指既可以用作商業(yè)又可以用作居住的房屋，即商住兩用房。酒店式公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的住房。與純住宅相比，通常情況下，商住房、酒店式公寓的建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限較短，用水用電價格高，沒有燃氣，不能落戶口。

(十三)普通住房和非普通住房

住房信貸、稅收等政策通常與是否為普通住房有關(guān)。例如，《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005] 26號)規(guī)定：“在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.O以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%?！?

(十四)商品住房和其他住房

商品住房有狹義和廣義兩種含義。狹義的商品住房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的對外租售或已售出的住房。廣義的商品住房是指除保障性住房外的可租售的住房?，F(xiàn)實中很難將商品住房和其他住房嚴格區(qū)分，這種分類中的住房主要有：商品住房(狹義的，簡稱商品房)，限價商品住房(簡稱限價房)，自住型商品住房(簡稱自住房)，已購公有住房(簡稱房改房，是指城鎮(zhèn)住房制度改革中出售給個人的公有住房，又分為以成本價購買的房改房和以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房改房，以及原產(chǎn)權(quán)屬于中央單位的“央產(chǎn)房”、原產(chǎn)權(quán)屬于軍隊的“軍產(chǎn)房”等)，

原私有住房(俗稱老私房，是指歷史遺留下來的私有住房)，經(jīng)濟適用住房(簡稱經(jīng)適房)，共有產(chǎn)權(quán)住房(是指實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的住房)，公共租賃住房(簡稱公租房)，定向安置住房(包括棚改安置住房、拆遷安置住房)，集資合作住房(包括單位自建住房、合作社住房)等。

上述住房的上市交易政策和收益分配有所不同，有的可以自由交易，有的需經(jīng)批準(zhǔn)才能交易，有的則不允許交易，有的在交易時要交納特殊的費用。例如，北京市規(guī)定自住型商品住房的購買人在取得房屋所有權(quán)證5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，取得房屋所有權(quán)證5年后轉(zhuǎn)讓的，如果有增值，應(yīng)按屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格之差的30%交納土地收益等價款。共有產(chǎn)權(quán)住房的使用和處分權(quán)利受到限定，在一定期限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

(十五)完全產(chǎn)權(quán)住房和非完全產(chǎn)權(quán)住房

完全產(chǎn)權(quán)住房是指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不受其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制的住房;反之，為非完全產(chǎn)權(quán)住房，如共有的住房、已出租的住房、有抵押的住房、被查封的住房、依法不得轉(zhuǎn)讓的住房、已依法公告列入征收范圍的住房、權(quán)屬有爭議的住房、權(quán)屬不明確的住房、無權(quán)屬證書的住房、屬臨時建筑的住房、小產(chǎn)權(quán)房等。其中，小產(chǎn)權(quán)房是占用農(nóng)村集體土地建設(shè)并向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售的住房。

在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，對上述住房應(yīng)予以特別注意。例如，共有的住房，必須共有人同意出售;已出租的住房，承租人有優(yōu)先購買權(quán)或明確放棄優(yōu)先購買權(quán);小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護，現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村宅基地建房，不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。

(十六)完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房和危險房

這是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，由專業(yè)房屋鑒定機構(gòu)評定的。

(十七)住宅的其他類型

例如，學(xué)區(qū)房、景觀房、兇宅等。學(xué)區(qū)房通常是指帶有較好的(如重點、優(yōu)質(zhì)、知名、熱點等)學(xué)校特別是小學(xué)入學(xué)名額的住宅。真正的學(xué)區(qū)房不僅是位于學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，而且?guī)в腥雽W(xué)名額或?qū)W位指標(biāo)。景觀房是指在其內(nèi)通過窗戶、陽臺可看到較好的室外水景(如海景、江景、河景、湖景)、山景、知名建筑等景觀的住宅。據(jù)《現(xiàn)代漢語詞典(第7版)》的解釋，兇宅是指“不吉利的或鬧鬼的房舍(迷信)。”目前對兇宅尚無法律界定，一般依照風(fēng)俗，是指在其內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過他殺、自殺等非正常死亡事件的住宅。

此外，還可根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)、施工方法、設(shè)計使用年限對住宅進行分類，具體

見本書第二章第一節(jié)中的建筑物分類。

三、住宅性能評定

隨著人們生活水平的提高及對美好生活的追求，在面積、戶型等基本居住需要得到滿足后，會期盼有更舒適的居住條件，將越來越關(guān)注住宅性能。根據(jù)《住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T 50362-2005).住宅性能分類及其評定內(nèi)容如下。

(一)住宅適用性能及其評定內(nèi)容

住宅適用性能是由住宅建筑本身和內(nèi)部設(shè)備設(shè)施配置所決定的適合用戶使用的性能。其評定內(nèi)容包括：①單元平面，包括單元平面布局和空間利用，空間的靈活分隔和可改造性，單元公共空間等;②住宅套型，包括套內(nèi)臥室、起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺等功能空間的配置、布局和交通組織，居住空間的自然通風(fēng)、采光和視野，廚房位置及其自然通風(fēng)和采光，功能空間尺度;③建筑裝修，包括套內(nèi)裝修、公共部位裝修;④隔聲性能，包括樓板和墻體的隔聲性能，管道的噪聲量，設(shè)備的減振和隔聲;⑤設(shè)備設(shè)施，包括廚房設(shè)備和衛(wèi)生設(shè)施的配置，給水排水與燃氣系統(tǒng)狀況，采暖、通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)狀況，電氣設(shè)備與設(shè)施狀況等;⑥無障礙設(shè)施，包括套內(nèi)、單元公共區(qū)域和住區(qū)的無障礙設(shè)施狀況。

(二)住宅環(huán)境性能及其評定內(nèi)容

住宅環(huán)境性能是在住宅周圍由人工營造和自然形成的外部居住條件的性能。其評定內(nèi)容包括：①用地與規(guī)劃，包括周邊污染規(guī)避與控制，空間布局，道路交通，市政基礎(chǔ)設(shè)施等;②建筑造型，包括造型與外立面，色彩效果和室外燈光;③綠地與活動場地，包括綠地配置、植物豐實度、綠化栽植和室外活動場地;④室外噪聲與空氣污染;⑤水體與排水系統(tǒng);⑥公共服務(wù)設(shè)施;⑦智能化系統(tǒng)。

(三)住宅經(jīng)濟性能及其評定內(nèi)容

住宅經(jīng)濟性能是在住宅設(shè)計、建造和使用過程中，節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地和節(jié)材的性能。其評定內(nèi)容包括：①節(jié)能，包括建筑設(shè)計、圍護結(jié)構(gòu)、采暖空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的節(jié)能;②節(jié)水，包括中水利用、雨水利用、節(jié)水器具及管材節(jié)水、公共場所節(jié)水措施、景觀用水;③節(jié)地，包括地下停車比例、容積率、新型墻體材料使用、節(jié)地措施、地下公建和土地利用;④節(jié)材，包括可再生材料利用、施工新技術(shù)、節(jié)材新措施、建材回收率等。

(四)住宅安全性能及其評定內(nèi)容

住宅安全性能是住宅建筑、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、設(shè)備、設(shè)施和材料等不危害人身安全并有利于用戶躲避災(zāi)害的性能。其評定內(nèi)容包括：①結(jié)構(gòu)安全，包括工程質(zhì)量可保證的安全，地基和基礎(chǔ)的穩(wěn)固，荷載的等級，抗震設(shè)防烈度和抗震措施等;②建筑防火，包括住宅建筑的耐火等級，滅火與報警系統(tǒng)狀況，防火門(窗)狀況，人群疏散設(shè)施等;③燃氣及電氣設(shè)備安全，包括燃氣器具的質(zhì)量，管道及閥門是否泄露，配電系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、電梯設(shè)備及材料的質(zhì)量和安裝質(zhì)量等;④日常安全防范措施，包括防盜設(shè)施、防滑防跌措施、防墜落措施等;⑤室內(nèi)污染物控制，包括墻體材料的放射性污染及混凝土外加劑中釋放氨的含量，室內(nèi)裝修材料的有害物質(zhì)含量和放射性污染，室內(nèi)環(huán)境污染物含量等。

(五)住宅耐久性能及其評定內(nèi)容

住宅耐久性能是住宅建筑工程和設(shè)備設(shè)施在一定年限內(nèi)保證正常安全使用的性能。其評定內(nèi)容包括：①結(jié)構(gòu)工程，包括結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限、結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量和外觀質(zhì)量等;②裝修工程，包括裝修的設(shè)計使用年限、裝修材料的質(zhì)量、裝修工程質(zhì)量和外觀質(zhì)量等;③防水工程與防潮措施，包括防水工程的設(shè)計使用年限、防水材料的質(zhì)量、防潮與防滲漏措施、防水工程質(zhì)量和外觀質(zhì)量等;④管線工程，包括管線工程的設(shè)計使用年限、管線材料的質(zhì)量、管線工程質(zhì)量和外觀質(zhì)量等;⑤設(shè)備，包括設(shè)備的設(shè)計使用年限、設(shè)備質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量和設(shè)備運轉(zhuǎn)情況等;⑥門窗，包括門窗的設(shè)計使用年限、門窗質(zhì)量、門窗安裝質(zhì)量和外觀質(zhì)量等。

復(fù)習(xí)思考題

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為什么要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)和住宅知識?

2.房地產(chǎn)、土地、建筑物、其他相關(guān)定著物的含義分別是什么?

3.建筑物、房屋、構(gòu)筑物的含義及其之間的異同是什么?

4.如何判定一物是否為相關(guān)定著物或房地產(chǎn)的從物?這對房地產(chǎn)買賣有何現(xiàn)實意義?

5.房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義分別是什么?

6.房地產(chǎn)的重要性和特性有哪些?了解它們有什么作用?

7.房地產(chǎn)面積在房地產(chǎn)交易中有哪些作用?

8.房屋面積有哪幾種?各種面積的含義是什么?

9.什么是水平投影面積?

10.成套住宅的建筑面積如何計算?

11.封閉的陽臺與未封閉的陽臺在計算建筑面積上有何不同?

12.建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積之間的異同及其大小關(guān)系是什么?

13.什么是得房率?人們在買房時為何關(guān)注得房率?它與實用率有何不同?影響得房率大小的因素主要有哪些?

14.土地面積有哪幾種?各種面積的含義是什么?

15.什么是宗地和宗地面積?

16.什么是地形圖?它有什么作用?如何才能看懂它?

17.什么是比例尺?它有什么作用?

18.什么是建筑總平面圖和建筑平面圖?它們有什么作用?

19.指北針和風(fēng)玫瑰圖有什么作用?

20.標(biāo)高及絕對標(biāo)高、相對標(biāo)高的含義是什么?了解它們有什么作用?

21.層高和室內(nèi)凈高的含義及其之間的區(qū)別是什么?

22.什么是戶型圖?它有什么作用?如何看懂和繪制戶型圖?

23.什么是房產(chǎn)分戶圖?它與戶型圖有何關(guān)系?它有什么作用?

24.什么是宗地圖?它有什么作用?

25.什么是住宅?它有哪些分類?

26.住宅的各種分類對了解和認識住宅有何作用?

27.層數(shù)、自然層數(shù)、標(biāo)示層數(shù)、總層數(shù)、所在層數(shù)、地上層數(shù)、地下層數(shù)、樓層等概念及其之間的區(qū)別是什么?

28.在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實務(wù)中如何表述某套住宅的樓層?

29.不同類型的住宅各有哪些優(yōu)缺點?

30.現(xiàn)實中為什么有學(xué)區(qū)房、景觀房、兇宅等概念?

31.住宅性能包括哪些方面?各方面性能評定的主要內(nèi)容是什么?

（責(zé)任編輯：）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁