第三節(jié) 房地產(chǎn)識圖

一、地圖和地形圖

地圖是說明地球表面的事物和現(xiàn)象分布情況的圖。根據(jù)地圖表示的內(nèi)容，分為普通地圖和專題地圖。普通地圖以相對均衡的詳細(xì)程度，著重表示自然地理要素和社會經(jīng)濟(jì)要素，具有通用性，其中最主要的是地形圖。專題地圖也稱為專門圖或主題地圖，根據(jù)專業(yè)方面的需要，以較簡略的地形圖為底圖，著重表示某一專題內(nèi)容，如交通圖、樓盤地圖等。

地形圖是按照一定的比例，用規(guī)定的符號表示地物、地貌的平面位置和高程的正射投影圖。它通常是經(jīng)過實地測繪，或根據(jù)實地測繪結(jié)合有關(guān)調(diào)查資料編制而成。地形圖不僅充分反映了自然地貌，還把經(jīng)過人工改造的環(huán)境也較詳盡地反映在圖上。由于地形圖具有現(xiàn)勢性和可量測性的特點，決定了它是基礎(chǔ)用圖，可作為各種專題地圖的底圖，應(yīng)用廣泛。

地形圖的主要內(nèi)容有地貌、水系、植被、建筑、居民點、交通線、境界線等。閱讀地形圖時有一些方面值得注意，主要包括：

(1)地物、地貌符號及其含義。地物是指地球表面上的固定性物體，如房屋、道路、河流、湖泊、森林等。地貌是指地球表面自然起伏的形態(tài)，如平原、丘陵、山地、盆地、高原等。地物、地貌在地形圖上是按照統(tǒng)一規(guī)范的符號表示的。只有搞清楚了這些符號及其含義，才能判別和分析地物、地貌。在地形圖上，地物一般用地物符號加注記表示，地貌一般用等高線表示。等高線是地面上高程相等的相鄰點連接形成的閉合曲線。地形圖上有若干條等高線，相鄰等高線之間的高差稱為等高距。因同一幅地形圖上的等高距是相同的，所以根據(jù)等高線的圖形和疏密，可以判斷地貌特征和地面坡度。等高線越密，地面坡度越大。

(2)平面位置和高程。地面點的空間位置由平面位置(坐標(biāo))和高程來確定。測量的基準(zhǔn)面是大地水準(zhǔn)面。地面點的平面位置用該點在大地水準(zhǔn)面上的位置來表示。水處于靜止時的表面稱為水準(zhǔn)面;與水準(zhǔn)面相切的平面稱為水平面;海洋處于靜止時的表面并延伸穿過整個大陸、島嶼所形成的閉合曲面稱為大地水準(zhǔn)面。測量的基準(zhǔn)線是鉛垂線。地面點到大地水準(zhǔn)面的鉛垂距離稱為絕對高程，即海拔。水準(zhǔn)面有無數(shù)個，點到除大地水準(zhǔn)面之外的任一水準(zhǔn)面的鉛垂距離，稱為相對高程。地面上兩點間高程之差，稱為高差。我國高程基準(zhǔn)目前執(zhí)行的是“1985國家高程基準(zhǔn)”，其國家水準(zhǔn)原點(青島原點)高程為72. 260m，全國布置的國家高程控制點——水準(zhǔn)點，均是以這個水準(zhǔn)原點為準(zhǔn)。

(3)比例尺。這是圖上距離與其所表示的實際距離的比，即：比例尺一圖上距離：實際距離。比例尺的大小是指比值的大小，如1: 50大于1：100。地形圖比例尺的大小，與其內(nèi)容的詳細(xì)程度和精度有關(guān)。比例尺越大，圖上顯示的地物和地貌的情況就越詳細(xì)，精度也就越高。

(4)測繪日期。地形圖測繪日期的早晚，與其內(nèi)容的現(xiàn)實程度有關(guān)。測繪日期越早，表示的地物、地貌狀況越有可能過時，有的可能在現(xiàn)實中已不存在，如房屋已被拆除;現(xiàn)實中存在的，圖上可能沒有，如新建的房屋、道路。

二、建筑總平面圖和建筑平面圖

建筑總平面圖和建筑平面圖是房屋建筑圖(又稱施工圖)中的一部分。房屋建筑圖是將擬建建筑物的內(nèi)外形狀和大小，以及各部分的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、裝飾裝修、設(shè)備等內(nèi)容，按照有關(guān)規(guī)范規(guī)定，用正投影方法，詳細(xì)準(zhǔn)確地畫出的圖。

(一)建筑總平面圖

建筑總平面圖是用來說明建筑場地內(nèi)的房屋、道路、綠化等的總體布置的平面圖。它反映的范圍一般較大，可反映出以下內(nèi)容：①該建筑場地的位置、形狀、大小;②建筑物在場地內(nèi)的位置及與鄰近建筑物的相對位置;③場地內(nèi)的道路布置與綠化安排;④建筑物的朝向(通常用指北針或風(fēng)玫瑰圖表示);⑤建筑物首層室內(nèi)地面與室外地坪及道路的絕對標(biāo)高;⑥擴(kuò)建建筑物的預(yù)留地。總平面地形變化較大的，一般還畫有等高線。

指北針如圖1-1所示，表示圖紙中建筑平面布置的方位，指針頭部注有“北”或“N”字，表示北方向。

風(fēng)玫瑰圖如圖1—2所示，是繪制出的某個地區(qū)在一定時期(如年、季、月)內(nèi)各個風(fēng)向出現(xiàn)的頻率或各個風(fēng)向的平均風(fēng)速的統(tǒng)計圖。前者為“風(fēng)向玫瑰圖”，后者為“風(fēng)速玫瑰圖”。風(fēng)包括風(fēng)向和風(fēng)速兩個方面。風(fēng)向是風(fēng)吹來的方向，具體是指風(fēng)從外面吹向地區(qū)中心的方向，一般用8個或16個方位來表示。表示風(fēng)向的基本指標(biāo)是風(fēng)向頻率(簡稱風(fēng)頻)，它是某個地區(qū)在一定時期內(nèi)某個風(fēng)向發(fā)生的次數(shù)占該時期各個風(fēng)向的總次數(shù)的百分比。風(fēng)向頻率最高的方位，稱為該地區(qū)的主導(dǎo)風(fēng)向。表示風(fēng)速的基本指標(biāo)是平均風(fēng)速，它是某個地區(qū)在一定時期內(nèi)某個風(fēng)向的風(fēng)速的平均值。風(fēng)除了能調(diào)節(jié)氣溫，還起著運(yùn)送空氣污染物的作用?？諝馕廴緳z測表明，空氣污染與風(fēng)向頻率有密切關(guān)系，風(fēng)向頻率越高，下風(fēng)地帶受污染的機(jī)會就越多?？諝馕廴境潭扰c風(fēng)速負(fù)相關(guān)，風(fēng)速越大，空氣污染物就越易擴(kuò)散，污染物的濃度會降低;反之，空氣污染物的濃度會加大。在靜風(fēng)(風(fēng)速小于1m/s)的條件下，空氣污染物很難向外擴(kuò)散，容易形成嚴(yán)重的空氣污染。

標(biāo)高是地面或建筑物上的一點和作為基準(zhǔn)的水平面之間的垂直距離，有絕對標(biāo)高和相對標(biāo)高。建筑總平面圖上的室外地坪標(biāo)高通常采用絕對標(biāo)高，其余圖紙一般采用相對標(biāo)高。相對標(biāo)高是指把首層室內(nèi)地面的絕對標(biāo)高定為相對標(biāo)高的零點，以“±0. 000”表示，高于它的為正數(shù)標(biāo)高，在數(shù)字前不注“+”;低于它的為負(fù)數(shù)標(biāo)高，在數(shù)字前注“一”。相對標(biāo)高與絕對標(biāo)高的關(guān)系一般在設(shè)計總說明中予以說明，如±0. 000= 42. 500，即首層室內(nèi)地面標(biāo)高±0.000相當(dāng)于絕對標(biāo)高42. 500。這樣，就可以根據(jù)絕對標(biāo)高測定該建筑物的首層室內(nèi)地面標(biāo)高。標(biāo)高符號表示建筑物某一部位的高度，為一直角等腰三角形，用“▽”表示。建筑總平面圖的室外地坪標(biāo)高符號是用涂黑的直角等腰三角形表示。標(biāo)高符號的尖端指至被標(biāo)注高度的位置。尖端一般向下，也可向上。標(biāo)高數(shù)字標(biāo)注在標(biāo)高符號的左側(cè)或右側(cè)，如圖1-3所示。標(biāo)高數(shù)字以米(m)為單位。

某建筑總平面圖如圖1-4所示，比例尺為1: 500，反映的是一個住宅小區(qū)。該住宅小區(qū)內(nèi)已有住宅樓6幢，編號分別為1、2、3、4、5、6;新建住宅樓3幢(用粗實線表示)，編號分別為7、8、9，均為坐北朝南，首層室內(nèi)地面標(biāo)高為725. 60m。

(二)建筑平面圖

建筑平面圖是用一水平的剖切面沿門窗洞位置將建筑物剖切后，對剖切面以下部分所做的水平投影圖。樓房一般每層有一個單獨(dú)的平面圖。但對于中間幾層平面布置完全相同的，通常只用一個平面圖表示，稱為標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。一幢樓房通常有以下幾種建筑平面圖：①底層平面圖，表示第一層房間的布置、建筑入口、門廳及樓梯等;②標(biāo)準(zhǔn)層平面圖，表示中間相同的各層平面布置;③頂層平面圖，表示房屋最高層的平面布置;④屋頂平面圖，即屋頂平面的水平投影。

從建筑平面圖上可以看出以下內(nèi)容：①建筑物的平面形狀，出口、入口、走廊、樓梯、房間、陽臺等的布置和組合關(guān)系;②建筑物及其組成房間的名稱、尺寸和墻厚;③走廊、樓梯的位置及尺寸;④門、窗的位置及尺寸;⑤臺階、陽臺、雨篷、散水的位置及尺寸;⑥室內(nèi)地面的高度。

以圖1-4中的7號樓為例，其底層平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖分別如圖1-5、圖1-6所示。從圖1-5中可知，7號樓的長度為34. 70m，寬度為15. 20m，共有兩個單元，戶型相同，每戶為兩室兩廳一衛(wèi)一廚，即2個臥室、1個客廳、1個餐廳、1個衛(wèi)生間、1個廚房。從圖上標(biāo)注的尺寸，還可看出或算出各個房間的開間、進(jìn)深和面積等。從圖1-6中可知，7號樓各層平面布置基本無變化，各樓層的標(biāo)高分別為3m、6m、9m、12m、15m，說明該樓的層高為3m。層高是指上下相鄰兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離，它大于室內(nèi)凈高。室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。室內(nèi)凈高較高的住宅不會使人有壓抑感。《住宅設(shè)計規(guī)范》(GB 50096-2011)規(guī)定，住宅層高宜為2.80m，臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2. 40m，廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2. 20m。

三、房地產(chǎn)圖

(一)戶型圖

戶型也叫房型，是指房屋(多指單元房)內(nèi)部格局的類型，如一套住宅是“幾室?guī)讖d幾衛(wèi)”。一套住宅的戶型圖，是該套住宅的平面空間布局圖。從該圖上一般可以直觀地看出該套住宅內(nèi)部各個獨(dú)立空間的數(shù)量、使用功能(如門廳、客廳、餐廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、過道、書房、衣帽間、儲藏室、壁柜、陽臺等)、相對位置、面積、長寬、朝向、門窗位置等情況。圖1-7是某套住宅的戶型圖，從該圖上可以看出該住宅為三室一廳兩衛(wèi)，朝向為正南正北，南北通透，明廚明衛(wèi)，還可以看出該住宅各個房間的相對位置、長寬等情況。該戶型圖的不足之處是沒有標(biāo)注該住宅的面積(如建筑面積或套內(nèi)建筑面積、使用面積)和各個房間的使用面積。

新建商品住宅在銷售時一般有戶型圖。而存量住宅許多沒有現(xiàn)成的戶型圖，需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員繪制戶型圖。戶型圖的作用與房屋位置圖、內(nèi)外部狀況照片、周圍環(huán)境狀況照片一樣，有利于客戶選擇房源以及進(jìn)行房源、客源精準(zhǔn)配對，減少無效帶客戶看房，或者提高帶客戶看房的效率?，F(xiàn)在，隨著虛擬現(xiàn)實(VR)技術(shù)的普及應(yīng)用，消費(fèi)者還能通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)服務(wù)中進(jìn)行“全景式看房”。這些都有助于提升客戶體驗，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作效率。

(二)房產(chǎn)分戶圖

房產(chǎn)分戶圖也稱為房產(chǎn)分戶平面圖，是以產(chǎn)權(quán)登記戶為繪制對象，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，是房屋所有權(quán)證的附圖。房產(chǎn)分戶圖表示的內(nèi)容主要有：房屋權(quán)界線、四面墻體的歸屬和樓梯、走道等部位以及門牌號、所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。

(三)宗地圖

宗地圖是通過實地調(diào)查繪制的，包括一宗地的宗地號、地類號、宗地面積、界址點及界址點號、界址邊長、鄰宗地號及鄰宗地界址示意線等內(nèi)容的專業(yè)圖。宗地圖詳盡準(zhǔn)確地表示了該宗地的地籍內(nèi)容及該宗地周圍的權(quán)屬單位和四至，是核發(fā)土地權(quán)屬證書和地籍檔案的附圖。地籍即土地的“戶籍”，是記載土地的位置、界址、面積、質(zhì)量、權(quán)屬和用途等基本狀況的簿冊。

（責(zé)任編輯：）

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