三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)責(zé)任

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)責(zé)任的內(nèi)涵

責(zé)任是一種客觀需要，也是一種主觀追求;是自律，也是他律。一切追求文明和進步的人們，應(yīng)該基于自己的良知、信念、覺悟，自覺自愿地履行責(zé)任，為國家、為社會、為他人做出自己的奉獻。無論是道德責(zé)任，還是法定責(zé)任，都不以個人意志為轉(zhuǎn)移。不履行道德責(zé)任，會受到道德的譴責(zé)和良心的拷問;不履行法定責(zé)任，會受到法律的追究和制度的懲處。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)責(zé)任是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動時所應(yīng)盡的義務(wù)，以及因自己在職業(yè)活動中的違紀(jì)、違約、違法甚至犯罪行為而應(yīng)承擔(dān)的民事、行政和法律責(zé)任。

就義務(wù)層面而言，盡管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在從事職業(yè)活動時受到各種規(guī)范、規(guī)章的約束，但規(guī)范、規(guī)章不可能包羅萬象，總有一些未能列入其中的內(nèi)容，常常以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的形式出現(xiàn)。如盡自己所能向客戶提供最充足的信息，以利于客戶的交易決策。違反職業(yè)道德的行為，會受到同行和社會的譴責(zé)和良心的拷問，這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)責(zé)任中的道德責(zé)任。它與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)責(zé)任感密切相關(guān)。職業(yè)責(zé)任感是職業(yè)人對自身職業(yè)責(zé)任的認(rèn)知和態(tài)度。與其他任何職業(yè)一樣，增加職業(yè)責(zé)任感是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員成就事業(yè)的可靠途徑。責(zé)任出勇氣，出智慧，出力量。有了責(zé)任心，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員才能使自己的潛在能力得到充分的挖掘和發(fā)揮，從而取得良好的工作業(yè)績。

就行政和法律責(zé)任而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在履行自己職責(zé)的過程中，因違反有關(guān)法律法規(guī)、違反合同或不履行其他法律義務(wù)，侵害國家集體財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身權(quán)利的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的行為觸犯了刑法，則要承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員違紀(jì)執(zhí)業(yè)的行政責(zé)任

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員違反有關(guān)行政法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，行政主管部門或其授權(quán)的部門可以在其職權(quán)范圍內(nèi)，對違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以與其違規(guī)行為相應(yīng)的行政處罰。行政處罰的種類包括：警告、罰款、沒收違法所得和非法財物、暫扣或者吊銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書、登記證書、行政拘留和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案;對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

處以1萬元罰款;對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)處以1萬元以上3萬元以下罰款：

(1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費用的;

(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)，未向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況，并未經(jīng)委托人同意的;

(3)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同未由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名的;

(4)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，不向交易當(dāng)事人說明和書面告知規(guī)定事項的;

(5)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未按照規(guī)定如實記錄業(yè)務(wù)情況或者保存房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的。

(三)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)中違約、違法、犯罪行為的法律責(zé)任

1.民事責(zé)任

(1)違約責(zé)任

違約責(zé)任是締約當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定條件而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任以有效合同為前提，合同未成立或者成立后無效、被撤銷的，縱使當(dāng)事人有過失也無違約責(zé)任可言。違約責(zé)任的構(gòu)成要件，一是必須有違約行為，二是無免責(zé)事由。

違約行為包括履行不能、履行遲延、履行不當(dāng)和履行拒絕四種情況。履行不能是指因可歸于債務(wù)人的事由致合同不能履行，亦稱合同不履行。履行遲延是指履行期已滿而能履行的債務(wù)因可歸于債務(wù)人的事由未履行所發(fā)生的延遲，這是時間上的不完全履行。履行不當(dāng)是指債務(wù)人沒有完全按合同內(nèi)容所實施的履行，也稱瑕疵履行，如履行數(shù)量不足、地點不妥、方法不當(dāng)?shù)?。履行拒絕是指債務(wù)人在債務(wù)成立后履行期屆滿前，能履行而明確表示不履行的行為。在履行拒絕中，《合同法》第一百零八條規(guī)定，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的情況，稱為預(yù)期違約。如：甲委托乙出賣房產(chǎn)，而在合同期內(nèi)甲私自將房產(chǎn)出售于丙，此行為表示甲將不再履行與乙的合同，此時甲即為預(yù)期違約。

免責(zé)事由包括：①不可抗力。不可抗力指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力發(fā)生后當(dāng)事人不能履行合同的應(yīng)及時通知對方并提供證明;②受害方自己有過失。違約行為發(fā)生后相對人應(yīng)采取措施防止損失擴大，如未采取措施導(dǎo)致擴大的損失，不得就擴大部分的損失請求賠償;③約定免責(zé)事由。但根據(jù)《合同法》規(guī)定，約定造成對方人身傷害，及因故意或重大過失造成對方財產(chǎn)損失的免責(zé)條款為無效。

承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有：①強制實際履行。對于違約行為，采取以繼續(xù)履行為主、賠償為輔的救濟原則。對于因履行遲延、履行不當(dāng)或履行拒絕的行為，原則上均可請求繼續(xù)履行或補充履行，如因房價快速上漲出現(xiàn)的賣方拒絕履約的行為，法院通常會支持買方要求繼續(xù)履行合同的訴求。但是，除金錢以外，債務(wù)發(fā)生履行不能，以及債務(wù)標(biāo)的的不適宜強制履行，或債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請求履行債務(wù)已超過訴訟時效的，不得請求強制履行。②違約金。違約金是依當(dāng)事人的約定或法律的直接規(guī)定，在當(dāng)事人一方不履行債務(wù)時，向他方給付的金錢。違約金的數(shù)額由當(dāng)事人在合同中約定，但約定的數(shù)額應(yīng)與損失大致相當(dāng)。因遲延履行給付違約金后，不免除違約人的合同義務(wù)，仍應(yīng)繼續(xù)履行。③損害賠償。在違約人繼續(xù)履行或采取補救措施后，相對人還有損失的，可請求損害賠償。賠償?shù)姆秶▽嶋H損失和預(yù)期利益損失，但預(yù)期利益不得超過違約人締約時預(yù)見到或可能預(yù)見到違約可能造成的損失。在當(dāng)事人違約行為侵害對方人身或財產(chǎn)的，對方有請求違約損害賠償或侵權(quán)賠償?shù)倪x擇權(quán)。例如承租人損毀租賃房屋，既是違約行為，又是侵害他人財產(chǎn)所有權(quán)的行為，因而發(fā)生兩個損害賠償請求權(quán)的競合，出租人可擇一行使。

另外，在合同未成立或成立后無效、被撤銷，無法請求違約責(zé)任的情況下，在合同成立以前締約上有過失的一方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。締約過失責(zé)任雖不屬于違約責(zé)任，但與合同有關(guān)，屬于合同責(zé)任。締約過失責(zé)任的條件是：當(dāng)事人一方違反合同義務(wù)，如告知、注意、保密等義務(wù);當(dāng)事人一方有過失;另一方有損失。締約過失責(zé)任的賠償范圍以實際損失為原則。

(2)侵權(quán)責(zé)任

侵權(quán)責(zé)任是指侵犯經(jīng)紀(jì)合同所約定的債權(quán)之外的其他權(quán)利而應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。廣義上的侵權(quán)行為指對他人的財產(chǎn)或人身造成損害并應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的行為，包括一般侵權(quán)行為和特殊侵權(quán)行為;狹義上的侵權(quán)行為指因過錯侵害他人的財產(chǎn)或人身并應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的行為，僅指一般侵權(quán)行為。本書所稱侵權(quán)行為僅指狹義上的侵權(quán)行為。侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件，一是有侵權(quán)行為，二是無免責(zé)事由。

侵權(quán)行為的構(gòu)成要件有：①行為違法。違法行為包括作為和不作為。作為是指法律規(guī)范規(guī)定或約定了當(dāng)事人禁止為某種行為，而為此種行為，造成損害結(jié)果。不作為是指法律規(guī)范規(guī)定或約定當(dāng)事人有特定義務(wù)，而當(dāng)事人不履行義務(wù)，放任損害結(jié)果的發(fā)生;②有損害事實。損害包括財產(chǎn)損害和人身損害。財產(chǎn)損害又包括積極損害和消極損害，積極的財產(chǎn)損害指財產(chǎn)的毀損滅失、財產(chǎn)權(quán)利的消滅或財產(chǎn)價值的減少;消極的財產(chǎn)損害指侵權(quán)人妨礙他人取得本可以取得的財產(chǎn)利益;③違法行為與損害事實之間有因果關(guān)系。只有當(dāng)損害事實是由于違法行為造成的時候，行為人才應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，如果行為人進行了違法行為，但權(quán)利人所受到的損害是由于其他原因造成的，則行為人不應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任;④主觀過錯。過錯包括故意和過失。故意指行為人明知自己的行為可能給他人造成損害，卻希望或放任這種結(jié)果發(fā)生的心理狀態(tài)。

免責(zé)事由包括：①阻卻違法性事由，包括正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險;②不可抗力;③受害人過錯。

承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的主要方式有：①停止侵害;②排除妨礙;③消除危險;④返還財產(chǎn);⑤恢復(fù)原狀;⑥賠償損失;⑦消除影響、恢復(fù)名譽;⑧賠禮道歉。

2.刑事責(zé)任

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在經(jīng)紀(jì)活動中，觸犯刑法的，司法機關(guān)必將追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任，包括限制人身自由的管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑，乃至死刑。與民事責(zé)任重在補償性不同，刑事責(zé)任重在懲罰性，對刑事責(zé)任的追究非常注重行為的主觀要件。

復(fù)習(xí)思考題

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員的職業(yè)資格有哪些類型?

2.什么是職業(yè)道德?它包含哪些內(nèi)容?

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有哪些權(quán)利和義務(wù)?

4.什么是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)責(zé)任?

5，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在職業(yè)道德方面應(yīng)符合哪些基本要求?

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的心理素質(zhì)有哪些方面的要求?

7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)具有怎樣的知識結(jié)構(gòu)?

8.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)具有哪些職業(yè)技能?

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