第二章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)業(yè)人員

第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德與職業(yè)責(zé)任

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的內(nèi)涵、形成及作用

(一)職業(yè)道德的內(nèi)涵、形成及作用

在我國(guó)，“道德”一詞是指人的行為應(yīng)合于理，利于人。在西方，“道德”一詞源于拉丁語(yǔ)的mores，原意指風(fēng)尚、習(xí)俗?，F(xiàn)在通常所說(shuō)的道德，是指人們?cè)谏鐣?huì)生活實(shí)踐中所形成的關(guān)于善惡、是非的觀念、情感和行為習(xí)慣，并依靠社會(huì)輿論和良心指導(dǎo)的人格完善與調(diào)節(jié)人與人、人與自然關(guān)系的規(guī)范體系。

職業(yè)道德是指人們?cè)趶氖赂鞣N職業(yè)活動(dòng)的過(guò)程中應(yīng)該遵循的思想、行為準(zhǔn)則和規(guī)范。由于社會(huì)分工的產(chǎn)生，在原始社會(huì)末期出現(xiàn)了畜牧業(yè)、農(nóng)業(yè)、手工業(yè)。此后，隨著社會(huì)分工的不斷深化，人們的生產(chǎn)活動(dòng)逐漸演變成各種職業(yè)活動(dòng)。每一種職業(yè)一經(jīng)產(chǎn)生，社會(huì)就賦予了它一定的社會(huì)責(zé)任。同時(shí)，由于同一職業(yè)的從業(yè)者從事同一種勞動(dòng)，依賴(lài)于同一類(lèi)資源，服務(wù)于同一類(lèi)主體，因而相互間形成了一種特定的關(guān)系。為了協(xié)調(diào)每個(gè)職業(yè)與社會(huì)以及同一職業(yè)中各從業(yè)主體之間的關(guān)系，就逐漸形成了職業(yè)道德。

據(jù)史書(shū)記載，我國(guó)原始社會(huì)時(shí)就已出現(xiàn)了獵手的職業(yè)道德——“敖敖爾”，即獵手打到獵物后，必須把地上的血跡擦凈，否則其他野獸嗅到血腥味后就會(huì)立即逃離，以后其他獵手在此處就打不到獵物了?？梢?jiàn)，職業(yè)道德萌芽于人們維護(hù)自己所從事行業(yè)的整體利益的基本意識(shí)。在當(dāng)今社會(huì)，職業(yè)活動(dòng)是人們最重要的活動(dòng)，因?yàn)樗械纳鐣?huì)財(cái)富都是人們?cè)诼殬I(yè)活動(dòng)中創(chuàng)造的，而且在各種社會(huì)活動(dòng)中，一方以職業(yè)身份出現(xiàn)或雙方均以職業(yè)身份出現(xiàn)的活動(dòng)占據(jù)很大的比例。因此，職業(yè)道德是道德的重要組成部分，它與家庭道德、社會(huì)公德共同構(gòu)成了整個(gè)社會(huì)的道德體系，職業(yè)道德又受總體道德體系的約束，服從于社會(huì)的基本道德規(guī)范。由于職業(yè)道德是與一定的職業(yè)相聯(lián)系的，所以在性質(zhì)上具有專(zhuān)業(yè)性，即各種職業(yè)的主要規(guī)范要求各有不同，如醫(yī)生的救死扶傷，教師的誨人不倦、為人師表，官員的廉潔奉公。其次，職業(yè)道德在內(nèi)容上具有一定的穩(wěn)定性、連續(xù)性。由于同一職業(yè)的基本職業(yè)特征，是不隨時(shí)代變化而改變的，所以職業(yè)道德的主要內(nèi)容常常是可以世代相傳的。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)和發(fā)展，也必然要求建設(shè)和發(fā)展與其相適應(yīng)的職業(yè)道德。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的內(nèi)涵

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。就思想觀念而言，它包括對(duì)涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的一些基本問(wèn)題的是非、善惡的根本認(rèn)識(shí)，這種認(rèn)識(shí)是指在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員思想觀念中所形成的一種內(nèi)在意識(shí)。從內(nèi)容上講，主要涉及三個(gè)方面：職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和執(zhí)業(yè)理念。職業(yè)良心涉及對(duì)執(zhí)業(yè)活動(dòng)中“自愿”、“平等”、“公平”和“誠(chéng)實(shí)信用”等執(zhí)業(yè)原則，以及經(jīng)紀(jì)人員收入來(lái)源、經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等一些重大問(wèn)題的認(rèn)識(shí)。職業(yè)責(zé)任感涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)自身責(zé)任及應(yīng)盡義務(wù)的認(rèn)識(shí)。執(zhí)業(yè)理念主要是指對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、同行合作等問(wèn)題的認(rèn)識(shí)和看法。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的情感層面涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)榮譽(yù)感、成就感及在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中的心理習(xí)慣等。

行為習(xí)慣是最能顯化職業(yè)道德?tīng)顩r的層面。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德在行為習(xí)慣方面包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員遵守有關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)則的習(xí)慣以及在執(zhí)業(yè)過(guò)程中儀表、言談、舉止等方面的修養(yǎng)。

(三)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的形成

如上所述，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德是一種在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的思想、情感和行為等方面所形成的內(nèi)在修養(yǎng)。

從整個(gè)行業(yè)的角度講，它是通過(guò)廣大從業(yè)人員的長(zhǎng)期實(shí)踐摸索，有關(guān)管理者或研究者的總結(jié)、提煉以及一些杰出人物的身體力行，并經(jīng)由行業(yè)團(tuán)體的集體約定而形成的。如在美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，19世紀(jì)90年代當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)還存在諸多不誠(chéng)信、不規(guī)范操作時(shí)，一些誠(chéng)信、優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合起來(lái)，率先踐行他們所共同奉行的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。1908年全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)成立后，綜合了各地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)在職業(yè)道德規(guī)章方面的精華，形成了約束全體NAR會(huì)員(2012年有超過(guò)100萬(wàn)人宣誓恪守該規(guī)范)的職業(yè)道德規(guī)章。該規(guī)章從經(jīng)紀(jì)人對(duì)于客戶的責(zé)任(Duties to Clients)、經(jīng)紀(jì)人對(duì)社會(huì)大眾的責(zé)任(Duties to the Public)以及經(jīng)紀(jì)人對(duì)于其他經(jīng)紀(jì)人的責(zé)任(Duties to Realtor)三個(gè)方面，對(duì)NAR會(huì)員提出了比各州法律對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的責(zé)任義務(wù)所要求的標(biāo)準(zhǔn)更高的職業(yè)道德規(guī)范。

對(duì)于具體的從業(yè)人員個(gè)體而言，職業(yè)道德是通過(guò)一定的教育訓(xùn)練、行業(yè)氛圍的熏陶、社會(huì)公眾的監(jiān)督以及行業(yè)組織的約束而形成的。在很多發(fā)達(dá)國(guó)家，職業(yè)，道德規(guī)范都是取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)資格所必須進(jìn)行的基礎(chǔ)培訓(xùn)和基本考核內(nèi)容。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行職業(yè)道德的教育，一些企業(yè)還將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德納入自己的企業(yè)文化。同時(shí)，公眾和行業(yè)組織的監(jiān)督、約束使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員違反職業(yè)道德的成本大大增高。這些對(duì)于每一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員形成自身的職業(yè)道德修養(yǎng)，起到了關(guān)鍵的作用。

(四)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的作用

從行業(yè)層面看，與其他行業(yè)的職業(yè)道德一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德有助于樹(shù)立、維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的社會(huì)形象，從而保障每一個(gè)從業(yè)人員的綜合利益——經(jīng)濟(jì)收入、社會(huì)地位等。例如，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人較高的收入水平(平均收入水平與律師、醫(yī)生相當(dāng))和社會(huì)地位，就是與美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在各行業(yè)中率先建立了高水準(zhǔn)的職業(yè)道德規(guī)范密切相關(guān)。

從社會(huì)整體層面看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的有關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范有著共同的作用，即調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員與服務(wù)對(duì)象，以及從業(yè)人員之間的關(guān)系。但兩者在作用機(jī)制上有明顯的區(qū)別。法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范均屬于外在的規(guī)定，主要通過(guò)法律手段、行政手段及行業(yè)管理手段來(lái)約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德則是指內(nèi)化于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員思想意識(shí)和心理、行為習(xí)慣的一種修養(yǎng)，它主要通過(guò)良心和輿論來(lái)約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。職業(yè)道德雖然不如法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)則那樣具有很大的強(qiáng)制性，但它一旦形成，則會(huì)從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的內(nèi)心深處產(chǎn)生很大的約束力，并促使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員更加主動(dòng)地遵循有關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)則。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的規(guī)范運(yùn)作和持續(xù)發(fā)展具有重大的積極作用。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的主要內(nèi)容

(一)遵紀(jì)守法

遵紀(jì)守法本是每個(gè)公民的基本道德修養(yǎng)。但是，作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，更應(yīng)牢固樹(shù)立這一思想觀念，并理解其對(duì)于自己職業(yè)活動(dòng)的特殊意義。

房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，它的產(chǎn)權(quán)完全依靠有關(guān)的法律文件來(lái)證明其存在，其產(chǎn)權(quán)交易也必須通過(guò)有關(guān)的法律程序才能得以完成。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是以促使他人的房地產(chǎn)交易成立作為自己的服務(wù)內(nèi)容的，因此，必須嚴(yán)格遵守有關(guān)的規(guī)律、法規(guī);否則，自己的服務(wù)就不能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，自己也就失去了立身之本。

由于房地產(chǎn)交易涉及復(fù)雜的法律程序，再加上房地產(chǎn)商品的綜合性、復(fù)雜性及國(guó)家和地方的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作會(huì)涉及很多專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能。因此，在世界各國(guó)，政府為了保證經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的有效性，都要對(duì)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)進(jìn)行行業(yè)管理。只有取得了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)資格和資質(zhì)，并遵循相關(guān)行業(yè)管理規(guī)定的人員和機(jī)構(gòu)，才能從事這一專(zhuān)業(yè)活動(dòng)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員首先必須遵守政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)上崗、開(kāi)業(yè)的規(guī)定，不得無(wú)照、無(wú)證執(zhí)業(yè)和經(jīng)營(yíng);其次，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，如接受委托、簽訂合同、發(fā)布廣告、收取傭金等環(huán)節(jié)，都必須遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中存在的服務(wù)不規(guī)范、

違規(guī)收費(fèi)等現(xiàn)象，就反映出一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機(jī)構(gòu)“守法經(jīng)營(yíng)”意識(shí)淡薄，對(duì)此必須及時(shí)加以糾正。

(二)規(guī)范執(zhí)業(yè)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一種服務(wù)活動(dòng)，具有“生產(chǎn)與消費(fèi)同時(shí)性”特征。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量體現(xiàn)在服務(wù)過(guò)程之中，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，難以通過(guò)“返工”來(lái)改正。正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織與一些品牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)制定了行業(yè)或企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)范，旨在通過(guò)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的行為，來(lái)保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的質(zhì)量。自覺(jué)、自愿地遵守、維護(hù)這些規(guī)范是每一個(gè)行業(yè)從業(yè)人員安身立命的根本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)充分認(rèn)識(shí)行業(yè)或企業(yè)的各種規(guī)范，保證行業(yè)或企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，從而保持、提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)或企業(yè)的社會(huì)形象。當(dāng)然，在現(xiàn)實(shí)工作中，每一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可能都會(huì)遇到其他同事或同行違反規(guī)范而未受到懲罰的情況，容易產(chǎn)生“老實(shí)人吃虧”的錯(cuò)覺(jué)。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)是公平的，只有規(guī)范執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，才能長(zhǎng)期獲得客戶的認(rèn)可和回報(bào)。

(三)誠(chéng)實(shí)守信

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員提供的服務(wù)主要是促成他人達(dá)成房地產(chǎn)交易，這種服務(wù)實(shí)質(zhì)上是一種以信息溝通為主的動(dòng)態(tài)過(guò)程。因?yàn)?，與普通的商業(yè)服務(wù)業(yè)相比，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員及其就職的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)并不實(shí)際占有具有實(shí)體物質(zhì)形態(tài)的商品。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)更需要建立在對(duì)人的信任的基礎(chǔ)上。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要促成交易，首先必須使買(mǎi)賣(mài)雙方信任自己。而要想使買(mǎi)賣(mài)雙方信任自己，最基本的要訣就是：誠(chéng)。

“誠(chéng)”的第一要義是真誠(chéng)，即真心以客戶的利益為己任。一些成功的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員總結(jié)經(jīng)驗(yàn)時(shí)常說(shuō)自己的任務(wù)就是為客戶尋找最合適的交易對(duì)象。這種真誠(chéng)不僅僅靠房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的語(yǔ)言來(lái)表達(dá)，更主要的是以行動(dòng)來(lái)體現(xiàn)，其中最主要的是在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù)費(fèi)用的收取上。如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以傭金為基本收入來(lái)源，并且以成交為收取傭金的前提，這就表明，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的利益與客戶的利益在方向上保持一致，客戶自然會(huì)相信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員會(huì)盡最大力量為自己尋找交易對(duì)象。因此，一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)如果在交易未成交時(shí)即收取所謂的“看房費(fèi)”，往往會(huì)失信于客戶。所以，從“真誠(chéng)”的要求出發(fā)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員一定要樹(shù)立“不成交不收費(fèi)”的觀念。

“誠(chéng)”的第二要義是坦誠(chéng)，即誠(chéng)實(shí)地向客戶告知自己的所知。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非常復(fù)雜的市場(chǎng)，普通客戶常常無(wú)法了解其實(shí)質(zhì)，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)該憑借自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)來(lái)幫助客戶。當(dāng)出現(xiàn)一些可能不利于成交的因素時(shí)，應(yīng)誠(chéng)實(shí)地向客戶告知。當(dāng)客戶由于不懂專(zhuān)業(yè)知識(shí)或不具備專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)而對(duì)成交價(jià)格等產(chǎn)生不恰當(dāng)期望時(shí)，不能一味迎合客戶，應(yīng)客觀地幫客戶進(jìn)行分析。坦誠(chéng)的結(jié)果是使客戶充分知曉影響交易的方方面面，并完全按自己的意愿做出決定。這樣的交易不容易產(chǎn)生后續(xù)糾紛，同時(shí)，也有助于客戶對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員及其機(jī)構(gòu)產(chǎn)生信賴(lài)感。

在現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)中，信用是保持經(jīng)濟(jì)活動(dòng)運(yùn)行的重要因素。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是以促成客戶交易為服務(wù)內(nèi)容的，良好的信用可以給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員帶來(lái)更多的客戶，為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)創(chuàng)造良好的品牌和收益。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)牢固樹(shù)立“信用是金”的思想觀念。一方面，要言必行，行必果;另一方面，應(yīng)注意不隨意許諾，避免失信。

房地產(chǎn)交易是一個(gè)持續(xù)較長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)過(guò)程，許多環(huán)節(jié)都有一個(gè)先預(yù)約、后執(zhí)行的過(guò)程，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在從事經(jīng)紀(jì)服務(wù)的過(guò)程中會(huì)不斷遇到需要事先約定或承諾的情況。如約定看房時(shí)間、承諾代辦交易過(guò)戶登記手續(xù)等。如果這類(lèi)約定和承諾不能如約履行，必然影響買(mǎi)賣(mài)雙方的交易，并在損害客戶利益的同時(shí)損害房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員及其機(jī)構(gòu)的信譽(yù)。

由于房地產(chǎn)交易活動(dòng)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員作為具有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的人員，是客戶最重要的參謀和具體事務(wù)代辦者，客戶會(huì)不斷地向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員提出服務(wù)的要求。那么房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員如何來(lái)處理這些要求呢?一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要掌握區(qū)分合理正當(dāng)要求和不合理、不合法要求，對(duì)不合理、不合法要求，應(yīng)說(shuō)明道理后，態(tài)度和藹但立場(chǎng)堅(jiān)決地拒絕;另一方面，對(duì)客戶正當(dāng)合理的要求，還要注意分析、判斷滿足其要求的可能性，對(duì)于因各種客觀原因明顯不能滿足的要求，不要輕易承諾，要客觀地向客戶進(jìn)行解釋?zhuān)瑺?zhēng)取客戶的諒解。

(四)盡職盡責(zé)

每一種職業(yè)活動(dòng)都是社會(huì)經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)分工后向某一特定職業(yè)人群分配的社會(huì)任務(wù)，每一個(gè)職業(yè)人都是通過(guò)自己的職業(yè)活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值并索取社會(huì)財(cái)富的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的責(zé)任，就是促成他人的房地產(chǎn)交易，因此應(yīng)盡最大努力去實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

第一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的許多環(huán)節(jié)都是必不可少的，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員絕不能為圖輕松而省略，也不能馬馬虎虎，敷衍了事。比如，對(duì)賣(mài)家委托的房源，應(yīng)充分了解，不僅要通過(guò)已有的文字資料了解，還要到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察，核實(shí)業(yè)主身份及房源能否出售。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要不斷地走街串巷，非常辛苦。如果沒(méi)有盡職守責(zé)的敬業(yè)精神，是不能勝任這一工作的;

第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是以自己擁有的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、信息和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)為客戶提供服務(wù)的。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要真正承擔(dān)起自己的職業(yè)責(zé)任，還必須不斷提高自己的專(zhuān)業(yè)水平。一方面要加強(qiáng)理論知識(shí)學(xué)習(xí)，掌握日新月異的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)及相關(guān)科學(xué)技術(shù);另一方面要不斷地通過(guò)實(shí)踐，與同行及相關(guān)人群交流來(lái)充實(shí)自己的信息量，提高專(zhuān)業(yè)技能;

第三，房地產(chǎn)屬于大宗資產(chǎn)，一些房地產(chǎn)交易活動(dòng)，常常是涉及客戶的商業(yè)機(jī)密或個(gè)人隱私。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員由于工作的需要，接觸到客戶機(jī)密。除非客戶涉及違法，否則房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員決不能將客戶的機(jī)密泄露出去，更不能以此謀利，應(yīng)該替客戶嚴(yán)守秘密，充分保護(hù)客戶的利益;

第四，在我國(guó)目前的體制下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員都是以自己所在的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義來(lái)從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)自己所在的機(jī)構(gòu)也承擔(dān)著一定的責(zé)任。這種責(zé)任一是要幫助公司實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)，二是要維護(hù)公司信譽(yù)、品牌。從承擔(dān)自身責(zé)任的要求出發(fā)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員首先必須做到在聘用合同期內(nèi)忠于自己的機(jī)構(gòu)，不隨意“跳槽”或“腳踩數(shù)條船”;同時(shí)，在言談舉止和經(jīng)紀(jì)行為上都要從維護(hù)公司信譽(yù)出發(fā)，決不做有損公司信譽(yù)、品牌的事情。

(五)公平競(jìng)爭(zhēng)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是以?xún)?yōu)勝劣汰為基本原則的，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然現(xiàn)象。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，也存在激烈的同行競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員首先必須不怕競(jìng)爭(zhēng)、勇于競(jìng)爭(zhēng)。這就要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員以坦然的心態(tài)、公平的方式參與競(jìng)爭(zhēng)。那些詆毀同行、惡意削價(jià)等不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)方式，實(shí)質(zhì)上是不敢進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)的表現(xiàn)。這種心態(tài)和行為對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)危害很大，如果盛行，將阻礙整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，并禍及行為人自身。值得注意的是，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，合作這一看似與競(jìng)爭(zhēng)不同的方式，實(shí)際上常常是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。通過(guò)合作，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以取他人之長(zhǎng)，補(bǔ)己之短，在做大業(yè)務(wù)增量的同時(shí)，提高自己的市場(chǎng)份額和收益。比如，以“上家”客戶資源見(jiàn)長(zhǎng)的經(jīng)紀(jì)人員，通過(guò)與掌握大量“下家”客戶資源的經(jīng)紀(jì)人員合作，可以提高自己的業(yè)務(wù)量。當(dāng)然，合作中也存在競(jìng)爭(zhēng)，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不能持續(xù)提高自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就會(huì)逐漸喪失自身的合作價(jià)值，最終被合作者淘汰甚至取而代之。但如果在合作中不能以公平的方式進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，合作也無(wú)法達(dá)成。因此，競(jìng)爭(zhēng)與合作是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員時(shí)刻面對(duì)的問(wèn)題。而“公平競(jìng)爭(zhēng)，注重合作”是制勝的前提。

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