第五章 房地產(chǎn)價(jià)格及其評(píng)估

房地產(chǎn)價(jià)格的高低直接關(guān)系到房地產(chǎn)交易雙方的切身利益，交易雙方對(duì)價(jià)格通常都很在意，甚至斤斤計(jì)較。因此，價(jià)格高低是決定交易能否成功及成交速度快慢的一個(gè)重要因素。要做好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)服務(wù)，應(yīng)熟悉當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情和走勢(shì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格影響因素和必要的價(jià)格評(píng)估知識(shí)，能較準(zhǔn)確、快速地給出擬賣(mài)或擬買(mǎi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)參考價(jià)，為賣(mài)方確定和調(diào)整掛牌價(jià)，為買(mǎi)方出價(jià)，或者為買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商議價(jià)等提供咨詢服務(wù)。為此，本章介紹房地產(chǎn)價(jià)格的含義、特點(diǎn)、主要種類、影響因素和基本評(píng)估方法等。

第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格概述

一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義

房地產(chǎn)價(jià)格是和平地取得他人的房地產(chǎn)所支付的代價(jià)(如金錢(qián)或?qū)嵨?。它通常用貨幣來(lái)表示，一般也是用貨幣來(lái)支付。

房地產(chǎn)與其他商品一樣，之所以有價(jià)格，是因?yàn)樗鼈冇杏谩⑾∪?，并且人們?duì)它們有需求，即具有使用價(jià)值、稀缺性和有效需求。

使用價(jià)值是指物品能用來(lái)滿足人們的某種需要，如水能夠解渴，糧食能夠充饑，住宅能夠居住。房地產(chǎn)如果沒(méi)有使用價(jià)值，人們就不會(huì)產(chǎn)生占有它的要求或欲望，更不會(huì)花錢(qián)去購(gòu)買(mǎi)或租用它，因此也就不會(huì)有價(jià)格。

稀缺性是指物品的數(shù)量還沒(méi)有多到使所有的人想要得到它時(shí)就能夠得到它，因此，說(shuō)一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅意味著它是不能自由取用的，即不付出一定的代價(jià)就不能得到，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)缺乏。一種物品僅有使用價(jià)值還不能使它有價(jià)格，因?yàn)槿绻摲N物品的數(shù)量豐富，隨時(shí)隨地都可以自由取用，像空氣和某些地方的水那樣，盡管對(duì)人們至關(guān)重要——沒(méi)有它們，人就無(wú)法生存，但也不會(huì)有價(jià)格。房地產(chǎn)顯而易見(jiàn)是一種稀缺的物品。并且，稀缺性對(duì)價(jià)格的影響作用是很大的，俗話說(shuō)“物以稀為貴”。

有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要，即不僅愿意購(gòu)買(mǎi)，而且有能力購(gòu)買(mǎi)。僅有需要而無(wú)支付能力(即想買(mǎi)但沒(méi)有錢(qián))，或者雖然有支付能力但不需要(即有錢(qián)但不想買(mǎi))，都不能使購(gòu)買(mǎi)行為發(fā)生，從而不能使價(jià)格成為現(xiàn)實(shí)。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)

房地產(chǎn)價(jià)格與家具、家電等一般商品的價(jià)格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：①都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示;②都有波動(dòng)，受供求因素的影響，隨著時(shí)間而變化;③都是按質(zhì)論價(jià)，即優(yōu)質(zhì)高價(jià)、劣質(zhì)低價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格與一般商品價(jià)格的不同之處，即為房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)，主要有：與區(qū)位密切相關(guān)、實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格、同時(shí)有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格、易受交易者的個(gè)別情況影響、形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)、包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。

(一)與區(qū)位密切相關(guān)

一般商品由于可以移動(dòng)，其價(jià)格與區(qū)位關(guān)系不大。房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)，其價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)。在質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)、戶型等其他狀況相同的情況下，區(qū)位較好的房地產(chǎn)，價(jià)格較高;區(qū)位較差的房地產(chǎn)，價(jià)格較低。商鋪尤其如此，甚至有“一步三市”之說(shuō)。從一個(gè)城市來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格總體上是從市中心向郊區(qū)遞減。但許多城市不是單中心的，在若干個(gè)中心或分中心會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格“高地”。一些好的公共服務(wù)設(shè)施的存在，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格高起，例如教育質(zhì)量高的中小學(xué)附近的住房?jī)r(jià)格，地鐵、公交等交通站點(diǎn)或沿線附近的房地產(chǎn)價(jià)格，也會(huì)明顯高于其他位置的房地產(chǎn)價(jià)格。而某些厭惡性設(shè)施或項(xiàng)目，例如傳染病醫(yī)院、垃圾站、火葬場(chǎng)或有噪聲等污染的工廠，會(huì)導(dǎo)致周邊房地產(chǎn)價(jià)格低落。

(二)實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格

一般商品是動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)的轉(zhuǎn)讓通常是依照法律規(guī)定交付，因此其價(jià)格一般是商品本身的價(jià)格。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)的轉(zhuǎn)讓是依照法律規(guī)定登記，因此房地產(chǎn)在買(mǎi)賣(mài)中轉(zhuǎn)移的不是其實(shí)物，而是其房屋所有權(quán)或建設(shè)用地使用權(quán)。實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，權(quán)益狀況可能千差萬(wàn)別，甚至實(shí)物狀況較好的，因權(quán)益較小或權(quán)利受到過(guò)多、過(guò)大限制，如違法建筑、權(quán)屬不清晰、土地使用期限很短等，其價(jià)格較低，甚至沒(méi)有價(jià)值;反之，實(shí)物狀況雖然較差，但因權(quán)益較大，如產(chǎn)權(quán)清晰、完全，甚至可更新改造、改擴(kuò)建、改變用途或可重新開(kāi)發(fā)利用，其價(jià)格較高。因此，從這種意義上講，房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。

(三)同時(shí)有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格

一般商品由于價(jià)值不很大，使用壽命較短，許多還是一次性使用或消費(fèi)，所以主要發(fā)生買(mǎi)賣(mài)行為，其價(jià)格主要是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格。房地產(chǎn)由于價(jià)值較大、壽命長(zhǎng)久，所以同時(shí)存在買(mǎi)賣(mài)和租賃兩種交易方式、兩種交易市場(chǎng)。公寓、商鋪、寫(xiě)字樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)等類房地產(chǎn)，甚至以租賃為主。因此，房地產(chǎn)同時(shí)有兩種價(jià)格：一是其本身有一個(gè)價(jià)格，即買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，簡(jiǎn)稱價(jià)格;二是使用其一定時(shí)間的價(jià)格，即租賃價(jià)格，簡(jiǎn)稱租金。房地產(chǎn)價(jià)格由此又有廣義的價(jià)格(包括買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格)和狹義的價(jià)格(僅指買(mǎi)賣(mài)價(jià)格)之分。就具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系來(lái)看，類似于一筆存款的本金與利息的關(guān)系。就市場(chǎng)上房?jī)r(jià)與房租的關(guān)系來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)和房租之間是正相關(guān)的，但由于買(mǎi)賣(mài)與租賃具有一定的替代關(guān)系，如買(mǎi)房的人多了，租房的人就少了，或租房的人多了，買(mǎi)房的人就少了，在短期內(nèi)房?jī)r(jià)與房租的變化有時(shí)是反向的。

(四)易受交易者的個(gè)別情況影響

一般商品由于批量生產(chǎn)，具有同質(zhì)性，可以開(kāi)展樣品交易、品名交易，同時(shí)存在眾多的賣(mài)者和買(mǎi)者，其價(jià)格形成通常較客觀，不易受交易者的個(gè)別情況所左右。房地產(chǎn)由于各不相同，且不能搬到同一處進(jìn)行比較，要了解房地產(chǎn)只有到實(shí)地查看;而且由于房地產(chǎn)價(jià)值較大，相似的房地產(chǎn)一般只有少數(shù)幾個(gè)賣(mài)者和買(mǎi)者，有的房地產(chǎn)甚至只有一個(gè)賣(mài)者和一個(gè)買(mǎi)者，所以房地產(chǎn)價(jià)格通常隨著交易的需要而個(gè)別形成，并容易受交易者的個(gè)別情況(如議價(jià)能力，賣(mài)方急需現(xiàn)金，買(mǎi)方的偏好、財(cái)力、感情沖動(dòng)等)的影響。

(五)形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)

一般商品因?yàn)橄嗤暮芏?，相互之間可比性較強(qiáng)，且價(jià)值不很大，所以其價(jià)格形成的時(shí)間通常較短。房地產(chǎn)因?yàn)楦鞑幌嗤?，相互之間可比性較差，加上價(jià)值較大，除非在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱導(dǎo)致非理性搶購(gòu)的情況下，人們對(duì)房地產(chǎn)交易一般是很慎重的，即使是房地產(chǎn)中可比性最好的成套住宅，從其掛牌出售到交易完成，通常也需要個(gè)把月的時(shí)間。因此，房地產(chǎn)價(jià)格一般難以在短時(shí)間內(nèi)達(dá)成。

(六)包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣

房地產(chǎn)價(jià)格包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣，造成表面上看似狀況差異不大的房地產(chǎn)，價(jià)格相差較大，而價(jià)格相同或相差不大的房地產(chǎn)，其狀況卻差異較大。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易的稅費(fèi)種類較多，不同交易者享受的稅費(fèi)優(yōu)惠不同，交易中買(mǎi)賣(mài)雙方商定的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式不同，購(gòu)買(mǎi)者的融資條件不同(如首付款比例、貸款利率、貸款期限等不同)、付款方式不同，甚至交易對(duì)象包含的財(cái)產(chǎn)范圍不同等。例如同一套住房，賣(mài)方過(guò)去購(gòu)入的時(shí)間不同、目前擁有的住房套數(shù)不同，出售所需繳納的增值稅、個(gè)人所得稅會(huì)有所不同;買(mǎi)方目前擁有的住房套數(shù)不同，購(gòu)買(mǎi)所需繳納的契稅會(huì)有所不同，貸款的首付款比例和利率也會(huì)有所不同;交易中買(mǎi)賣(mài)雙方可能商定交易稅費(fèi)全由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，或全由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，或各自負(fù)擔(dān)各自的;交易價(jià)款可能一次性付清，也可能分期支付;可能附贈(zèng)有家具、車(chē)位等。所有這些，都使得成交價(jià)格包含的內(nèi)容不同。

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