第四章 房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)服務(wù)的最終目的，是促成房地產(chǎn)交易。具體一筆房地產(chǎn)交易的成功，雖然需要經(jīng)紀(jì)人員付出大量辛勤勞動(dòng)，并有一定的偶然性，但離不開所處的房地產(chǎn)市場狀況這個(gè)大環(huán)境。例如，房地產(chǎn)市場是火熱還是低迷，或者是處于上升期還是下行期，以及政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策等，對(duì)房地產(chǎn)交易的成功率有很大影響。因此，做好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)服務(wù)，應(yīng)懂得房地產(chǎn)市場是怎樣形成和運(yùn)行的，了解房地產(chǎn)市場機(jī)制、市場運(yùn)行規(guī)律以及市場發(fā)展變化趨勢，并能為客戶分析房地產(chǎn)市場形勢及提供有關(guān)咨詢服務(wù)。為此，本章介紹房地產(chǎn)市場的概念、要素、作用、特點(diǎn)、主要參與者、分類，以及房地產(chǎn)市場供求、市場競爭、市場波動(dòng)和市場調(diào)控等。

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述

一、房地產(chǎn)市場的概念和要素

(一)市場的概念

人們對(duì)市場有許多定義或表述，例如：①市場是商品交易的場所。②市場是商品交易的任何場合。③市場是連接商品供給者和需求者的橋梁。④市場是將商品的買賣雙方連接在一起的一種交換機(jī)制。⑤市場是能夠使賣方和買方得到信息

并相互交易的安排。⑥市場是相互作用，使交易成為可能的賣方和買方的集合。⑦市場是某種商品需求的總和。由于商品需求是通過買者體現(xiàn)出來的，所以市場也可以說是某種商品所有現(xiàn)實(shí)買者和潛在買者所組成的群體。

上述市場定義或表述，從不同的角度強(qiáng)調(diào)了市場的某個(gè)方面，對(duì)理解市場的內(nèi)涵和作用以及認(rèn)識(shí)和分析市場，均有所啟示或幫助。例如，第一種定義是傳統(tǒng)的狹義的市場定義，認(rèn)為市場是集中進(jìn)行商品交易的有形場所。第二種定義認(rèn)為一個(gè)市場并不需要有看得見的集中進(jìn)行交易的有形場所。第三、四、五、六種定義主要強(qiáng)調(diào)市場的作用。第七種定義從市場營銷的角度突出了消費(fèi)者的需求，該定義的市場可用下列簡明的公式來概括：

市場=人口+購買能力+購買欲望

這個(gè)公式說明，人口、購買能力和購買欲望三個(gè)因素，缺少任何一個(gè)都不能形成市場，并且分析市場潛力或市場規(guī)模，也要同時(shí)從人口、購買能力和購買欲望三個(gè)方面人手。例如一個(gè)國家或地區(qū)，雖然人口很多，但如果人均收入很低，那么它的市場是很有限的;反之，雖然人均收入很高，但如果人口過少，它的市場同樣是很有限的。只有當(dāng)人口較多且人均收入較高時(shí)，它的市場潛力才較大。像中國這樣一個(gè)基于13多億人的房地產(chǎn)市場，特別是隨著城鎮(zhèn)化和居民收入的進(jìn)一步提高，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)提供的空間十分廣闊。還需要注意的是，僅有人口和購買能力還不夠。如果商品或服務(wù)不對(duì)路，不能引起消費(fèi)者的購買欲望，也不能形成市場。

(二)房地產(chǎn)市場的概念

房地產(chǎn)市場是指所交易的商品是房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)為交易對(duì)象的市場。房地產(chǎn)交易主要有買賣、互換、租賃等。

房地產(chǎn)市場既可以是有形的，也可以是無形的。有形的房地產(chǎn)市場是指看得見的集中進(jìn)行房地產(chǎn)交易的固定場所，如某個(gè)城市或區(qū)的“房地產(chǎn)交易市場”“房地產(chǎn)交易大廳”;反之，則為無形的房地產(chǎn)市場。例如，許多房地產(chǎn)交易是通過看不見的網(wǎng)絡(luò)、電話溝通進(jìn)行的，或者是通過分散在各處、不固定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店、交易對(duì)象現(xiàn)場、約定的咖啡廳、茶室等面對(duì)面協(xié)商而進(jìn)行的。

(三)房地產(chǎn)市場的要素

房地產(chǎn)市場的要素是指構(gòu)成房地產(chǎn)市場的必要因素，主要有3個(gè)：①市場主體，即房地產(chǎn)的供給者(房地產(chǎn)出售人或出租人)和需求者(房地產(chǎn)購買人或承租人);②市場客體，即供交易(出售或出租)的房地產(chǎn)商品和服務(wù);③交易條件，即符合交易雙方利益要求的交易價(jià)格、付款方式、戶口是否遷出等。只有同時(shí)具有上述三個(gè)要素，實(shí)際的房地產(chǎn)交易才可能發(fā)生，房地產(chǎn)市場才能形成。

二、房地產(chǎn)市場的作用和特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)市場的作用

房地產(chǎn)市場的作用主要有傳遞房地產(chǎn)供求信息、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資源配置、提高房地產(chǎn)使用效益等。例如，通過價(jià)格上漲信號(hào)反映供不應(yīng)求，并抑制需求、刺激供給;通過價(jià)格下降信號(hào)反映供過于求，并抑制供給，刺激需求。

(二)房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)

與一般商品市場相比，房地產(chǎn)市場有下列特點(diǎn)。

1.交易標(biāo)的物不能移動(dòng)

房地產(chǎn)不像家具、家電等動(dòng)產(chǎn)那樣是可以移動(dòng)的，因此房地產(chǎn)買賣不是隨著房地產(chǎn)實(shí)物的交付而產(chǎn)生相應(yīng)的物權(quán)轉(zhuǎn)讓，而是房地產(chǎn)實(shí)物隨著房地產(chǎn)物權(quán)(如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán))的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。也就是說，動(dòng)產(chǎn)可以移動(dòng)，動(dòng)產(chǎn)在誰的手里，誰就是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，除有相反證據(jù)的外;房地產(chǎn)不能移動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的人，就是該房地產(chǎn)的權(quán)利人，除登記錯(cuò)誤需要依法更正的外。

2.交易標(biāo)的物各不相同

房地產(chǎn)不僅多種多樣，而且不同的房地產(chǎn)之間差異較大，是非標(biāo)準(zhǔn)化的、不同質(zhì)的。

3.交易金額較大

房地產(chǎn)因價(jià)值較大，交易需要大量資金，且通常需要貸款，如居民購買住房往往需要貸款，離不開金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。

4.交易頻次較低

住房等房地產(chǎn)因壽命長久，不像食品、衣服等易耗品那樣需要經(jīng)常購買，也不像電視、冰箱等耐用消費(fèi)品那樣經(jīng)過幾年需要重新購買，通常要過一二十年才會(huì)重新購買，許多人甚至過去沒有或僅有一兩次房屋買賣經(jīng)歷，只有少數(shù)炒房者才會(huì)經(jīng)常買賣房屋。

5.交易時(shí)間較長

房地產(chǎn)交易因涉及環(huán)節(jié)較多、過程復(fù)雜，如購買者一般要實(shí)地查看交易對(duì)象，進(jìn)行反復(fù)比較和考慮，交易雙方要協(xié)商成交價(jià)格、付款方式、交付日期等交易條件，簽訂書面交易合同，此外要繳納有關(guān)交易稅費(fèi)，辦理房地產(chǎn)貸款、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等，交易所需的時(shí)間較長，由此也導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的鏈條長、時(shí)間長。

6.新房和存量房市場并存

人們對(duì)新房和存量房的接受程度通常無明顯差異，在房地產(chǎn)市場成熟階段，房地產(chǎn)交易以存量房交易為主。

7.買賣和租賃市場并存

住宅、商鋪、寫字樓、倉庫等類房地產(chǎn)，既有買賣市場又有租賃市場，甚至租賃交易比買賣交易還要活躍。

8.市場狀況各地不同

房地產(chǎn)市場是典型的地區(qū)性市場，一般可將一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場視為一個(gè)市場。各地的房地產(chǎn)市場規(guī)模、價(jià)格高低、供求關(guān)系、市場冷熱等狀況有所不同，且發(fā)展變化也不同步，甚至出現(xiàn)分化。例如，一二線城市和三四線城市的房地產(chǎn)市場向冷、熱兩個(gè)相反方向發(fā)展，這是長期趨勢，主要是人口在城市之間流動(dòng)導(dǎo)致的。人口從中小城市向少數(shù)特大城市集聚是世界性現(xiàn)象，早已完成了城市化的國家如今仍然如此。

9.交易和市場易受管制

法律、法規(guī)和政策等對(duì)房地產(chǎn)交易和市場作出了許多規(guī)定，如限購、限貸、限價(jià)、限售等，并時(shí)常調(diào)整或改變。

10.普遍需要經(jīng)紀(jì)服務(wù)

房地產(chǎn)交易因金額較大、頻次較低、標(biāo)的獨(dú)特、環(huán)節(jié)較多、時(shí)間較長、專業(yè)性強(qiáng)，以及交易信息很不充分、不對(duì)稱，人們通常缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在交易時(shí)往往需要經(jīng)紀(jì)服務(wù)。在成熟的房地產(chǎn)市場中，通過經(jīng)紀(jì)服務(wù)完成的交易占比一般超過80%。

三、房地產(chǎn)市場的主要參與者

房地產(chǎn)市場參與者的角色較多，主要有3類：一是房地產(chǎn)交易雙方，即房地產(chǎn)的供給者和需求者;二是為房地產(chǎn)交易雙方提供專業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu);三是對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理的行政管理部門和自律管理的行業(yè)組織，簡稱房地產(chǎn)市場管理者。

(一)房地產(chǎn)供給者

1.房地產(chǎn)供給者的種類

房地產(chǎn)供給者可能成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的賣方客戶，了解他們有助于開拓房源。房地產(chǎn)供給者包括房地產(chǎn)出售人和出租人。凡是合法擁有房地產(chǎn)并具有出售、出租處分權(quán)的單位和個(gè)人，都有可能成為房地產(chǎn)供給者，可分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(相當(dāng)于生產(chǎn)者)和房地產(chǎn)擁有者兩大類。房地產(chǎn)擁有者又可分為存量房擁有者和土地?fù)碛姓摺?/p>

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，簡稱開發(fā)商，是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的企業(yè)，是新建商品房的供給者，包括出售和出租新建商品房。

(2)存量房擁有者，包括擁有存量房的個(gè)人和單位，是存量房的供給者，他們可能出售或出租自己的存量房。其中，個(gè)人擁有的存量住宅供給的情形主要有：①改善性需求釋放的供給，如小房換大房、舊房換新房、遠(yuǎn)處房換近處房(如郊區(qū)住房換城區(qū)住房，離工作單位較遠(yuǎn)的住房換離工作單位較近的住房)、環(huán)境較差房換環(huán)境較好房、非學(xué)區(qū)房換學(xué)區(qū)房等騰出的住房。在這種情況下，有的是買賣同時(shí)進(jìn)行，有的是先賣后買，有的是先買后賣，并出現(xiàn)了“連環(huán)單”現(xiàn)象。這種情形在房價(jià)高的城市越來越多，因?yàn)橥ǔＶ挥匈u掉原有的房子才能夠買得起大房、新房等較好的房子。②離開本地釋放的供給，如因移居其他城鎮(zhèn)、出

國等而賣房。③需要資金釋放的供給，如看好股市或欠債要還等，賣房籌資去炒股、還債等。④獲利變現(xiàn)釋放的供給，如房地產(chǎn)投資、投機(jī)者認(rèn)為達(dá)到了預(yù)期收益目標(biāo)或房價(jià)漲得差不多了而賣房。⑤分家析產(chǎn)釋放的供給，如多個(gè)繼承人繼承的房產(chǎn)、夫妻離婚后的房產(chǎn)，其中誰得房、誰拿錢都不好辦，將房產(chǎn)賣掉后分錢是一種較好的解決辦法。⑥規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)釋放的供給，如擔(dān)心房價(jià)未來會(huì)下跌而賣房，或不符合有關(guān)規(guī)定擁有多套住房的人擔(dān)心被查而賣房。

(3)土地?fù)碛姓?，包括土地所有者和土地使用者，是土地的供給者，如政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)，單位轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)。

2.房地產(chǎn)供給者的主要訴求

房地產(chǎn)出售人的訴求主要是售價(jià)高、售出快、回款快。在這三者不可兼得的情況下，可根據(jù)出售人對(duì)這三者的偏重程度進(jìn)行細(xì)分。如在售價(jià)高和售出快之間不可兼得時(shí)，可分為看重售價(jià)高而不很在意售出快的，看重售出快而在售價(jià)上可作適當(dāng)讓步的(如急需資金的，急需騰出購房資格而購買新房、大房的)。

房地產(chǎn)出租人的訴求主要是租金高、租出快、合適的承租人(如要求承租人不超過一定人數(shù)，應(yīng)為同一家庭成員，不會(huì)給自己帶來麻煩.要愛惜房屋、家具家電、設(shè)施設(shè)備等)。在這三者不可兼得的情況下，也可根據(jù)出租人對(duì)它們的偏重程度進(jìn)行細(xì)分。

(二)房地產(chǎn)需求者

1.房地產(chǎn)需求者的種類

房地產(chǎn)需求者可能成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的買方客戶，了解他們有助于尋找客源。任何個(gè)人和單位都有可能成為房地產(chǎn)需求者，因?yàn)槿巳硕夹枰》繚M足居住需要，每個(gè)單位都需要場地特別是建筑空間從事生產(chǎn)經(jīng)營等活動(dòng)。

房地產(chǎn)需求者也稱為房地產(chǎn)消費(fèi)者，可根據(jù)房地產(chǎn)需求的不同分為不同類型。例如，住房需求可分為購房需求和租房需求，相應(yīng)地可將住房需求者分為購房者和租房者。住房需求還可分為主動(dòng)需求和被動(dòng)需求。主動(dòng)需求是因收入增加等而積極、自愿地購買住房，被動(dòng)需求是因房屋被征收拆遷、家庭人口增加、結(jié)婚等而需要購買住房。此外，根據(jù)購買房地產(chǎn)的目的或動(dòng)機(jī)，房地產(chǎn)需求分為下列類型。

(1)自用性需求，是購買房地產(chǎn)后自己使用的需求，即“為用而買”的需求。其中，住房的自用性需求也稱為自住性需求(或自住購房需求、消費(fèi)需求)，又可分為剛性需求和改善性需求。剛性需求也稱為基本需求，是指結(jié)婚、新增人口(如城鎮(zhèn)化、其他城鎮(zhèn)遷入)、征地拆遷貨幣化安置等產(chǎn)生的需求。改善性需求是指為改善居住條件，如小房換大房、舊房換新房、遠(yuǎn)處房換近處房、環(huán)境較差房換環(huán)境較好房、非學(xué)區(qū)房換學(xué)區(qū)房等產(chǎn)生的需求。

(2)投資性需求，是購買房地產(chǎn)后長期用于出租或出租較長時(shí)間(通常5年以上)再轉(zhuǎn)售來獲取回報(bào)的需求，即“為租而買”的需求。

(3)投機(jī)性需求，是為了再出售而暫時(shí)購買房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的需求，即“為賣而買”的需求，特別是發(fā)生在投機(jī)者對(duì)未來的房地產(chǎn)價(jià)格看漲時(shí)而購買房地產(chǎn)，甚至出現(xiàn)瘋狂的搶購。

(4)保值性需求，是擔(dān)心通貨膨脹(物價(jià)上漲、貨幣貶值)而購買房地產(chǎn)。通貨膨脹是貨幣總量超過了流通中所需要的貨幣量，引起貨幣貶值，物價(jià)持續(xù)、普遍上漲的現(xiàn)象，即錢不值錢了。例如，手里有較多的人民幣，在繼續(xù)持有人民幣、購買房地產(chǎn)、購買證券(如股票、基金、債券)、購買黃金、兌換為外幣(如美元、歐元)等之間進(jìn)行選擇時(shí)，認(rèn)為房地產(chǎn)相對(duì)來說可以保值增值而購買房地產(chǎn)。如有人說：“錢放在銀行里擔(dān)心貶值，買股票、基金又有幾人不賠，沒有出路了，還是放在房地產(chǎn)上會(huì)安心些?！?/p>

(5)特殊性需求，是為了特殊需要而購買房地產(chǎn)，如為了子女上好的學(xué)校而購買“學(xué)區(qū)房”，為了將戶口遷入而買房。

2.房地產(chǎn)需求者的主要訴求

房地產(chǎn)自用性需求者的訴求主要是“物有所值”，即購買的房地產(chǎn)合意、價(jià)格較低、交付較快。

對(duì)投資性需求者來說，預(yù)期購買后在持有期間所能獲得的租賃收益(或租金回報(bào))和持有期末轉(zhuǎn)售時(shí)的增值(或升值空間)，對(duì)投機(jī)性需求者來說，預(yù)期購買后的房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度和轉(zhuǎn)售時(shí)的獲利多少，以及相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)大小，往往決定了他們的購買意愿和愿意支付的價(jià)格。

(三)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)交易的“中間商”，是繼房地產(chǎn)交易雙方之后的重要市場參與者，為房地產(chǎn)交易者提供房源、客源、價(jià)格等信息及有關(guān)專業(yè)服務(wù)，如幫助房地產(chǎn)出售人、出租人尋找購買人、承租人，幫助購買人、承租人尋找其欲購買、租用的房地產(chǎn)，核實(shí)房地產(chǎn)權(quán)利狀況，協(xié)助交易雙方訂立房地產(chǎn)交易合同，代辦房地產(chǎn)貸款、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等手續(xù)，還可幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定和實(shí)施銷售策略、提供銷售價(jià)格建議等。

(四)其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)

1.金融機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)交易金額較大，需要金融機(jī)構(gòu)提供貸款、交易資金監(jiān)管、結(jié)算等服務(wù)。如商業(yè)銀行和住房公積金中心可為住房購買人提供“個(gè)人住房貸款”。在存量住房買賣中，賣方通常有未還清的抵押貸款，買方往往也需要抵押貸款，因此還涉及新老債權(quán)人的進(jìn)入和退出，也需要金融機(jī)構(gòu)提供相關(guān)服務(wù)。

2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

它們?cè)诜康禺a(chǎn)買賣以及相關(guān)的抵押貸款、交易稅收等活動(dòng)中提供房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估服務(wù)。例如，在房地產(chǎn)成交之前進(jìn)行估價(jià)，可提供所買賣房地產(chǎn)的市場價(jià)格、市場價(jià)值或最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格等專業(yè)意見，以免房地產(chǎn)出售人“低賣”房地產(chǎn)，或房地產(chǎn)購買人“高買”房地產(chǎn)。在申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，出具房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，為商業(yè)銀行、住房公積金中心等確定貸款額度提供參考依據(jù)。

3.公證機(jī)構(gòu)

具體為公證處，是依法設(shè)立，不以營利為目的，依法獨(dú)立行使公證職能、承擔(dān)民事責(zé)任的證明機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)交易中有非房地產(chǎn)權(quán)利人親自辦理的委托、監(jiān)護(hù)、繼承等情形，通常需要有關(guān)當(dāng)事人到公證處辦理相關(guān)公證。

4.律師事務(wù)所

在房地產(chǎn)交易中，律師事務(wù)所可以提供相關(guān)法律咨詢和服務(wù)，如在房地產(chǎn)買賣、抵押時(shí)，需要律師對(duì)相關(guān)合同和文件進(jìn)行把關(guān)，避免出現(xiàn)法律問題或發(fā)生交易糾紛。

(五)房地產(chǎn)市場管理者

房地產(chǎn)市場管理者主要有房地產(chǎn)管理部門和房地產(chǎn)行業(yè)組織。

1.房地產(chǎn)管理部門

房地產(chǎn)管理部門主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易、經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)房地產(chǎn)市場參與者的行為有著重要影響。房地產(chǎn)管理部門有國務(wù)院房地產(chǎn)管理部門和地方房地產(chǎn)管理部門。目前，國務(wù)院房地產(chǎn)管理部門是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

2.房地產(chǎn)行業(yè)組織

房地產(chǎn)行業(yè)組織是房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員的自律性組織，依照法律、法規(guī)和章程實(shí)行自律管理，在為房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員提供服務(wù)、反映訴求、維護(hù)權(quán)益、規(guī)范行為以及促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展等方面，發(fā)揮著不可替代的作用。目前，房地產(chǎn)行業(yè)組織有以房地產(chǎn)開發(fā)為主的，有以房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括經(jīng)紀(jì)、評(píng)估、咨詢等)為主的，有以物業(yè)管理為主的，分為全國性行業(yè)組織和地方性行業(yè)組織。中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)是我國依法設(shè)立的唯一全國性以房地產(chǎn)中介服務(wù)為主的行業(yè)組織。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人員加入依法設(shè)立的相關(guān)行業(yè)組織，可享有章程規(guī)定的權(quán)利，依法開展業(yè)務(wù)可得到行業(yè)組織的保障，合法權(quán)益可得到行業(yè)組織的維護(hù)。

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