第二節(jié) 房地產市場的分類
可以根據(jù)不同的需要、從不同的角度,對房地產市場進行分類。
一、按房地產流轉次數(shù)的分類
按房地產流轉次數(shù),房地產市場分為一級市場、二級市場和三級市場。房地產一級市場是建設用地使用權出讓市場,也稱為土地一級市場。房地產二級市場是建設用地使用權出讓后的房地產開發(fā)和經(jīng)營,包括建設用地使用權轉讓市場、新建商品房銷售(包括預售、現(xiàn)售)市場。房地產三級市場是投入使用后的房地產買賣、租賃等多種經(jīng)營方式,包括購買的新建商品住房、已購公有住房、經(jīng)濟適用住房等的再次交易市場。
相關分類還有新房市場和存量房市場。新房市場也稱為增量房市場、一手房市場,包括新建商品房市場。存量房市場也稱為二手房市場,包括存量住房市場(也稱為二手住房市場、住房二級市場)。隨著房地產市場發(fā)展成熟,會從新房市場為主轉向存量房市場為主。目前,北京、上海、廣州、深圳等許多城市的存量住房成交量超過新建商品住房成交量。
目前在一個城市中,建設用地使用權出讓市場是政府獨家壟斷供應,新建商品房買賣市場是數(shù)量不很多的房地產開發(fā)企業(yè)供應,二手房買賣市場是眾多的“小業(yè)主”供應。
二、按房地產交易方式的分類
按房地產交易方式,房地產市場分為買賣市場和租賃市場。住房、商鋪、辦公用房等類房地產,同時存在著買賣市場和租賃市場,有時租賃市場比買賣市場還要活躍,交易量還要大。隨著大力培養(yǎng)和發(fā)展住房租賃市場、建立租購并舉的住房制度,住房市場會從購買為主轉向租購并舉。
三、按房地產用途的分類
按房地產用途(功能),房地產市場分為居住房地產市場和非居住房地產市場。居住房地產市場主要是住房市場。非居住房地產市場又可分為商業(yè)用房市場、辦公用房市場、工業(yè)用房市場等。
四、按區(qū)域范圍的分類
按區(qū)域范圍,房地產市場分為區(qū)域房地產市場和整體房地產市場。具體可分為某個城市、某個地區(qū)或者全國房地產市場。因為房地產市場主要集中在城市化地區(qū),所以常見的是按城市來劃分,如北京市房地產市場、上海市房地產市場、三亞市房地產市場等。對于較大的城市,因其內部不同區(qū)域間的房地產市場通常存在明顯差異,根據(jù)需要,還可按城市內的較小區(qū)域來劃分,如分為城區(qū)房地產市場、郊區(qū)房地產市場;或者城區(qū)內不同區(qū)域的房地產市場,如東城區(qū)房地產市場、西城區(qū)房地產市場。在宏觀房地產市場分析中,有時需要了解較大區(qū)域的房地產市場狀況,例如:①一線城市、二線城市、三線城市、四線城市房地產市場;②東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)房地產市場;③東北地區(qū)、華北地區(qū)、華東地區(qū)、華中地區(qū)、華南地區(qū)、西南地區(qū)、西北地區(qū)房地產市場;④珠三角區(qū)域、長三角區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域房地產市場。值得指出的是,整體市場和區(qū)域市場是相對而言的,如某個城市房地產市場,相對于全國房地產市場來說是區(qū)域房地產市場,相對于該城市內部不同區(qū)域房地產市場來說則是整體房地產市場。
五、房地產市場的其他分類
按房地產檔次(如建造標準、裝飾裝修標準或價格水平等),房地產市場分為高檔房地產市場、中檔房地產市場和低檔房地產市場。但高檔、中檔和低檔的評判標準及具體名稱,會因不同用途(功能)的房地產和不同的劃分標準而有所不同。例如,住房市場可分為普通住房市場、高檔公寓市場、別墅市場等,辦公用房市場通常分為甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場和丙級寫字樓市場。
按達成交易與入住時間的異同,房地產市場分為現(xiàn)房市場和期房市場。
按買賣雙方在市場上對價格影響的強弱,房地產市場分為賣方市場和買方市場。賣方市場是房地產供不應求,賣方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。買方市場是房地產大于求,買方處于有利地位并對價格起主導作用的市
場。隨著房地產市場發(fā)展成熟,房地產市場總體上由賣方市場轉變?yōu)橘I方市場。
按房地產市場所處時間,房地產市場分為過去的市場、現(xiàn)在的市場和未來的市場。人們經(jīng)常需要了解過去和現(xiàn)在的房地產市場狀況,預測未來的房地產市場走勢,需要比較房地產現(xiàn)在、過去和將來的價格、交易量、供應量等。過去和現(xiàn)在的房地產市場狀況主要靠調查獲得,未來的房地產市場走勢依據(jù)預測分析。了解過去和現(xiàn)在的房地產市場有助于預測未來的房地產市場。
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