第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求

房地產(chǎn)供給和需求理論(簡(jiǎn)稱(chēng)供求理論)是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和價(jià)格變動(dòng)的基礎(chǔ)理論。房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格(或租金，下同)高低及其變動(dòng)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，是由房地產(chǎn)供給和需求這兩種力量共同作用的結(jié)果，其中待租售的房地產(chǎn)(包括新建商品房等增量房地產(chǎn)和二手房等存量房地產(chǎn))形成了房地產(chǎn)供給面，房地產(chǎn)需求者形成了房地產(chǎn)需求面。其余因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，要么是通過(guò)影響房地產(chǎn)供給，要么是通過(guò)影響房地產(chǎn)需求，要么是通過(guò)同時(shí)影響房地產(chǎn)供給和需求來(lái)實(shí)現(xiàn)的。從這種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策措施或事件將如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向和價(jià)格變化，應(yīng)首先分析它將如何影響房地產(chǎn)供給和需求。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的含義

房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)需求者在某一特定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)(或承租，下同)的數(shù)量。需求與通常所講的需要既相關(guān)又不相同，其形成有兩個(gè)條件：一是愿意購(gòu)買(mǎi)，即有購(gòu)買(mǎi)欲望;二是能夠購(gòu)買(mǎi)，即有支付能力。僅有第一個(gè)條件，只能被看作需要或欲望;僅有第二個(gè)條件，不能使購(gòu)買(mǎi)行為發(fā)生。例如，對(duì)于一套總價(jià)為300萬(wàn)元的住房，甲、乙、丙、丁四個(gè)家庭中，甲家庭雖然需要，但是買(mǎi)不起;乙家庭雖然買(mǎi)得起，但是不需要;丙家庭既不需要，也買(mǎi)不起;丁家庭既需要，也買(mǎi)得起。在這種情況下，只有丁家庭對(duì)這套住房有需求。因此，分清需要與需求是非常重要的。在確定(或調(diào)查、估計(jì)、預(yù)測(cè))某種房地產(chǎn)的需求時(shí)，通常只考慮對(duì)其有支付能力支持的需要。如果沒(méi)有支付能力的約束，人們對(duì)房地產(chǎn)的需要可以說(shuō)是沒(méi)有限量的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指在一定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有的房地產(chǎn)需求者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量，即某種房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求是該種房地產(chǎn)需求者的需求總和。

(二)決定房地產(chǎn)需求量的因素

某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，其中比較重要的因素有下列幾個(gè)。

1.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

一般地說(shuō)，某種房地產(chǎn)如果提價(jià)了，對(duì)其需求量會(huì)減少;如果降價(jià)了，對(duì)其需求量會(huì)增加。換句話說(shuō)，較低的價(jià)格會(huì)帶來(lái)較多的需求量。在理解這一點(diǎn)時(shí)，要區(qū)分這種“買(mǎi)低不買(mǎi)高”與后面將要講到的預(yù)期未來(lái)價(jià)格漲落的情況不同。在預(yù)期未來(lái)價(jià)格漲落的情況下，人們往往是“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”。除奢侈品外，其他商品的需求量與價(jià)格的關(guān)系一般也是價(jià)格越高，需求量越小;價(jià)格越低，需求量越大。由于需求量與價(jià)格反方向變化的這種關(guān)系很普遍，所以稱(chēng)為需求規(guī)律。

2.消費(fèi)者的收入水平

因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小還取決于消費(fèi)者的收入水平。對(duì)大多數(shù)正常商品來(lái)說(shuō)，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，會(huì)增加對(duì)該種商品的需求;反之，會(huì)減少對(duì)該種商品的需求。但對(duì)某些低檔商品來(lái)說(shuō)，其需求量可能隨著人們收入的增長(zhǎng)而下降，即當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，反而會(huì)減少對(duì)該種商品的需求。

3.人口數(shù)量或家庭數(shù)量

人口數(shù)量或家庭數(shù)量決定著市場(chǎng)規(guī)模大小，直接影響著房地產(chǎn)每一價(jià)格水平下的需求量。如果其他條件相同，人口數(shù)量或家庭數(shù)量的增加，會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的需求量增加。

4.消費(fèi)者的偏好

消費(fèi)者對(duì)商品的需求產(chǎn)生于其需要或欲望，而消費(fèi)者對(duì)不同商品的需要或欲望又有強(qiáng)弱、緩急之分，從而形成消費(fèi)者的偏好。消費(fèi)者的偏好支配其在使用價(jià)值相同或相似的替代品之間的選擇。某種房地產(chǎn)的替代品，是能夠滿(mǎn)足相同或相似需要、可替代該種房地產(chǎn)的其他房地產(chǎn)，如郊區(qū)住房與城區(qū)住房之間、保障性住房與普通商品住房之間，新建商品房與二手房之間存在一定的替代關(guān)系。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加;反之，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少。例如，如果城市居民偏好于郊區(qū)住房，出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨向，則對(duì)郊區(qū)住房的需求就會(huì)增加。但是，人們的消費(fèi)偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會(huì)發(fā)生變化。

5.相關(guān)物品的價(jià)格水平

某種房地產(chǎn)的價(jià)格雖然不變，但與它相關(guān)的物品價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求也會(huì)發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。在替代品的房地產(chǎn)之間，如果一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，而另一種房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到這種價(jià)格不變的房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求會(huì)增加。反之，該種房地產(chǎn)的需求會(huì)減少。

某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是與該種房地產(chǎn)相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)，郊區(qū)住房和高速公路收費(fèi)，商業(yè)、辦公用房和與其配套的停車(chē)場(chǎng)。在互補(bǔ)品之間，如果一種物品的消費(fèi)多了，則另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。因此，當(dāng)一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品價(jià)格降低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求會(huì)增加，如郊區(qū)住房，當(dāng)降低或取消連接它與城區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對(duì)其需求會(huì)增加;反之，對(duì)其需求會(huì)減少。

6.消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期

消費(fèi)者的行為不僅受當(dāng)前的許多因素影響，還受他們對(duì)未來(lái)預(yù)期的影響。例如，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求不僅取決于現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格水平和消費(fèi)者收入水平，還取決于他們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格和自己收入的預(yù)期。在未來(lái)價(jià)格預(yù)期方面，消費(fèi)者都有“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的心理。因此，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，就會(huì)愿意購(gòu)買(mǎi)，從而增加對(duì)房子的現(xiàn)時(shí)需求，因?yàn)椤敖裉觳毁I(mǎi)，明天更貴”;反之，就會(huì)放棄購(gòu)買(mǎi)、持幣觀望，從而減少對(duì)房子的現(xiàn)時(shí)需求，因?yàn)椤敖裉熨I(mǎi)進(jìn)，明天更低”。在未來(lái)收入預(yù)期方面，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期自己的收入未來(lái)會(huì)增加時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求;反之，就會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求。

由上可知，在其他條件不變的情況下，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入較高時(shí)，當(dāng)家庭數(shù)量較多時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品價(jià)格較高或互補(bǔ)品價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲或其收入未來(lái)會(huì)增加時(shí)，該種房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求通常會(huì)增加;反之，該種房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求通常會(huì)減少。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的含義

房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)供給者在某一特定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售(或出租，下同)的數(shù)量。供給的形成有兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)供給者愿意供給;二是房地產(chǎn)供給者有能力供給。例如，在住房限購(gòu)的情況下，雖然一些人擁有多套住房，但不愿意出售，因?yàn)橘u(mài)了之后不能再買(mǎi)了。再如，在新建商品住房限價(jià)的情況下，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為房?jī)r(jià)太低而不愿意出售了。有時(shí)雖然房地產(chǎn)供給者對(duì)某種房地產(chǎn)有提供出售的愿望，但由于資金、技術(shù)、資質(zhì)、政策等原因而沒(méi)有提供出售的能力，如在住房限售的情況下，所以也不能形成有效供給，就不能算作供給。

房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是指在一定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有的房地產(chǎn)供給者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，即某種房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給是該種房地產(chǎn)供給者的供給總和。

在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的潛在供給量為：

潛在供給量=存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)的房地產(chǎn)量+其他種類(lèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量

(二)決定房地產(chǎn)供給量的因素

某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，其中比較重要的因素有下列幾個(gè)。

1.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

一般地說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開(kāi)發(fā)該種房地產(chǎn)會(huì)越有利可圖，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意開(kāi)發(fā)的數(shù)量就會(huì)越多;反之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意開(kāi)發(fā)的數(shù)量就會(huì)越少。供給量與價(jià)格同方向變化的這種關(guān)系，稱(chēng)為供給規(guī)律。

2.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本

在某種房地產(chǎn)的價(jià)格水平不變的情況下，當(dāng)其開(kāi)發(fā)成本上升，如土地、建筑材料、建筑設(shè)備、建筑人工等價(jià)格或費(fèi)用上漲時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率會(huì)下降，從而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少;反之，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。

3.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平

在一般情況下，開(kāi)發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開(kāi)發(fā)成本，增加開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就會(huì)開(kāi)發(fā)更多的房地產(chǎn)。

4.房地產(chǎn)供給者對(duì)未來(lái)的預(yù)期

如果房地產(chǎn)供給者對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)看好，如預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)上漲，則房 +地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的房地產(chǎn)供給增加，同時(shí)房地產(chǎn)供給者會(huì)把現(xiàn)有的房地產(chǎn)留著不賣(mài)、“捂盤(pán)惜售”，從而會(huì)減少房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)供給;反之，如果他們對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不看好，則結(jié)果會(huì)相反，

由上可知，在其他條件不變的情況下，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格較高時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本較低或開(kāi)發(fā)技術(shù)水平提高時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)供給者預(yù)期該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來(lái)會(huì)下跌時(shí)，該種房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)供給通常會(huì)增加;反之，該種房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)供給通常會(huì)減少。

需要指出的是，由于土地總量不能增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)政府獨(dú)家壟斷、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng)、房地產(chǎn)不可移動(dòng)導(dǎo)致其不能在地區(qū)間調(diào)劑余缺等，使得房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大不同，不能隨著房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌變化及時(shí)進(jìn)行增減調(diào)整。即在較短時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)房?jī)r(jià)上漲或下跌及時(shí)增加或減少供給量，都存在著較大困難。但在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大、縮小都是可以實(shí)現(xiàn)的，供給量可以對(duì)最初的房?jī)r(jià)變化作出較有效的反應(yīng)。房屋租賃市場(chǎng)也是如此，在較短時(shí)間內(nèi)，由于用于出租的房屋數(shù)量是固定的，需求的增加只會(huì)提高房租。但在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，并且在房租缺乏管制的情況下，較高的

房租會(huì)刺激人們改造現(xiàn)有的房屋和建造新的房屋，于是房屋供給會(huì)增加。

三、房地產(chǎn)供求關(guān)系

由于只有交易雙方一致同意才能成交，所以房地產(chǎn)交易的價(jià)格和數(shù)量，必須是供求雙方都愿意并且能夠接受的價(jià)格和數(shù)量。房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)需求量與供給量相等時(shí)的價(jià)格。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，會(huì)出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)力量的作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會(huì)逐漸消失，偏離的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)自動(dòng)回到均衡價(jià)格水平。例如，當(dāng)供給大于需求時(shí)，會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩，導(dǎo)致賣(mài)者之間競(jìng)爭(zhēng)，從而會(huì)迫使價(jià)格下降;而當(dāng)需求大于供給時(shí)，會(huì)出現(xiàn)短缺，導(dǎo)致買(mǎi)者之間競(jìng)爭(zhēng)，從而會(huì)迫使價(jià)格上漲。

均衡價(jià)格理論表明：均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素的影響脫離了均衡價(jià)格，則會(huì)出現(xiàn)過(guò)?；蚨倘?，導(dǎo)致賣(mài)者之間或買(mǎi)者之間競(jìng)爭(zhēng)，從而會(huì)使價(jià)格下降或上漲，并趨向于均衡價(jià)格。

綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)供求是相互影響的。從房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)需求量的影響看，房地產(chǎn)需求量與房地產(chǎn)價(jià)格反方向變化，即價(jià)格降低，需求量增加;價(jià)格提高，需求量減少。從房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)供給量的影響看，房地產(chǎn)供給量與房地產(chǎn)價(jià)格同方向變化，即價(jià)格上漲，供給量增加;價(jià)格下降，供給量減少。從房地產(chǎn)需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響看，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求同方向變化，當(dāng)供給一定時(shí)，如果需求增加，則價(jià)格上漲;如果需求減少，則價(jià)格下降。從房地產(chǎn)供給對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響看，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)供給反方向變化，當(dāng)需求一定時(shí)，如果供給增加，則價(jià)格下降;如果供給減少，則價(jià)格上漲。例如，掛牌出售的二手房多了，在其他因素不變的情況下，這些更多的二手房只能以較低的價(jià)格才能賣(mài)掉;反之，則價(jià)格上漲。

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