第四節(jié) 房地產(chǎn)市場競爭與結(jié)構(gòu)

一、房地產(chǎn)市場競爭

房地產(chǎn)市場競爭是指在房地產(chǎn)市場上交易各方為了自己的利益最大化而進行的努力。具體有賣方與買方之間的競爭，賣方與賣方之間的競爭，買方與買方之間的競爭。

在賣方與買方之間的競爭中，賣方為了貴賣，會極力抬高價格;買方為了賤買，會極力壓低價格。至于最終的成交價格高低，主要取決于在競爭中哪一方對價格的影響力較強，例如是賣方市場還是買方市場。

在賣方與賣方之間的競爭中，為爭奪買家，會使賣方原本要貴賣的愿望適得其反，結(jié)果是壓低價格。

在買方與買方之間的競爭中，為買到手，會使買方原本要賤買的愿望適得其反，結(jié)果是抬高價格。

二、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

市場結(jié)構(gòu)是指某種商品或服務(wù)的競爭狀況和競爭程度。根據(jù)市場結(jié)構(gòu)，市場分為完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場。

(一)完全競爭市場

完全競爭市場是指競爭充分且不受任何阻礙和干擾的市場。該種市場必須具備以下條件：①有眾多的賣者和眾多的買者，且沒有任何一個賣者和買者買賣商品或服務(wù)的數(shù)量在整個市場上所占的份額大到使其能對市場價格施加影響的程度，每個賣者和買者都只能是市場價格的被動接受者;②所買賣的商品或服務(wù)具有同質(zhì)性，之間沒有差別，因此任何買者不在乎從哪個賣者那里購買，不會對某個賣者產(chǎn)生偏好，任何賣者也無法通過自己的商品或服務(wù)來壟斷市場;③市場信息完全，賣者和買者都掌握與自己的經(jīng)濟決策有關(guān)的一切信息，包括掌握當(dāng)前價格的完整信息，并能預(yù)測未來的價格;④賣者和買者都可以自由地進入或退出市場;⑤賣者之間和買者之間都沒有串通共謀行為，也沒有政府干預(yù)。

(二)壟斷競爭市場

壟斷競爭市場是指既有壟斷又有競爭，以競爭為主的市場。這種市場主要有以下特征：①賣者和買者都較多;②商品或服務(wù)有差別，如商品在功能、質(zhì)量、外觀、品牌、服務(wù)等方面有所不同;③市場信息較完全。

在壟斷競爭市場中，雖然供給者提供的商品或服務(wù)有差別，但商品或服務(wù)之間又有一定的替代性，隨著供給者數(shù)量的增加，供給者之間的商品或服務(wù)具有的競爭性也在增加。商品或服務(wù)數(shù)量越多，消費者在不同商品或服務(wù)之間進行選擇的余地也就越大，因此在一定程度上限制了供給者的壟斷性，供給者既由于商品或服務(wù)有差別而是價格的制定者，又由于商品或服務(wù)之間有一定的替代性而是價格的接受者。

(三)寡頭壟斷市場

寡頭壟斷市場是指少數(shù)幾個供給者提供的商品或服務(wù)的數(shù)量及其市場份額占該市場的絕大部分或全部的市場。在寡頭壟斷市場中，供給者之間存在著競爭，但寡頭供給者往往傾向于非價格競爭。這種競爭主要發(fā)生在商品或服務(wù)有差別的供給者之間。在商品或服務(wù)差別不大的情況下，非價格競爭難以進行，寡頭供給者在定價方面就會達成某種默契甚至協(xié)議。這是因為寡頭供給者之間的價格競爭往往會使整個市場的商品或服務(wù)的價格下降，從而使每個供給者都受損失。

(四)完全壟斷市場

完全壟斷市場是指由一個賣者或一個買者控制的市場。通常多指由一個賣者控制的市場，稱為賣方壟斷市場。賣方壟斷市場有以下特征：①只有一個賣者，而買者較多;②商品或服務(wù)無相近的替代品，即壟斷者提供的商品或服務(wù)是沒有合適替代品的獨特商品或服務(wù);③新的供給者不能進入市場，潛在競爭與現(xiàn)實競爭一樣是不存在的。

造成賣方壟斷的原因有資源控制(如果一種商品的生產(chǎn)必需某些特定的資源，那么對這些資源的控制就會形成壟斷)、政府許可限制(如許可證、特許權(quán)、資質(zhì)證等均可造成壟斷)、專利、規(guī)模經(jīng)濟等。在賣方壟斷市場中，供給者往往在追求利潤最大下決定供給的數(shù)量和價格。

一種比上述更為簡單和細分的，主要根據(jù)市場中賣方和買方的數(shù)量來劃分的市場競爭狀態(tài)是：①完全競爭，即眾多賣方，眾多買方;②壟斷競爭，即較多賣方，較多買方;③寡頭賣方壟斷，即少數(shù)賣方，較多買方;④寡頭買方壟斷，即較多賣方，少數(shù)買方;⑤雙邊寡頭壟斷，即少數(shù)賣方，少數(shù)買方;⑥雙寡頭賣方壟斷，即兩個賣方，較多買方;⑦雙寡頭買方壟斷，即較多賣方，兩個買方;⑧賣方壟斷，即一個賣方，較多買方;⑨買方壟斷，即較多賣方，一個買方;⑩雙邊壟斷，即一個賣方，一個買方。

上述各種市場類型中，完全競爭市場的競爭最充分，完全壟斷市場不存在競爭，壟斷競爭市場具有競爭但競爭不夠充分，寡頭壟斷市場介于完全壟斷市場和壟斷競爭市場之間。完全競爭市場主要是一種理論假設(shè)，在現(xiàn)實中競爭往往是不完全的，因此可以說現(xiàn)實中不存在嚴格意義上的完全競爭市場，尤其是對于具有不可移動、各不相同特性的房地產(chǎn)市場來說。但完全競爭市場作為一種理論分析工具，對分析市場機制是很有用的。

目前的房地產(chǎn)市場中，建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場因是政府獨家壟斷供應(yīng)，其壟斷性最強，可以說是完全壟斷市場，具體是賣方壟斷市場。新建商品房買賣市場因是數(shù)量不很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)，視當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)和新建商品房項目的數(shù)量等情況，有的屬于壟斷競爭市場，有的屬于寡頭壟斷市場。由于一個城市或其內(nèi)某一區(qū)域市場上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和新建商品房項目通常較少，容易形成區(qū)域性壟斷，導(dǎo)致壟斷多于競爭，特別是在一些中小城市和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很少的情況下，會形成寡頭賣方壟斷。二手房買賣市場因是眾多的“小業(yè)主”供應(yīng)，其競爭性較強，一般屬于壟斷競爭市場。并由于買賣雙方均主要是分散的個人，二手房買賣市場的壟斷競爭特征通常表現(xiàn)為競爭多于壟斷。

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