第五節(jié) 房地產(chǎn)市場波動(dòng)與調(diào)控

一、房地產(chǎn)市場波動(dòng)

實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的商品，其市場價(jià)格和成交量會(huì)隨著時(shí)間而變化。沒有只漲不跌的市場，也沒有只跌不漲的市場。只要是市場，就會(huì)有波動(dòng)，房地產(chǎn)市場也不例外。

反映房地產(chǎn)市場變化狀況的指標(biāo)主要有成交價(jià)和成交量。一般來說，成交量比成交價(jià)對市場的反應(yīng)敏感，即成交量比成交價(jià)變化快、變化大，從而對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)產(chǎn)生很大的影響，甚至使其“飽一頓餓一頓”，因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金收入與成交量密切相關(guān)。因此，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員，特別是符合其長期利益。此外，從中國過去的情況看，總的來說，房地產(chǎn)市場無論是由冷轉(zhuǎn)熱，還是由熱轉(zhuǎn)冷，成交量的變化一般領(lǐng)先于成交價(jià)的變化，即所謂“量在價(jià)先”。當(dāng)成交量不斷放大時(shí)，反映市場趨熱，隨后價(jià)格往往會(huì)上漲;而當(dāng)成交量不斷萎縮時(shí)，反映市場趨冷，隨后價(jià)格往往會(huì)下跌。

具體的成交量和成交價(jià)的互動(dòng)變化，按照市場由冷轉(zhuǎn)熱再轉(zhuǎn)冷的過程，可細(xì)分為以下階段：①量升價(jià)穩(wěn)，即成交量逐漸回升，導(dǎo)致成交價(jià)企穩(wěn);②量升價(jià)漲，即成交量繼續(xù)上升，導(dǎo)致成交價(jià)開始上漲;③價(jià)漲量升，即成交價(jià)不斷上漲，在“買漲不買落”下，成交量進(jìn)一步上升;④價(jià)漲量縮，即成交價(jià)進(jìn)一步上漲，在“購買力有限”下，成交量開始萎縮;⑤量縮價(jià)滯，即成交量繼續(xù)萎縮，導(dǎo)致成交價(jià)不再上漲;⑥量縮價(jià)跌，即成交量進(jìn)一步萎縮，導(dǎo)致成交價(jià)下跌;⑦價(jià)跌量縮，即成交價(jià)進(jìn)一步下跌，導(dǎo)致成交量再次萎縮;⑧價(jià)跌量穩(wěn)，即成交價(jià)更進(jìn)一步下跌，許多人認(rèn)為價(jià)格已跌至底部，紛紛入市，導(dǎo)致成交量企穩(wěn)。

二、房地產(chǎn)市場周期

(一)房地產(chǎn)市場周期的含義

西方學(xué)者通過對成熟的房地產(chǎn)市場的長期觀察與研究認(rèn)為，房地產(chǎn)市場存在周期性波動(dòng)或景氣循環(huán)現(xiàn)象。當(dāng)然，這種周期性波動(dòng)不是數(shù)學(xué)上的嚴(yán)格意義的周期變化，也不像春、夏、秋、冬季節(jié)變換那樣有規(guī)律，而是大體上每隔若干年出現(xiàn)市場行情的上升和下降交替變化，即經(jīng)過一段時(shí)間的上升之后出現(xiàn)下降，下降到一定程度之后又出現(xiàn)上升的現(xiàn)象。

一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場周期如圖4-1所示，一般會(huì)經(jīng)歷繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇四個(gè)階段。圖中的A-B為繁榮階段，B-C為衰退階段，C-D為蕭條階段，D-E為復(fù)蘇階段;最高點(diǎn)B稱為波峰(頂峰)，是市場由盛轉(zhuǎn)衰的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此后市場進(jìn)入下行期;最低點(diǎn)D稱為波谷(或谷底)，是市場由衰轉(zhuǎn)盛的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此后市場進(jìn)入上升期。市場從一個(gè)波峰到另一個(gè)波峰，或者從一個(gè)波谷到另一個(gè)波谷，就是一次完整的市場周期。

(二)房地產(chǎn)市場周期不同階段的特征

1.繁榮階段的主要特征

在繁榮階段，需求在復(fù)蘇階段的基礎(chǔ)上繼續(xù)增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在繁榮階段的后期，需求出現(xiàn)減少的勢頭。由于自用性需求大部分已在復(fù)蘇階段釋放，所以繁榮階段可描述為“投機(jī)、投資性需求夾雜著自用性需求增加的時(shí)期”。繁榮階段的主要特征有：先是成交量和成交價(jià)均快速上升，成交量在達(dá)到峰值后回落，價(jià)格漲勢逐漸趨緩;房價(jià)以比房租明顯快的速度上漲，存量房換手快，交易量大;大批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工;房屋空置率經(jīng)歷著在復(fù)蘇階段的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降，到繁榮階段后期開始上升的過程。

2.衰退階段的主要特征

在衰退階段，由于房價(jià)漲到頂峰，期望通過買進(jìn)賣出價(jià)差獲利的投機(jī)性需求減弱，通過租金收回投資并獲取收益也不一定劃算，所以投機(jī)、投資性需求減少;與此同時(shí)，在繁榮階段大量開工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目陸續(xù)建成并投放市場，從而出現(xiàn)房地產(chǎn)供過于求，房價(jià)開始下降。衰退階段的主要特征有：新房銷售困難;投機(jī)、投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手;房價(jià)以比房租明顯快的速

度下降;房屋空置率不斷上升。

3.蕭條階段的主要特征

在蕭條階段，需求繼續(xù)減少，新的供給很少產(chǎn)生或不再產(chǎn)生。蕭條階段的主要特征有：成交量很小，市場非常冷清;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工率低;自用性需求依市場慣性減少，房租下降。

4.復(fù)蘇階段的主要特征

在復(fù)蘇階段，需求溫和增加，且在初期主要是自用性需求的恢復(fù)性增加，因此多發(fā)生在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)期。由于自用性需求恢復(fù)，需求溫和放量，庫存逐漸消化，市場逐漸由供過于求轉(zhuǎn)向供求平衡，房價(jià)也逐漸企穩(wěn)回升。隨著房價(jià)的回升，房地產(chǎn)的投資、投機(jī)性需求開始出現(xiàn)。因此，復(fù)蘇階段可描述為“自用性需求夾雜著投資、投機(jī)性需求增加的時(shí)期”。復(fù)蘇階段的主要特征有：成交量和成交價(jià)同向變化，都是從底部回升，溫和放大，成交量先于價(jià)格啟動(dòng)，房屋特別是存量房的租金和價(jià)格幾乎同步上漲。另外，在復(fù)蘇階段的初期，房屋空置率略高于正常水平;之后，隨著需求的不斷增加，空置率逐漸下降;到復(fù)蘇階段的后期，空置率下降到正常水平。

三、房地產(chǎn)市場調(diào)控

根據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(如“保增長”“穩(wěn)增長”)或抑制經(jīng)濟(jì)過熱，防范化解風(fēng)險(xiǎn)等，中央和地方政府過去出臺(tái)了許多房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)，甚至“救市”或“打壓”。未來，還有可能出臺(tái)一些新的政策措施，也可能會(huì)放松或停止目前正在實(shí)施的某些政策措施。這些政策措施可分為金融、稅收、土地供應(yīng)、住房保障和其他方面的政策措施。它們又可分為抑制房地產(chǎn)市場(如抑制房價(jià)上漲或?qū)е鲁山涣繙p少)和刺激房地產(chǎn)市場(如穩(wěn)定房價(jià)或?qū)е鲁山涣吭黾?的政策措施。這些政策措施會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成交量、成交價(jià)的變化。特別是成交量，從過去房地產(chǎn)市場調(diào)控結(jié)果看，它是反應(yīng)最敏感(變化最快、最大)的。

(一)房地產(chǎn)金融政策措施及其影響

這方面的政策措施包括：收緊或放松個(gè)人住房貸款，如對新增個(gè)人住房貸款規(guī)模、房地產(chǎn)貸款所占比例實(shí)施管控或放開;提高或降低個(gè)人住房貸款最低首付款比例、貸款利率、最高貸款額度，延長或縮短最長貸款期限;實(shí)施差別化住房信貸政策，如區(qū)分首套住房貸款和第二套(及以上)住房貸款的最低首付款比例和貸款利率，嚴(yán)格或?qū)捤烧J(rèn)定第二套住房貸款等。

房地產(chǎn)交易金額很大，購買人通常需要貸款，房地產(chǎn)金融特別是個(gè)人住房信貸政策措施，通過影響購買人的支付能力而影響房地產(chǎn)需求，從而對房地產(chǎn)價(jià)格和成交量有很大影響。例如，降低個(gè)人住房貸款最低首付款比例、貸款利率，提高最高貸款額度，延長最長貸款期限，寬松認(rèn)定第二套住房貸款，會(huì)提高購房人的支付能力，從而會(huì)導(dǎo)致住房需求增加;反之，會(huì)導(dǎo)致住房需求減少。

(二)房地產(chǎn)稅收政策措施及其影響

這方面的政策措施包括：加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收(如增值稅、契稅、所得稅)或給予房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠，如對出售住房所得征收或減免個(gè)人所得稅，提高或下調(diào)住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限，上調(diào)或下調(diào)計(jì)稅價(jià)格或納稅指導(dǎo)價(jià);增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，如對個(gè)人住房開征房地產(chǎn)稅等。

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收關(guān)系到房地產(chǎn)交易成本，應(yīng)由賣方繳納的稅收還可能轉(zhuǎn)嫁給買方而變相成為房價(jià)的一部分，如目前賣房人通常要求“凈得價(jià)”。房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收關(guān)系到房地產(chǎn)持有成本，會(huì)增加或減少房地產(chǎn)持有期間的負(fù)擔(dān)或收益。因此，房地產(chǎn)稅收政策措施對房地產(chǎn)價(jià)格和成交量有很大影響。例如，將住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年提高到5年，即把個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售免征增值稅，改為個(gè)人將購買5年以上(含5年)的普通住房對外銷售才能免征增值稅，會(huì)增加住房交易成本，從而會(huì)抑制房價(jià)上漲，導(dǎo)致成交量減少;反之，將住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年下調(diào)至2年，會(huì)導(dǎo)致成交量增加，穩(wěn)定房價(jià)或刺激房價(jià)上漲。再如，2013年2月26日國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(國辦發(fā)[2013] 17號(hào))，規(guī)定對出售自有住房依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅。該通知發(fā)布后，人們?yōu)楸苊饫U納高額的個(gè)人所得稅而急賣急買，導(dǎo)致該年3月份的存量住房交易量暴增。

(三)土地供應(yīng)政策措施及其影響

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這方面的政策措施包括：增加或減少土地供應(yīng)規(guī)模，如增加住房用地供應(yīng)總量，嚴(yán)控新增土地供應(yīng)指標(biāo);調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)或比例(包括調(diào)整商品住房用地和保障性住房用地比例、高檔商品住房用地和普通商品住房用地比例)，如提高中小套型普通商品住房用地供應(yīng)比例，嚴(yán)格限制低密度、大套型和高檔商品住房用地供應(yīng);提高或降低出讓地價(jià)水平，如采取“限房價(jià)、競地價(jià)”“限地價(jià)、競保障性住房面積”“限地價(jià)、競房價(jià)”，設(shè)定土地出讓最高報(bào)價(jià)等方式控制地價(jià)水平;利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房等。

土地是開發(fā)商品房的“原材料”，并因土地一級市場由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)，政府的土地供應(yīng)政策措施(如年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃)決定著土地供應(yīng)的數(shù)量、區(qū)位、價(jià)格等，對房地產(chǎn)市場有很大影響。一般來說，增加商品房用地供應(yīng)的政策措施，會(huì)增加未來的商品房供給，從而會(huì)抑制房價(jià)上漲;反之，會(huì)刺激房價(jià)上漲。

(四)住房保障政策措施及其影響

這方面的政策措施包括：調(diào)整商品住房和保障性住房供應(yīng)比例，增加或減少保障性住房建設(shè)，實(shí)施公租房貨幣化等。

商品住房和保障性住房都是滿足人們的居住需要，雖然它們的供應(yīng)對象有所不同，但之間仍然存在著一定的此消彼長關(guān)系。因此，保障性住房建設(shè)力度及有關(guān)政策措施對房地產(chǎn)市場有較大影響，如較高的保障性住房供給會(huì)降低商品住房需求，反之會(huì)增加商品住房需求。再如，實(shí)施公租房貨幣化有利于增加商品住房需求。

(五)其他方面的政策措施及其影響

其他方面的政策措施包括：住房限購(包括限購區(qū)域范圍、限購住房類型、購房資格條件、限購套數(shù)等，如提高或降低非本地居民在購房所在地的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納年限等購房資格條件)、限售(如自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓)、限價(jià)，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，購房入戶政策(如是否給購房人落戶)，外國人購房限制等。

這些政策措施對房地產(chǎn)市場的影響通常最為直接，如住房限購會(huì)直接減少住房需求，住房限售會(huì)直接減少住房供給，而如果放松或放開住房限購、限售，則會(huì)導(dǎo)致相反的結(jié)果。

復(fù)習(xí)思考題

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為什么要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行知識(shí)?

2.什么是市場和房地產(chǎn)市場?

3.如何區(qū)分有形市場和無形市場?

4.房地產(chǎn)市場的要素有哪些?

5.房地產(chǎn)市場有哪些作用和特點(diǎn)?

6.為什么說房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場?地區(qū)性市場意味著什么?

7.房地產(chǎn)市場參與者有哪些?他們在房地產(chǎn)市場中分別扮演什么角色?

8.現(xiàn)實(shí)中人們買房和賣房的具體情形分別有哪些?

9.房地產(chǎn)出售人、出租人、購買人、承租人的具體訴求分別有哪些?

10.房地產(chǎn)市場有哪些分類?這些分類有何現(xiàn)實(shí)意義?

11.賣方市場和買方市場的含義是什么?房地產(chǎn)市場從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場會(huì)帶來哪些變化?

12.什么是房地產(chǎn)需求?需求與需要有何異同?

13.決定房地產(chǎn)需求的基本因素有哪些?它們是如何影響房地產(chǎn)需求的?

14.什么是房地產(chǎn)供給?

15.決定房地產(chǎn)供給的基本因素有哪些?它們是如何影響房地產(chǎn)供給的?

16.什么是供求均衡和均衡價(jià)格?其形成機(jī)制是什么?

17.什么是市場競爭?

18.市場中有哪些方面的競爭?其競爭的結(jié)果如何?

19.市場結(jié)構(gòu)有哪幾種?各自的特征是什么?

20.了解房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)有何實(shí)際意義?

21.房地產(chǎn)市場為何與其他市場一樣必定是不斷變化的?

22.房地產(chǎn)市場周期可劃分為哪幾個(gè)階段?各階段的主要特征是什么?

23.房地產(chǎn)成交量為何對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施反應(yīng)最敏感?

24.為何房地產(chǎn)市場變化特別是成交量的變化對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)影響很大?

25.為什么說房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員有利?

26.房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施有哪些?它們對房地產(chǎn)價(jià)格和成交量有什么影響?

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